Юридическая ответственность является одной из основополагающих категорий правовой науки. Она воплощает не только объективно присущие праву охранительные функции, но и обладает регулятивным потенциалом. Представляется, что охрана прав и свобод личности, общественных и государственных интересов, а также регулирование общественных отношений в целом непосредственно связаны с юридической ответственностью. Именно поэтому «правильное понимание ответственности очень важно и в политическом, и в социальном, и в юридическом смысле, оно имеет громадное значение для научной разработки проблемы совершенствования законодательства для повышения ответственности государственных органов, общественных организаций, должностных лиц за порученное дело».[1]

В целом взгляды авторов на ответственность через призму государственного принуждения можно разделить на четыре группы.

Во-первых, ответственность рассматривается как мера государственного принуждения к исполнению правовых предписаний, или как государственное принуждение в собственном смысле. В этом случае содержание правовой ответственности составляют конкретные, предусмотренные законом и применяемые государственными органами и их должностными лицами от имени государства принудительные меры.

Во-вторых, ответственность понимается не как государственное принуждение, а как процесс его применения для восстановления нарушенного правопорядка и (или) наказания лица, совершившего правонарушение.[2] В данном аспекте правовая ответственность представляется как динамическое единство юридической процедуры и опосредуемого порядка применения указанных выше мер.

В-третьих, принуждение является не самой ответственностью, а инструментом или аппаратом, на который она опирается.[3] Такой взгляд делает государственное принуждение необходимым, но недостаточным признаком правовой ответственности. Весь комплекс принудительных мер приобретает узкоинструментальное значение.

В-четвертых, государственно-принудительные меры связываются с правовыми последствиями совершенного правонарушения.[4] Сам деликт, посягая на общественные отношения, вызывает соответствующую реакцию государства, опирающегося на карательную мощь своего механизма (аппарата). Совокупность таких мер принуждения представляет собой те правовые последствия, которые вызываются противоправным поведением конкретного субъекта.

Как отмечалось в одном из предыдущих параграфах, существующее правовое обеспечение рынка аренды недвижимости связано с функционированием различных субъектов, которые в той или иной мере причастны, а значит, должны быть ответственны за свои действия, к процедурам совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее. Так, нотариат обеспечивает права и законные интересы граждан и юридических лиц при осуществлении ими гражданско-правовых действий. Нотариус также разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки. Действия нотариуса при сделке должны включать в себя значительное количество очень важных превентивных процедур: проверка подлинности личности и проверка дееспособности граждан, заключающих сделку; осуществление контроля за соблюдением требований закона; предупреждение злоупотребления доверием несведущего лица сведущим с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред.

Наличие ответственности - мера необходимая, но не всегда она может соблюдаться должным образом. Все дело в том, что нотариус в конкретный момент времени может оказаться неплатежеспособным в виду многих неблагоприятных обстоятельств, а иногда и умышленно. Вследствие этого может быть не в состоянии возместить имущественный ущерб клиенту, размер которого может достигать весьма больших величин, учитывая стоимость недвижимости, являющейся объектом сделок на рынке. Нотариус, несмотря на то, что по своему статусу должен выступать гарантом законности сделки, то есть ему должен быть полностью подконтролен весь ее процесс, чаще всего ограничивается лишь действиями на конечной фазе, производя удостоверение.

Законодательного акта, который регламентировал бы проведение операций на рынке недвижимости, а значит, и устанавливал ответственность соответствующих субъектов, в частности нотариусов, практически нет.

Ответственность в арендных отношениях недвижимости тесно связана с такой категорией, как риск.

Риск - является объективным и неизбежным явлением в любой сфере человеческой деятельности проявляется как множество отдельных обособленных рисков. Арендные операции не являются исключением. Величина и характер рисков различны, а значит, отличается и степень воздействия на соответствующий субъект и, соответственно, степень ответственности.

Риски при аренде определяются рядом факторов. В зависимости от характера их влияния, риски в арендных отношениях можно объединить в несколько основных групп: финансовые, имущественные,

организационные и технические.

Финансовые группы рисков заключаются в неплатежеспособности арендаторов по своевременному и полному внесению арендной платы; нормативно-правовом изменении арендных отношений; убытках, понесенных арендатором, вследствие прекращения им хозяйственной деятельности из-за повреждения или уничтожения арендованного имущества; случайном ухудшении условий пользования имуществом; убытках, понесенных арендодателем, вследствие неполучения арендной платы из-за случайного повреждения или уничтожения имущества, переданного в аренду.

Имущественные группы рисков выражаются в случайной гибели или повреждении предмета аренды; уничтожении или повреждении предмета аренды в результате противоправных действий третьих лиц.

Организационные группы рисков отражают отсутствие механизма уменьшения или нейтрализации рисков в договоре аренды; неверные действия арендодателя и арендатора по выполнению условий договора аренды (соблюдение сроков, состояния, комплектности по

представлению и возврате арендованного имущества, проведение планового ремонта и т.д.).

И, наконец, технические группы рисков включают повреждения и поломки, выход из строя, преждевременный износ арендованного имущества вследствие нарушения условий эксплуатации, предусмотренных договором аренды или установленных

эксплуатационной документацией на соответствующий объект.

Таким образом, факторы, оказывающие влияние на характер и величину рисков, имеют внутреннюю и внешнюю природу по отношению к проводимым арендным операциям. Внешние факторы не зависят от воли и действий субъектов арендных отношений. Внутренние факторы, наоборот, находятся в прямой зависимости от тех или иных воздействий, предпринимаемых арендодателем или арендатором.

Поясним это на примере. Уничтожение, повреждение имущества, переданного в аренду, может произойти вследствие наступления следующих случайных событий: разрушения, пожара, затопления водой, из-за стихийных бедствий. Значимость учета этих рисков признана на законодательном уровне в ст.211 ГК РФ: «Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором».

Из этого следует, что ответственность арендодателя строится на началах риска и даже тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. Поэтому упоминание в п.1 ст. 612 ГК РФ, что арендодатель отвечает за недостатки «даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках» в данном случае совершенно излишни. Поскольку на этот счет действует общее правило, закрепленное в п. 3 ст. 401 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

Следовательно, ответственность арендодателя не ограничивается только рисками случайной гибели или повреждения имущества, но и рисками наличия в имуществе, передаваемого в аренду, тех или иных недостатков, что абсолютно правомерно.

В ст. 210, 211 ГК РФ соответственно предписано, что бремя содержания имущества, а также риск случайной гибели несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако, в главе 34 данного нормативно - правового акта не содержится статьи, перечисляющей права и обязанностей сторон договора аренды. Составить перечень предусмотренных гражданским законодательством прав и обязанностей арендатора можно только путем изучения всего текста ГК. К правам арендатора относятся, прежде всего, пять основных прав:

Право пользования имуществом в пределах, установленных законом или договором. Пользование охватывает четыре случая. Во- первых, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (полностью следует судьбе основной аренды). Во второй ситуации арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем, либо уступка права требования и перевода долга). В-третьих, арендатор вправе предоставлять имущество в безвозмездное пользование. В-четвертых, арендатор вправе отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо в качестве паевого взноса в производственных кооператив. Свои особенности имеет право пользования имуществом в договоре субаренды, к которому применяются все правила договора аренды, однако первоначальный арендодатель не имеет никаких право по отношению к субарендаторам, в свою очередь субарендаторы не имеют никаких прав по отношению к первоначальному арендодателю. Договор субаренды не может быть заключён на срок больший срок аренды. Субаренда всегда следует судьбе основной аренды. Субарендатор имеет право на заключение с ним прямого договора аренды. В случае если истекает срок основного договора аренды, преимущество выражается перед другими субъектами. При этом следует отметить, что арендатор только с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении. На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей[5]. В договоре стоит прописать санкции для арендатора за подобные нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы»[6]. Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора[7].

Право внесения улучшений в арендованное имущество, повышающих эффективность его использования или возможность применения. Данные улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения во всех случаях считаются собственностью арендатора, при прекращении аренды он может забрать их с собой. К неотделимым улучшениям относят улучшения, которые нельзя без вреда для имущества отделить. В случае, если такие улучшения производятся арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, при прекращении аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений (забрать их нельзя, они остаются в собственности арендодателя, поэтому если достигли согласия предварительно, то стоимость компенсируется арендатору). Если согласия не было получено на улучшения, то затраты на улучшения не подлежат.

Право преимущественного заключения договора аренды на новый срок. При этом в виду имеется преимущество перед третьими лицами при прочих равных условиях. Данное право возникает при определенных условиях: надлежащем исполнении обязанностей в течение срока действия договора, письменном уведомлении арендодателя о желании заключить договор на новый срок, которое должно быть сделано до окончания действия договора, желании арендодателя продолжать сдавать в аренду соответствующее имущество. Преимущественное право арендатора возникает при прочих равных условиях. В случае, если третьи лица предлагают лучшие условия, то арендатор не имеет права преимущественного требования. Если данное право реализуется, то совершается заключение нового договора, а не продления старого. Договором аренды можно исключить преимущественное право арендатора. Если право нарушается арендодателем и заключается договор аренды с другим арендатором, то в таком случае арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода всех прав и обязанностей по договору либо потребовать возмещения убытков по договору, заключенному другим лицом.

Право выкупа арендуемого имущества, которое может предоставляться законом. Имущество переходит в собственность арендатора либо до истечения срока, либо после.

Право требования от арендодателя уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, состояние имущества существенно ухудшилось либо ухудшились условия пользования таким имуществом[8].

К обязанностям арендатора можно отнести:

Обязанность принять арендованное имущество по общим положениям в законе не предусмотрена за исключением аренды зданий, сооружений, предприятий.

Обязанность использования арендованного имущества не сформулирована в законе в чистом виде, однако если арендатор приступил к использованию, то он должен его осуществлять в соответствии с условиями договора, а если таких условий нет - то в соответствии с назначением данного имущества. Если арендатор нарушает требования об использовании или не по назначению использует имущество, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность по несению расходов на текущее содержание имущества, поддержания его в исправном состоянии и произведения за свой счет текущий ремонт. К расходам на содержание можно отнести коммунальные платежи, расходы на поддержание чистоты и пр., в качестве примеров поддержания в исправном состоянии можно привести приобретение и заливка в автомобиль топлива или масла. Под текущим ремонтом понимают действия по исправлению повреждений или естественных ухудшений имущества, которые не нарушают его целостности, не влекут нарушения и порчу его существенных частей, при условии, что эти исправления могут быть осуществлены за счет затрат пропорциональных выгодам, получаемых арендатором. Данная обязанность может быть по договору переложена на арендодателя. В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Одновременно с условием о такой неустойке можно установить и точные сроки проведения ремонта арендатором. Если сроки не указаны и отсутствует неотложная необходимость проведения ремонта, арендатор имеет право выполнить свою обязанность в любое время в течение срока аренды. Если неустойка за невыполнение обязанности по содержанию имущества в договоре не предусмотрена, арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта. Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором суды не расценивают в качестве существенного нарушения договора и основания для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено в самом договоре[9]. Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Аналогичные правила действуют и при нарушении арендатором обязанности нести расходы по содержанию имущества (в частности, если арендатор не оплачивает коммунальные платежи за пользование арендованным помещением).

Обязанность внесения своевременно арендной платы, в порядке и сроках определённых договором. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора либо внесения арендной платы вперед, но не более, чем за 2 периода подряд (месяца, года или иного периода).

Обязанность по возвращению арендодателю при прекращении договора аренды имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Должны быть также возвращены все документы и принадлежности, которые передавались вместе с имуществом. Если имущество не возвращается или возвращается с просрочкой, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки, либо потребовать возмещения непокрытых арендной платой убытков, либо потребовать уплаты неустойки, которая носит штрафной характер - взыскивает сверх убытков, предусмотренной договором аренды[10]. В качестве примера из правоприменительной практики по данному пункту можно привести ситуацию, когда суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения и взыскал с арендатора убытки. Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора) задолженности по уплате арендных платежей, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения. Суд кассационной инстанции указал следующее. Как было установлено нижестоящими судами, ответчик обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность. На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательства погашения задолженности. В договоре предусмотрена выплата арендатором неустойки арендодателю в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки в размере 0,1 процента за каждый день просрочки. Также в соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Суды также установили, что ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка. Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий. Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего. Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки. На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения[11].

В случае невыполнения арендатором перечисленных выше обязанностей, он несет ответственность перед арендодателем. Так, например, если арендатор пользуется арендованным имуществом не по целевому назначению, которое было предусмотрено договором аренды, арендодатель может предъявить к арендатору иск о прекращении действий, нарушающих договор. Данный иск будет квалифицироваться как договорное требование в соответствие со ст. 615 Гражданского кодекса РФ, а не как иск об устранении права, не связанного с лишением владения. Такая правовая позиция содержится в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения». Кроме того, рассматриваемое требование можно совместить с иными требованиями к арендатору (например, о взыскании неустойки). Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки. В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель сможет взыскать с арендатора неустойку. Если нецелевое использование объекта аренды причинило арендодателю убытки, их также можно взыскать с арендатора. При отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Если в договоре предусмотрена за подобное нарушение неустойка, то убытки можно взыскать в сумме, превышающей размер неустойки (зачетная неустойка). Кроме того, арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме, если в договоре будет указано, что убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка). Наконец, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке[12].

В качестве подтверждающего вышесказанное примера из правоприменительной практики можно привести ситуацию, когда суд признал нецелевое использование арендуемого помещения существенным нарушением договора аренды. Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) и потребовал взыскать задолженность по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений, начислить пени и штраф, расторгнуть договор аренды, выселить ответчика из занимаемых помещений. Как следует из материалов дела, стороны заключили договор аренды нежилых помещений для использования под кафе сроком на пять лет. В ходе проверки спорных помещений арендодатель установил их нецелевое использование - под студию загара и салон красоты. Ссылаясь на наличие задолженности арендатора по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, арендодатель обратился к арендатору с претензией, а затем - в арбитражный суд с иском. Суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении исковых требований арендодателя. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения[13].

За невыполнение обязанности по своевременной оплате за пользование имуществом арендатор также несет ответственность. При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя в соответствие с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»[14].

В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей в соответствие с п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[15]. Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. №13).

Если арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду, арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату. В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным. Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» У

Если договор аренды не зарегистрировано, арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, если арендатор пользовался арендованным имуществом. В ситуации, когда стороны подписали договор аренды недвижимого имущества, который подлежит регистрации, согласовали все существенные условия договора аренды, но при этом договор не зарегистрировали, то нужно исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний и вносил арендные платежи, то между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено по требованию одной из сторон. Если в договоре установлена неустойка, то она по требованию арендодателя также может быть взыскана с арендатора. Такая правовая позиция содержится в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 13) и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»[16] [17].

Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями в соответствие с абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ.

На практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приемасдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда суд признал незаконными действия арендодателя по удержанию имущества арендатора, поскольку спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. Истец (арендатор) обратился в суд с иском об истребовании у ответчика (арендодателя) своего имущества, которое находилось в ранее арендованных помещениях. Как следовало из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора. Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными[18].

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать. В качестве примера можно привести реальную ситуацию, когда суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды. При этом суд мотивировал свой вывод следующими обстоятельствами:

в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;

между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества[19].

Таким образом, к правам арендатора относятся право пользования имуществом в пределах, установленных законом или договором, право внесения улучшений в арендованное имущество, повышающих эффективность его использования или возможность применения, право преимущественного заключения договора аренды на новый срок, право выкупа арендуемого имущества, которое может предоставляться законом, право требования от арендодателя уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, состояние имущества существенно ухудшилось либо ухудшились условия пользования таким имуществом. К обязанностям арендатора можно отнести обязанность принять арендованное имущество, обязанность использования арендованного имущества, обязанность по несению расходов на текущее содержание имущества, поддержания его в исправном состоянии и произведения за свой счет текущий ремонт, обязанность внесения своевременно арендной платы, обязанность по возвращению арендодателю при прекращении договора аренды имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Чтобы исключить возможные споры между сторонами договора аренды, необходима точная фиксация в этом документе перехода риска от арендодателя к арендатору и наоборот. Нежелательное событие, зачастую с тяжелыми последствиями, может произойти в любой момент времени. Нельзя пренебрегать абсолютно точным определением момента перехода риска. Можно привести пример такой возможной фиксации.

Риск случайной гибели имущества переходит от арендодателя к арендатору в момент передачи и приема имущества, если это предусмотрено договором.

Риск нанесения ущерба имуществу вследствие ошибок обслуживания, неумелости, небрежности, нанесенных персоналом, должен перейти от арендодателя к арендатору после передачи годного к эксплуатации имущества, подготовки его к работе и пробного запуска.

И, наконец, риск случайной гибели имущества от арендатора к арендодателю в момент передачи и приема имущества по завершению срока действия договора аренды.

Таким образом, чёткая регламентация условий перехода риска в вышеприведенном примере позволяет поставить стороны в такие условия, чтобы соответствующая сторона не находилась в риске более предусмотренного периода.

Вследствие реализации указанного риска собственник может понести финансовые издержки:

вызванные непредвиденными расходами на обеспечение нормального состояния имущества и условий его пользования;

вызванные непредвиденным наступлением установленной по договору арендной платы, если собственником не будет обеспечено нормальное состояние имущества и условий его пользования.

Перечисленные обстоятельства должны самым серьезным образом учитываться, поскольку главным критерием в процедуре уяснения природы рисков является обеспечение возможности управления рисками на всех стадиях арендных отношений, особенно при принятии рисков на страхование, чтобы затем страховщик мог обоснованно нести ответственность по взятым обязательствам.

Подводя итог проведенному исследованию, отметим, что проблема понимания ответственности в арендных отношениях в отечественном правоведении, как и в действующем законодательстве, однозначно не решается. Эволюция научного осмысления этого феномена прошла

долгий путь: от упрощенного понимания правовой ответственности - как наказания, до более сложного ее объяснения - как регулятивного и охранительного правоотношения. Определенным достижением юридической науки следует признать и идею позитивной правовой ответственности. Однако первоначальное определение позитивной юридической ответственности не давало четкого ответа на вопрос о ее юридической природе и практическом значении, что послужило основанием многочисленной критики в адрес этой идеи. Вместе с тем в исследовании именно позитивных начал правовой ответственности лежит перспектива совершенствования практики юридического опосредования общественных отношений.

Думается, что адекватное понимание ответственности в праве должно строиться на основе ее концепции, включающей в себя позитивные и негативные аспекты.

Ответственность - самостоятельное явление, имеющее собственный смысл. Поэтому методологически не совсем правильно определять это понятие через другие юридические категории. Полагаем, что сущностью правовой ответственности является юридическая оценка, поэтому давать ей дефиницию следует, исходя из самой оценки и тех правовых последствий (поощрение, наказание (взыскание) и дальнейшая беспрепятственная реализация общего правоотношения), которые она вызывает.

Регулятивный потенциал юридической ответственности, по существу, исследован еще не полностью. Его адекватное познание открывает новые возможности правового воздействия и регулирования. Не будет преувеличением, если сказать, что организационные (регуляция и саморегуляция правового поведения) свойства юридической ответственности феноменальны и поэтому требуют дальнейшего обстоятельного изучения.

Ответственность в праве - это определенный критерий эффективности правового регулирования, своеобразно отражающий положительные и отрицательные качества его механизма. Практика реализации юридической ответственности наглядно показывает пробелы и другие недостатки действующего законодательства, ошибки в государственном управлении, дефекты в работе правоохранительных структур. Поэтому исследование правовой ответственности в русле эффективности юридического регулирования - еще одно из перспективных в теоретическом и прикладном отношении направлений научного познания.

С учетом определения ответственности как элемента механизма аренды недвижимости, диссертантом предлагается:

Во-первых, на уровне кодифицированного гражданского законодательства (прежде всего ГК РФ) сконструировать легальные дефиниции соответственно гражданской, административной, дисциплинарной и материальной ответственности субъектов рынка аренды недвижимости, внеся определенные изменения и дополнения в официальные тексты нормативных актов. На наш взгляд, такое определение должно состоять из публичной или частно-публичной юридической (уголовно-правовой, гражданско-правовой и т.д.) оценки соответствующего поступка (правомерного, противоправного) с указанием на правовые последствия такой оценки в виде поощрения, льготы, неустойки, взыскания, наказания. При этом в определении должен быть указан характер такой оценки: личная (моральная), имущественная (материальная), организационная и др., а также специфические особенности ответственности в конкретной отрасли права. При этом определение юридической ответственности арендных отношений через юридическую оценку и ее формы предоставляет законодателю единый, общий для всех видов ответственности признак, позволяющий нормативно закрепить ее понятие. Для теории права и отраслевых юридических наук легальное закрепление понятий отраслевых видов ответственности дает возможность дальнейшей проработки общеметодологических вопросов юридической ответственности, а также прикладных и межотраслевых проблем этого феномена. Это также позволит сформировать четкое представление об ответственности в праве не только у юристов-практиков и теоретиков, но и у лиц, специально не занимающихся правоведением.

Во-вторых, законодательно определить правовое поощрение, льготу, стимул, наказание, взыскание как меры юридической ответственности, внести соответствующие изменения и дополнения в законодательство. Представляется, что такое понимание позволит проследить соотношение между ответственностью и наказанием, ответственностью и поощрением и т.п., определить место этих правовых явлений в структуре юридической ответственности, понять их взаимосвязь, с одной стороны, и разграничить, - с другой.

В-третьих, следует отметить, что ответственность сторон по договору аренды, предусмотренная ГК РФ, преимущественно направлена на арендатора, пользующегося арендованным имуществом. ГК РФ предусматривает лишь ряд императивных норм в отношении выполнения сторонами некоторых обязанностей по договору аренды нежилого помещения. Так, ГК РФ устанавливает две основные обязанности арендодателя: передача имущества и нечинение

препятствий в использовании имущества арендатором в соответствии с требованиями, предусмотренными для него договором, целями использования, назначению имущества. При нарушении данных обязанностей арендодатель может быть привлечён к отдельным видам гражданско-правовой ответственности.

В то же время вопрос ответственности арендатора решается не только императивными нормами ГК РФ, но и договорными условиями. Прерогатива арендодателя заключается также и в использовании вещно­правовых способов защиты своих прав. Правовым основанием использования вещно-правовых способов защиты для владельцев, не являющихся собственниками, служит статья 305 ГК РФ. Причем данная статья предоставляет защиту титульному владельцу также и против собственника. Вместе с тем, на практике реальность использовать предусмотренный для арендатора механизм защиты практически невозможен, поскольку ограничивается действительным правом собственности арендодателя.

В связи с этим предлагается законодательно закрепить механизм защиты арендатора, а также его возможность использовать вещно­правовые меры защиты. При этом не следует ограничиваться несколькими статьями по данному вопросу. Целесообразно включить в ГК РФ норму, в соответствии с которой будет конкретизирован порядок истребования арендованного имущества из незаконного владения, а также порядок преимущественного заключения договора аренды на новый срок (в этом порядке, в частности, можно предусмотреть различные варианты развития отношений: досрочное расторжение договора, расторжение договора по инициативе одной из сторон и др.).

[1] Строгович М.С. Сущность юридической ответственности // Государство и право, 1999. № 5. С. 76.

[2] Проблемы теории государства и права: Учебное пособие. М.: Проспект, 1995. С. 469.

[3] Сепякин И.Н. Юридическая ответственность // Теория государства и права:

Курс лекций / Под ред. Н.И. Матузова и А.В. Малько. М.: Юристъ, 1997. С. 543; См. также: Васькии В.В. Гражданско-правовая ответственность / Васькин В.В.,

Овчинников Н.И., Рогович Л.Н. Владивосток, 1988. С. 8.

[4] См.: Гойман-Червонюк В.И. Очерк теории государства и права. М., 1996. С. 307-308; Иоффе ОС. Вопросы теории права / Иоффе О.С., Шаргородский М.Д. М.: Госюриздат, 1961. С.314; Иоффе О.С. Вина и ответственность по советскому праву // Советское государство и право. 1972. № 9. С. 38-39; Спиридонов Л.И. Теория права и государства. М, 1996. С. 285-286.

[5] Определение ВАС РФ от 10.10.2008 г. № 13003/08 // Документ опубликован не был СПС «КонсультантПлюс».

[6] Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[7] Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53110 // Документ опубликован не был СПС «Консультант- Плюс».

[8] Медведев С. Н. Особенности осуществления прав арендатора // Право: теория и практика. 2012. №15. С. 14-19.

[9] Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2012 г.. № Ф09-1792/12ГК // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[10] Азукаева Б. А. Содержание обязательств по договору аренды // Вестник национального института бизнеса. М.: НИБ, 2014. №1. С. 63-69.

[11] Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82409 // Документ опубликован не был СПС «Консультант- Плюс».

[12] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 г. №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[13] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2011 г. по делу №А56- 52200/2007 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[14] Постановление Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета» // Хозяйство и право. - №9. - 1999.

[15] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[16] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - №1. - Январь, 2012.

[17] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02. 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[18] Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 г. № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109150 // Документ опубликован не был СПС «Консультант- Плюс».

[19] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».