В современной рыночной экономике договор выполняет регулятивные функции, воздействует на поведение людей и общественные отношения в целом. Договоры, имеющие направленность обязательства на передачу имущества во временное пользование, служат основой для формирования правовых норм на рынке аренды недвижимости.

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский отмечают, что в нашей стране вплоть до недавнего времени основная масса договоров - те, которые связывали между собой главных участников тогдашнего экономического оборота - государственные, а также кооперативные и иные общественные организации, - заключалась во исполнение или для исполнения плановых актов. Воля контрагентов в таких договорах складывалась под прямым или косвенным влиянием заданий государственных органов. Тем самым договор утрачивал свой основной, конституирующий признак: он лишь с большой долей условности мог считаться результатом достигнутого контрагентами согласия.[1]

Современная юридическая доктрина признает договор единственно верным регулятором экономики. Как справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, главное, что произошло в российской правовой системе за последние годы, - это, конечно, утверждение частного права, прежде всего гражданского права, с принципами неприкосновенности и защиты частной собственности, свободы договора, невмешательства государства в частные дела, эффективной судебной защиты прав и свобод граждан в экономической сфере.[2]

Как в римском праве, так и в современных зарубежных правопорядках сущность договора имущественного найма (аренды) оставалась неизменной. Аналогичная тенденция была характерна и для дореволюционной отечественной цивилистики.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет договор аренды как договор, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) определенное имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование. При этом Гражданский кодекс рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, отступая в этом смысле от традиций континентального гражданского права. Так, как нами было отмечено ранее, во французском праве различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В гражданском праве Германии и Швейцарии имущественный наем означает только пользование вещью, в то время как аренда предполагает потребление приносимых вещью плодов и доходов. Эти традиции восприняты нашим законодательством и доктриной во второй половине 8о-х годов. Так, если в ГК РСФСР 1964 г. широко использовался термин «имущественный наем» то в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. речь шла именно об аренде как о коммерческом найме в отличие от обычного. С принятием нового ГК РФ эта точка зрения потеряла свою актуальность.

В настоящее время в России правовая дифференциация между арендой и наймом проводится только в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения физическому лицу для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения. Однако данный договор выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Необходимо акцентировать внимание на том, что законодатель уделяет большое внимание правовому регулированию договора аренды: в Гражданском кодексе Российской Федерации этому посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Определяя понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договор купли-продажи и т.п. В то же время ГК РФ исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это имело место ранее. Также актуальным будет замечание, что в результате реформирования российской правовой системы, сформировавшийся в начале 90-х годов, взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться. И, безусловно, договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.[3]

Во-первых, он относится к категории договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.

Во-вторых, в ГК РФ выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). В этом случае существует риск «не заметить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование положениями о договоре аренды.

По своей юридической природе договор аренды является:

- по предмету - имущественным, поскольку он регулирует общественные отношения в имущественной сфере и заключается с целью передачи имущества;

- по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки - консенсуалъным, т.к. для совершения договора достаточно соглашения между сторонами, а их права и обязанности возникают до момента фактической передачи вещи. Стороны вправе договориться, что передача вещи по договору аренды может совпадать с моментом заключения договора, однако такое соглашение не делает договор аренды реальным;

- по характеру перемещения материальных благ - возмездным, поскольку имущественное предъявление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны. В развитие этого тезиса приведем следующий пример. Апелляционной инстанцией арбитражного суда Новосибирской области в 1997 г. рассматривалась жалоба на решение суда первой инстанции по спору, вытекающему из договора субаренды нежилого помещения между новосибирским банком Сбербанка РФ (арендатор) и АОЗТ «Леодр» (дело № А45-577/97-КГ 9/15). Ответчик (Сбербанк), возражая против требований истца о взыскании задолженности по арендной плате, в числе прочих привел довод о том, что между сторонами была достигнута договоренность о предоставлении ему помещения на условиях без оплаты. Арбитражный суд отклонил этот довод, основываясь на том, что договор аренды по своей сущности предусматривает передачу имущества за плату, т.е. является возмездным. Возмездность означает, что арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Этот признак позволяет отличить договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора ссуды (безвозмездного пользования имуществом);

- и, наконец, по характеру распределения прав и обязанностей между участниками договор аренды также относится к числу взаимных. Каждая из сторон такого договора приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне. Так, по договору имущественного найма арендатор вправе пользоваться переданным ему имуществом, но должен своевременно вносить плату за пользование. С другой стороны, арендодатель обязан предоставить это имущество арендатору и вправе получать за его использование арендную плату. Таким образом, договор аренды порождает у каждой из его сторон права и обязанности, которые корреспондируют соответственно с обязанностями и правами контрагента.

Договор аренды относится к числу традиционных для российского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе и кодифицированных актах. Этим договором охватывается широкий круг экономических отношений, начиная с аренды производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации и заканчивая бытовым прокатом предметов домашнего обихода.

Перед принятием части второй ГК РФ в отечественном законодательстве имелась достаточно развитая нормативно-правовая база этого договора: к арендным отношениям применялись нормы гл. 10 Основ гражданского законодательства 1991 г., а также (в части, не

противоречащей Основам) положения ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. Последний акт не столько регулировал собственно арендные отношения, сколько, отвечая политико-экономическим условиям, существовавшим в момент его принятия, определял порядок функционирования арендного предприятия как особой разновидности юридического лица, а также такую форму организации труда, как внутрихозяйственный арендный подряд.

Сложившаяся к тому времени депрессивная социально­экономическая ситуация в стране настоятельно требовала принятия неординарных мер, которые позволили бы либерализовать отношения в сфере производства и переломить неблагоприятную тенденцию угасания стимулов к росту производительности труда, сложившуюся в результате господства эгалитарной идеологии. Однако в рамках существовавшей институциональной среды (в том числе и нормативно-правовых ограничений) коренные изменения экономического механизма были невозможны, поэтому попытка создания новой специфической формы хозяйствования - арендного предприятия - была вынужденным и, во многом вследствие этого, паллиативным мероприятием, которое, с одной стороны, не позволило коренным образом преодолеть застойные явления в промышленном производстве, а с другой - шло вразрез сложившейся в нашей стране правовой традиции.

Таким образом, Основы законодательства об аренде сформировали ситуацию, когда договор аренды использовался в целях, противоречащих природе договорных обязательств: аренда рассматривалась в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо как одно из средств разгосударствления экономики.[4]

Вторая часть ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства, формулируя понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный вид гражданско-правовых обязательств. Вследствие этого сформировавшийся в последнее пятилетие перед принятием части второй ГК РФ взгляд на аренду как один из способов хозяйствования или приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время утратил свою актуальность, несмотря на то, что ряд судебных споров по данному вопросу всё ещё ведётся.

Важно отметить, что в настоящее время основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, является Федеральный закон от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ (ред. от 01.09.2016) «О приватизации государственного и муниципального имущества».[5] Статьей 13 данного Закона не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства) не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

Условия договора аренды, заключенного после вступления в силу Закона о приватизации, предоставляющие арендатору право на выкуп арендованного государственного имущества, в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой и не влекут за собой правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью. Подобное ограничение прав на заключение договора аренды с правом выкупа вызвано, на мой взгляд, особой социальной, экономической и политической значимостью вопроса об отчуждении государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

Таким образом, аренда с правом выкупа, предусмотренная ст. 624 ГК РФ, не является чем-то новым, ранее неизвестным российскому законодательству. Вместе с тем имеются ограничения по кругу субъектов, которые вправе заключать подобный вид договоров, а именно: государство (органы, действующие от имени государства) не вправе заключать подобный договор, поскольку происходит отчуждение государственного имущества в собственность физических или юридических лиц. Законодательством о приватизации такой возможности не предусмотрено. Представляется, что запрет на отчуждение государственного имущества таким способом, как аренда с правом выкупа, достаточно обоснован, что связано с особой значимостью процесса приватизации. В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра, или центра бытового обслуживания)[6]. В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.

Споры же, касающиеся рассматриваемого вопроса, относятся ко времени действия предыдущего законодательства. Так, Постановлением Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. N 2980-1 была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г.[7] Согласно п. 5.10 Программы приватизация имущества, сданного в аренду, осуществлялась разными способами в зависимости от наличия права выкупа в договоре аренды и согласия трудового коллектива предприятия-арендатора, принятого решением не менее половины его членов. Особенности Программы заключались в следующем. Пункт 5.10 предоставлял коллективам структурных подразделений предприятий в случае принятия решения о выделении в самостоятельное предприятие право на выкуп доли арендованного имущества государственного предприятия. Указанное право распространялось только на структурные подразделения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Пункт 5.11 Государственной программы приватизации предоставлял товариществам, созданным трудовыми коллективами предприятий на основе аренды имущества государственного предприятия и не имеющим в соответствии с условиями договора аренды право на выкуп имущества, а также арендованного имущества. Более того, указанным товариществам было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых ими помещений с правом приобретения их в собственность не ранее чем через год после выкупа арендованного имущества.

В соответствии с п. 5.7 Программы физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизируемых государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений (не ранее чем через один год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятием земельных участков в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

На основании действия указанных актов Фонд имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, занимаемого АО «Тверь». Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Кассационной инстанцией решение суда первой инстанции было отменено, исковые требования удовлетворены на том основании, что Москомимущество не принимало решения о включении занимаемого универмагом № 1 помещения в состав выкупаемого арендным предприятием имущества. Надзорная инстанция Высшего

Арбитражного Суда РФ отменила постановление кассационной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции, отметив, что невключение нежилого помещения в состав приватизируемого имущества не лишало АО «Тверь», созданного трудовым коллективом предприятия, права на выкуп помещения в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992 г.

ГК РФ устанавливает три основных признака договора аренды: пользование как цель предоставления имущества; возмездность и временный характер пользования.

Прежде всего, необходимо установить, какой квалифицирующий признак является главным, определяющим. Таковым следует считать признак объекта, который лежит в основе построения системы обязательств и позволяет относить их к тому или иному типу. Объектом обязательств, исходя из положений п. 1 ст. 307 ГК РФ, могут быть определенные действия (по передаче имущества, выполнению работы, уплате денег и т. п.), которые должно совершить обязанное лицо. Имущество, на которое направлены такие действия, признается предметом обязательства.

Цели обеспечить передачу имущества в пользование служат не только обязательственные, но и вещные права. Ограниченное вещное право предоставляет своему субъекту (носителю) право пользоваться вещью, не принадлежащей ему на праве собственности. Здесь прослеживается некоторое сходство ограниченных вещных прав с арендой. В связи с этим в юридической литературе обсуждается проблема соотношения вещных и обязательственных черт в правомочиях арендатора.

Деление гражданских правоотношений на вещные и обязательственные основано на том, что носитель вещного права имеет возможность непосредственно, независимо от любого другого лица воздействовать на вещь (пользоваться ею для удовлетворения своих потребностей, уничтожить, передать другому лицу и т. п.), в то время как лицо, обладающее обязательственным правом, получает такую возможность лишь при содействии обязанного лица (в частности, при передаче вещи во временное пользование).[8]

Определенная часть правоотношений отвечает признакам либо вещных, либо обязательственных. Однако некоторые правоотношения могут обладать совокупностью признаков, свойственных разным группам.

По мнению профессора Е.А. Суханова, юридическую специфику вещных прав составляют: их абсолютный характер, отличающий их от относительных, обязательственных прав; вещные права оформляют непосредственное отношение лица к вещи, дающее ему возможность использовать вещь в своих интересах без участия иных лиц. В обязательственных отношениях управомоченное лицо может удовлетворить свой интерес лишь с помощью определенных действий обязанного лица (по передаче имущества, производству работ, оказанию услуг и т. д.); вещные права защищаются с помощью особых, вещно­правовых исков; объектом вещных прав могут служить только индивидуально определенные вещи, с гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право на нее. Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица - должника, обязанность которого может переходить к другим лицам в порядке правопреемства.

Для характеристики ограниченных вещных прав профессор Е. А. Суханов вводит дополнительные признаки: ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - собственником; предоставляемые вещным правом возможности ограничены по содержанию и являются гораздо более узкими, чем правомочия собственника; характерным признаком ограниченных вещных прав является право следования. Эти права сохраняются при перемене права собственности на имущество, как бы обременяя его, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником; субъекты ограниченных вещных прав могут прибегать к их исковой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи; ограниченные вещные права производны, зависимы от права собственности как основного вещного права.[9]

Однако перечисленные критерии не всегда позволяют четко разграничить вещные и обязательственные права. Так, права арендатора отвечают большинству указанных признаков, вследствие чего ряд авторов (например, Г.Б. Леонова, А.А. Иванов) относит их к категории вещных.[10] Тем не менее, большинство исследователей считают, что права арендатора носят обязательственно-правовой, а не вещный характер, поскольку «они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного арендного договора (в соответствии с которыми объем прав арендатора всякий раз может быть различным). Для вещных прав такое положение невозможно».[11] Коренное отличие вещных прав от обязательственных заключается в том, что характер и содержание ограниченных вещных прав определяются непосредственно законом, а не договором.

Несмотря на то, что права арендатора приобретают определенные вещные черты, они остаются обязательственными, и арендатор приобретает по договору право требования, а не непосредственное право на имущество.

К числу вещно-правовых элементов в обязательственном правоотношении, возникающем из договора аренды, относятся: право истребовать арендованное имущество, не переданное арендатору в установленный договором срок; право следования за имуществом; наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок и абсолютный характер защиты правомочий арендатора.

Признаваемое за правом аренды свойство следования выражается в том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Цель данной нормы - придание устойчивого характера отношениям сторон, вытекающим из договора аренды. К новому собственнику переходят все права, и он несет все обязанности по ранее заключенному договору аренды. Исходя из содержания ст. 617 ГК РФ, можно прийти к выводу, что сохранение договора аренды в силе не зависит не только от желания нового собственника занять место арендодателя, но также и от того, знал приобретатель или нет, что приобретаемое имущество является предметом договора аренды. Договор аренды сохраняет силу в любом случае.

Нужно обратить внимание, что арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно, договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование. Необходимо заметить, что влияние советской правовой доктрины оказало определенное воздействие на правовое регулирование аренды, так как, несмотря на то что по общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ), в законе есть существенная оговорка: «если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества» (ст. 136 ГК РФ). И по мнению диссертанта, существование таких «уточнений» имеет двоякое значение: это может некоторым образом способствовать бережному отношению арендатора к имуществу арендодателя (особенно это актуально для отношений, связанных с землей), но в то же время может быть неким тормозом для развития экономических отношений. Думается, что мудрым было бы принятие решения о включении в статью слов «при наличии решения суда, вступившего в законную силу», дабы обеспечить большие гарантии для арендатора и тем самым снизить возможные экономические риски для данных лиц.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, на наш взгляд, не может относиться к числу смешанных. Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.[12]

Для хозяйственной деятельности среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтому включаются в само определение того или иного договора. Такие условия, несомненно, являются существенными условиями договора, потому что названные в определении договора они становятся необходимыми. Принимая во внимание определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - становится очевидным, что условия о предмете аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды (ст. 654 ГК РФ).

Первым среди всех условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете аренды. Конечно, надо иметь в виду, что предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а точнее предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества.[13]

Учитывая специфику арендных отношений, а именно включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов, а также наделение арендатора статусом титульного владельца, предполагается включать в предмет договора аренды два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц, объектом второго рода служит имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

В ГК РФ установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.

Необходимо подчеркнуть, что в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам.[14] Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

Арендной плате как одному из существенных условий договора посвящен отдельный параграф настоящей работы.

Важной отличительной чертой договора аренды является его временный характер, который означает недопустимость соглашения о передаче вещи в пользование другому лицу навсегда. Указание закона (ст. 606 ГК РФ) на то, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование, не следует понимать в том смысле, что в каждом договоре аренды обязательно должен быть установлен срок, на который этот договор заключен. Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ.

Упущение срока «будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время».[15]

Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. Например, Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 10 лет - для геологического изучения; до 25 лет - для добычи подземных вод. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет (ст. 72 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, следует различать договор бессрочный и без указания срока. «Бессрочный» означает «навсегда», а «без указания срока» - означает, что срок действия договора сторонами не предусмотрен. Договор аренды не может быть бессрочным, но может быть заключен без указания срока, т. е. на неопределенный срок. При заключении договора аренды недвижимости без указания срока его действия каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Неограниченность аренды каким бы то ни было сроком означала бы по существу предоставление арендатору вещного права, например, права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что противоречит правовой концепции России.

В Гражданском кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ - о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке.

Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. № С-13/ОП-276.[16]

Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество в аренду.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора законом для договора аренды установлены и специальные требования.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ), подлежит государственной регистрации. Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Вместе с тем Закон о регистрации прав включает в себя ст. 26, которая именуется «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Скорее всего, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит только договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды.

Следует обратить внимание на то, что в Законе о регистрации прав речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества, а не о регистрации договора. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двусторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления обязательной государственной регистрации не только сделок с недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

До введения в действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежали: право

собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом о государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998 года введена обязательная государственная регистрация права аренды. При этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость от того, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации подлежит любое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее из договоров, заключенных на срок менее одного года.

Вопросы регистрации договора аренды детально рассматриваются автором в отдельном параграфе.

Представляется необходимым заострить внимание на преимущественном праве арендатора. В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Данное право арендатора имеет характер права на чужую вещь, как и многие другие преимущественные права. Это подтверждается тем, что в случае отказа арендатору в заключении договора на новый срок и заключения договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока предыдущего договора арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок «связывает» собственника в решении вопроса о передаче имущества в аренду третьим лицам по истечении срока действия договора с прежним арендатором и отражает правовую связь арендатора и имущества.

Следует особо подчеркнуть, что преимущественное право на возобновление договора основывается не на факте использования имущества, а на заключенном ранее договоре аренды. Лицо, не являющееся стороной по ранее действовавшему договору аренды, не имеет преимущественного права на возобновление договора аренды независимо от того, что оно фактически пользовалось имуществом. В судебно-арбитражной практике споры в отношении условий и порядка реализации преимущественного права арендодателя не являются редкостью.

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому в случае намерения арендатора осуществить принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление. Сказанное, в частности, означает отсутствие необходимости включать в рассматриваемое уведомление все существенные условия будущего нового договора аренды и, следовательно, дает основания для вывода о том, что такое уведомление как может иметь характер оферты, так и нет.

С позиций осуществления рассматриваемого преимущественного права такое уведомление арендатора о желании воспользоваться привилегией на заключение договора аренды на новый срок и тем самым продолжить отношения по возмездному владению и пользованию чужим имуществом носит отчетливо предпосылочный характер. Поэтому можно утверждать, что, наряду с обозначенной выше необходимостью надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств, оцениваемое уведомление также имеет значение и смысл одного из условий реализации правовой возможности, предоставленной привилегией на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Другими словами, исходя из буквального понимания закона при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

То же мнение высказано и в судебной практике.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66[17] относительно рассматриваемой проблемы приводится следующее судебное дело: «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Поскольку доказательства соблюдения истцом указанных требований статьи 621 ГК РФ и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не были представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ»[18] (п. 33).

В приведенной фабуле наибольший интерес представляет прямое указание суда на то обстоятельство, что соблюдение арендатором требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя о намерении воспользоваться принадлежащим арендатору преимущественным правом является необходимым условием осуществления последнего. Без такого уведомления соответствующие правовые возможности арендатором утрачиваются.

Нужно учитывать, что направление указанного уведомления нельзя расценивать в качестве осуществления уполномоченным лицом (арендатором) преимущественного права на заключение договора на новый срок: о таком осуществлении можно говорить лишь после выражения арендодателем соответствующего намерения на заключение договора. То же мнение высказано и в судебной практике.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отказывая в иске бывшему арендатору, обосновывающему требования наличием у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, указал следующее: «...суд кассационной инстанции исходит из того, что арендатор не может ссылаться на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок при отсутствии явного намерения арендодателя передавать имущество в аренду...».[19]

Передача арендодателем имущества другому лицу по иным правовым основаниям, чем аренда, не является достаточным поводом для применения арендатором правовых возможностей, предоставленных п. 1 ст. 621 ГК РФ (см. п.35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Следует также учитывать, что в случае спора обязанность по доказыванию намерения арендодателя передать имущество третьему лицу в аренду или факта уже состоявшейся передачи целиком возлагается на арендатора. Подтверждение сказанному можно обнаружить, например, в судебной практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

Негосударственное образовательное учреждение «Научно­образовательный центр «Полет» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении указанных требований, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, отметил, что центр «Полет» не доказал намерение университета сдать в аренду какому-нибудь другому лицу спорное нежилое помещение, а потому нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ в данном случае не подлежат применению.[20]

Все вышесказанное позволяет определить основные условия, необходимые и достаточные для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

- добросовестность арендатора, т.е. надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды;

- достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование за плату;

- надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок;

- истечение срока договора аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Особенности взаимоотношений между сторонами договора аренды

проявляются также в средствах защиты, предоставленных законодателем арендатору и арендодателю, а также в мерах ответственности сторон в случае нарушения условий договора.

Согласно ГК РФ, вещно-правовой защитой пользуется не только право собственности, но и титульное владение, т. е. владение, опирающееся на какое-либо правовое основание, предусмотренное законом или договором (ст. 305 ГК РФ). К числу законных (титульных) владельцев относятся субъекты ограниченных вещных прав (прав хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения), а также субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом (например, арендаторы, хранители, перевозчики, доверительные управляющие).

Сданное в аренду имущество поступает во владение арендатора, а владение - такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым. Поэтому «договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия».[21] Они проявляются в защите прав нанимателя (арендатора) от любого нарушителя. Статья 305 ГК РФ предусматривает право законного владельца на защиту владения даже против собственника.

Требования о возврате имущества, об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения, вытекают из правомочия владения, входящего в состав конкретного субъективного права, принадлежат титульному владельцу (арендатору, залогодержателю и т.д.).

Собственник истребует имущество из чужого незаконного владения опираясь на свое право собственности, включающее в себя правомочие владения. Арендатор же имеет право истребовать вещь из чужого незаконного владения, опираясь на приобретенное им по арендному договору правомочие владения. При этом требования, которые могут предъявить указанные лица, неодинаковы. Их различие обусловлено сущностью того права, в силу которого истец обладает правомочием владения. Так, арендатор вправе предъявить иск об изъятии имущества из чужого незаконного владения лишь до тех пор, пока сохраняет силу договор аренды. Следовательно, такое правомочие владения имеет срочный характер, тогда как право собственности сроком не ограничено.

Кроме того, истребовать сданное внаем имущество у третьих лиц арендатор вправе только с того момента, когда он стал фактическим владельцем вещи. Так, арбитражный суд отказал в иске арендатора об истребовании арендованного имущества у третьего лица, в пользовании которого фактически находилась вещь, указав, что поскольку передача этой вещи арендатору не состоялась, он не стал законным ее владельцем и не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Предоставление арендатору способов защиты, сходных с вещно­правовыми, является результатом использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, но не изменяет его обязательственно-правовой природы, а лишь способствует более эффективной защите интересов арендатора.

На рынке аренды недвижимости как правовое средство выступают иные сделки, предусматривающие переход права аренды. К таким договорам можно отнести: уступку (куплю-продажу) права аренды, выкуп права аренды, залог права аренды, передачу права аренды в уставный капитал общества.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК РФ об уступке требования, или цессии (ст. 382-398 ГК РФ), и о переводе долга, или делегации (ст. 391, 392 ГК РФ). Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды», «Договор продажи права аренды». Так, согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК РФ расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки «если договором аренды не предусмотрено иное» (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Например, приобретение по конкурсу «права аренды» земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока.

Особым образом регулируется договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору путем его выкупа по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором установленной в договоре выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. На это обращается особое внимание в п.2. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,[22] где подчеркивается, что к договору аренды с правом выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. В частности, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю- продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Важно отметить также внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Учредительный договор хозяйственного общества - это сделка, согласно которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному обществу. Передача права аренды вместе с переводом обязательств по арендной плате осуществляется сделкой между учредителем и обществом. Таким образом, после регистрации юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал общества, которое осуществляется по передаточному акту от учредителя к обществу. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, так же как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя недвижимости или уведомление арендодателя земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[23] правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды.

При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе в порядке, предусмотренном ст. ст. 447 - 449 ГК РФ (ст. 56 Закона об ипотеке). Таким образом, фактически получается, что должны быть проведены публичные торги по продаже права, в результате которых заключается не договор купли - продажи, а договор уступки права, на который распространяется действие ст. ст. 383 - 389 ГК РФ.

Таким образом, подводя итог исследованию договора как основного средства на рынке аренды недвижимости, можно сделать следующие выводы.

Договор аренды является ключевым средством регулирования взаимоотношений на рынке аренды недвижимого имущества. Трактовка договора аренды в российском праве является традиционной и предполагает под арендой имущества его эксплуатацию с использованием потребительских качеств данного имущества. Основная цель договора при этом - передача имущества во временное пользование. ГК РФ предельно чётко устанавливает существенные условия договора аренды, содержит характеристику основных его признаков и элементов, определяет субъектный состав, а также необходимым условием заключения называет идентификацию имущества, передаваемого в аренду.

Выделение в ГК РФ отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) значительно увеличивает риск не учесть все объекты аренды, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование положениями о договоре аренды. Например, отсутствуют положения о договоре аренды нежилых помещений.

Права арендатора носят обязательственно-правовой характер, арендатор приобретает по договору право требования, а не непосредственное право на имущество.

В результате осуществлении права пользования имуществом в собственность арендатора переходят плоды, продукция и доходы (п.2 ст. 606 ГК РФ). Представляется необходимым включение в статью слов «при наличии решения суда, вступившего в законную силу», дабы обеспечить большие гарантии для арендатора и тем самым снизить возможные экономические риски для данных лиц.

Условия о предмете и арендной плате являются существенными в договоре аренды недвижимости. При этом предметом договора выступают соответствующие действия обязанных лиц, в результате которых объект недвижимости предоставляется во владение и пользование арендатору, а по окончании срока договора возвращается арендодателю.

Срок договора является одним из значимых условий. Договор аренды не может быть бессрочным, но может быть заключен без указания срока, т.е. на неопределенный срок. Неограниченность срока аренды означала бы фактически предоставление арендатору вещного права.

Договор аренды, заключенный на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации. Представляется неверным указание в Законе о регистрации права о регистрации права аренды, а не договора. Договор является двусторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон (п.1 ст. 154 ГК РФ). Таким образом, государственной регистрации подлежит именно договор аренды.

Преимущественное право на возобновление договора аренды основывается не на факте использования имущества, а на заключенном ранее договоре аренды. При отсутствии предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора аренды невозможно.

Предоставление арендатору способов защиты является результатом использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, но не изменяет его обязательственно-правовой природы.

Помимо договора аренды на рынке аренды недвижимости как правовое средство выступают иные сделки, предусматривающие переход права аренды путем уступки (купли-продажи), выкупа, залога права аренды и передачи права аренды в уставный капитал общества.