Завершив характеристику общих положений арендных отношений и конкретных условий договора аренды в целом, необходимо обозначить специфику аренды отдельных видов недвижимого имущества. Для этого целесообразно рассмотреть особенности аренды зданий и сооружений, предприятия как единого имущественного комплекса и иного недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды зданий (сооружений) является двусторонним, консенсуальным и возмездным, более того, его возмездный характер подчеркивается указанием в ст. 654 ГК РФ на то, что его существенным условием является условие о размере арендной платы.

Существенным условием договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета является также и его цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Однако, данная норма не может действовать в отношении аренды помещений или части помещений в составе зданий, следовательно, при аренде такого имущества обычный порядок определения арендной платы (в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ) не может быть использован. Делая такой вывод, мы исходим из следующего: юридически помещение не является частью здания, а представляет собой особый объект недвижимости и особый, отличный от здания, объект аренды; помещение в здании может являться отдельным объектом зарегистрированного права; специальные нормы § 4 гл. 34 ГК РФ регулируют отношения по сдаче в аренду только тех объектов, которые в этом параграфе указаны, а именно зданий и сооружений, - следовательно, специальная норма п. 1 ст. 654 ГК РФ не может регулировать отношения по сдаче в аренду иных объектов, поэтому к аренде нежилых помещений, исходя из буквального толкования норм права, применяются общие нормы, а п. 1 ст. 654 ГК РФ не может быть применен. Более того, если признать договор аренды нежилого помещения незаключенным по мотиву отсутствия в нем размера арендной платы, то одним из способов защиты нарушенного права несостоявшегося арендодателя может выступить взыскание неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением; при этом в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ сумма неосновательного сбережения вследствие временного пользования чужим имуществом, будет рассчитываться исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось такое пользование и в месте, в котором оно происходило, то есть плата за неосновательное фактическое пользование помещением рассчитывается аналогично правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Однако судебная практика идет по другому пути, и договор аренды нежилого помещения, в котором не определен размер арендной платы, признается незаключенным. Это является еще одним доводом в пользу того, чтобы легализовать понятие нежилого помещения и законодательно установить правило о том, что цена аренды является существенным условием договора аренды нежилого помещения, что и позволит решить указанную проблему.

Содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям по сравнению с содержанием обычного договора аренды. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Во-первых, расширена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Это право сохраняется даже в случае смены собственника земельного участка: если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче здания (сооружения) арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами документа о передаче (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Особый порядок передачи здания (сооружения) обусловлен спецификой данных объектов: во-первых, они имеют особую ценность, поэтому важно зафиксировать, в каком состоянии и когда состоялась передача объекта, во-вторых, в силу того, что это имущество физически не передвигается при сдаче в аренду, факт передачи здания арендатору без составления передаточного акта достаточно сложно установить.

В то же время, как указывает Ю.В. Романец, эта норма не означает, что акт приема-передачи является единственным допустимым доказательством передачи здания или сооружения, и его отсутствие может расцениваться как доказательство непередачи здания арендатору только в том случае, когда факт передачи не подтвержден бесспорно иными доказательствами.[1]

В-третьих, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, если иное не оговорено, при аренде здания или сооружения не должна взиматься дополнительная плата за земельный участок.

В-четвертых, в случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть указан в передаточном акте.

Если арендодатель не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, то он вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Так, в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики и разрешения споров, связанных с арендой» описан случай, когда к моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади. Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

При этом, как нам представляется, возможно распространить действие нормы п. 3 ст. 654 ГК РФ и на те случаи, когда в договоре аренды нежилого помещения нет указания на то, что арендная плата установлена в расчете на единицу площади помещения. Например, в договоре согласован объект аренды - помещение такой-то общей площадью, а фактически в аренду передана только часть такого помещения.

В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. обязательства по договору аренды имеют встречный характер.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, даже если в договоре нет прямого указания на то, что арендная плата установлена на единицу площади, арендатор обязан вносить арендную плату исходя из размера фактически переданных ему помещений пропорционально размеру арендной платы, установленной в договоре в целом на все площади, подлежащие передаче в аренду.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.[2]

Детальному исследованию вопроса государственной регистрации как правового средства на рынке аренды недвижимости посвящен отдельный параграф настоящей диссертационной работы.

Гражданский кодекс РФ, как уже указывалось выше, не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяются общие правила аренды зданий и сооружений. Однако нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Таким образом, для устранения указанного пробела в законодательстве следует включить в Гражданский кодекс норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе - аренду зданий и сооружений и аренду нежилых помещений.

Необходимость внесения изменений в гл. 34 Гражданского кодекса, на наш взгляд, прежде всего, определяется тем, что остается открытым вопрос о соотношении правил аренды нежилых помещений и аренды зданий и сооружений. Информационным письмом Президиума ВАС разъясняется, что к договорам аренды нежилых помещений необходимо применять норму п. 2 ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации. При этом Президиум ВАС РФ исходил из следующих предпосылок: в ГК отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений; нежилое помещение является объектом недвижимости, хотя и отличным от здания (сооружения), но неразрывно с ним связанным; понятие «помещение» является подчиненным по отношению к понятию «здание (сооружение)», поэтому к договорам аренды помещений должно применять правила как минимум не более строгие, чем к договорам аренды зданий и сооружений.

Однако, несмотря на данное толкование, остается неразрешенным вопрос о применении других правил об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений. В частности, неясно, возможно ли применять при аренде помещений нормы ст. 654 ГК РФ о цене аренды. Если исходить из ограничительного толкования, в отношении аренды помещений возможно применять правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку специального запрета на определение арендной платы за нежилые помещения таким способом кодекс не содержит. Однако потребности гражданского оборота такого имущества делают необходимым как раз обратное: любой объект недвижимости, в том числе нежилые помещения, обладает уникальным, неповторимым набором характеристик, поэтому в случае возникновения спора найти аналогичный объект представляется практически невозможным.

Судебная практика в таких случаях обычно идет по пути применения методик расчета арендной платы, применяемой государственными и муниципальными органами (комитетами по управлению имуществом). Однако если внимательно прочитать ст. 424 ГК РФ, выясняется, что такой способ определения цены не годится, поскольку ч. 2 п. 1 названной статьи возможность применения устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами цен связана с наличием специального закона, и фактически такие цены могут применяться только при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества. Кроме того, все подобные методики не являются абсолютно точными и справедливыми и не учитывают всего многообразия факторов, могущих воздействовать на цену аренды недвижимости.

Более того, арендная плата с точки зрения экономической эффективности арендных сделок для арендодателя (окупаемости капитальных вложений в недвижимость) прямо зависит от цены недвижимости, являющейся объектом найма, и по существу арендная плата - это доход от использования имущества. В связи с этим логично было бы, учитывая нормы ст. 555 ГК РФ, признать, что в любом случае аренды недвижимого имущества (а не только при аренде зданий и сооружений) размер арендной платы является существенным условием соответствующего договора.

Однако прямого указания на это в законе нет, что вызывает достаточно серьезные сложности в судебном правоприменении.

Расширительное толкование норм § 4 гл. 34 ГК РФ, т.е. некая «проекция» позиции Президиума ВАС РФ, высказанной в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53, на все другие правила об аренде нежилых помещений, тоже нельзя признать допустимым, хотя бы потому, что нормы об аренде зданий и сооружений включают и достаточно специфичные правила (например, о правах на земельный участок, занимаемый зданием), которые вряд ли могут быть применены к аренде нежилых помещений.

В отдельный вид договора аренды Гражданский кодекс РФ выделяет аренду предприятий и определяет ее как обязательство, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, в который входят здания, сооружения, земельные участки, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, имущественные и исключительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требования и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК РФ).

В данном определении предприятие понимается как объект гражданского права, которое в соответствии со ст. 132 ГК РФ является имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. Следует при этом учитывать, что и в ст. 132, и ст. 656 ГК РФ перечни имущества и неимущественных прав, входящих в комплекс предприятия, не имеют исчерпывающего характера.

Комплексный характер предприятия как объекта аренды ставит перед сторонами сложную задачу точно выявить данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Исходя из легального определения ст. 656 ГК РФ, следует признать, что законодатель выделяет следующие группы объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, различающихся по режиму передачи их в аренду: вещи, обязательства, исключительные права.

Вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, оборотные средства - запасы сырья, топлива материалов и т.д.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и переходящие арендатору в полном объеме. По поводу вещей, как говорит Е. Н. Васильева, «у арендодателя, согласно определению арендного договора, возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование».[3]

Обязательственный элемент имущественного комплекса предприятия: имущественные права, связанные с данным предприятием (как обязательственные права, включая права требования, так и ограниченные вещные права), а также долги арендодателя, связанные с предприятием.

Исключительные права, используемые в предпринимательской деятельности (право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - фирменное наименование, коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места происхождения товара, права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом и принадлежащие арендодателю на праве преждепользования, ноу-хау).

Общим правилом при этом является норма, согласно которой права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности, передаче арендатору не подлежат. Если арендодатель включит в состав передаваемого в аренду предприятия обязательства, исполнение которых арендатором

невозможно при отсутствии у него лицензии, то это не освобождает его от необходимости исполнения таких обязательств перед кредиторами и от ответственности за их неисполнение.

В случае, когда в состав предприятия входят права владения и пользования имуществом других лиц, их передача производится в особом порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. К их числу следует отнести право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

В состав арендуемого предприятия включаются обязательства, к нему относящиеся. При переводе долга с арендодателя на арендатора соответствующие кредиторы уведомляются арендодателем (ст. 657 ГК

РФ). При этом в отличие от общей нормы о переводе долга (ст. 391 ГК РФ) законом установлены особые последствия неполучения согласия кредитора на перевод долга.

В общем случае неполучение согласия кредитора на перевод долга влечет ничтожность этой сделки в силу нормы ст. 168 ГК РФ. При аренде же предприятия, если кредитор письменно не сообщит арендодателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Из правила о переводе долга при аренде предприятия существует одно исключение: в случае, если кредитор не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, он может предъявить иск об удовлетворении соответствующих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. По существу, законодатель в соответствии со ст. 197 ГК РФ установил для этого случая сокращенный срок исковой давности.[4]

При этом следует учитывать, что при пропуске указанного срока в случаях, когда кредитором является юридическое лицо или гражданин- предприниматель и переводимый долг связан с осуществлением предпринимательской деятельности, он не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 28.02.95 г. № 2/1).[5]

В связи с этим зачастую возникают проблемы обеспечения прав кредиторов предприятия, связанные с тем, что в аренду передается предприятие без перевода долгов по соответствующим обязательствам, что по существу необходимо рассматривать как злоупотребление правом со стороны арендодателя и арендатора. Например, возможны случаи, когда юридическое лицо, выступающее арендодателем по долгосрочному договору аренды предприятия, является по существу

неплатежеспособным, что лишает возможности кредитора реально получить исполнение по обязательствам. Этот факт необходимо рассматривать как злоупотребление правом со стороны арендодателя.

Как представляется, для наиболее полной гарантии прав кредиторов при аренде предприятия необходимо установить в ст. 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом, и указывают в ст. 656 ГК РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно закрепить (в ст. 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах) требование о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятий должны указываться в его учредительных документах (уставе). Эти меры позволят пресечь распространившуюся в последнее время практику недобросовестных действий так называемого «увода активов» с целью избежать уплаты долгов неплатежеспособными юридическими лицами.

Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится на основании ст. 132 ГК РФ к недвижимости, при сдаче предприятия в аренду следует учитывать проанализированные выше нормы специального законодательства, а именно Закон о регистрации прав.

Так, в соответствии со ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Это правило идентично норме ст. 651 ГК РФ, применяемой при аренде зданий и сооружений на срок более года, однако в отличие от аренды зданий (сооружений) государственная регистрация договора аренды предприятия требуется независимо от его срока.

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия носит свои специфические черты, отличающие этот договор от других договоров по передаче имущества во временное владение и пользование.

Арендодатель при подготовке предприятия к передаче арендатору обязан провести инвентаризацию всех материальных ценностей, составить баланс, точно отражающий все активы и пассивы предприятия. На основе данных, полученных в ходе инвентаризации, составляется передаточный акт, который должен содержать сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, полную расшифровку дебиторской и кредиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия. По данным о составе и размере этой задолженности готовятся соответственно документы о переводе долгов и уступке прав требования.

Обязательство арендодателя по передаче предприятия считается исполненным в момент фактической передачи имущества и подписания акта приема-передачи обеими сторонами договора.

Надлежащее исполнение договора арендатором предполагает прежде всего пользование переданным предприятием в соответствии с правилами ст. 660 ГК РФ. Поскольку арендатор предприятия наделен значительно более широким кругом полномочий по распоряжению арендованным имуществом, закон устанавливает следующее ограничение, должное оградить арендодателя от негативных последствий таких действий: все распорядительные действия не должны повлечь уменьшение стоимости предприятия и не нарушать других положений договора аренды предприятия.

Однако очевидно, что сама по себе эта норма в известном смысле декларативна и не дает должных гарантий арендодателю, поскольку каких-либо специальных норм о последствиях нарушения арендодателем ограничений, установленных ст. 660 ГК РФ или договором, § 5 гл. 34 ГК РФ не содержит. Поэтому в данном случае применяются общие нормы кодекса об ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательств.

Возвращаясь к вопросу об определении предмета договора аренды предприятия, необходимо отметить следующее. Если проследить трансформацию понятия предприятия в российском (советском) праве и сопоставить определение предприятия как имущественного комплекса в ст. 132 ГК РФ с понятием предприятия как юридического лица (ст. 113-115 ГК РФ), то выясняется достаточно слабая практическая применимость теоретической конструкции предприятия как имущественного комплекса.

В самом деле, случаев использования предприятия как имущественного комплекса участниками гражданского оборота до сих пор фактически нет (по крайней мере, наши исследования судебной практики не выявили ни одного такого случая). Если, например, говорить о продаже предприятия (бизнеса), то субъекты гражданского оборота при совершении таких сделок не используют договоры купли-продажи предприятий, урегулированные § 8 гл. 30 ГК РФ, а прибегают к достаточно простым (и в большей степени гарантирующим права участников таких сделок!) схемам продажи (уступки) акций или долей в уставном капитале коммерческих организаций. Таким образом, потребности бизнеса при совершении «продажи» предприятий могут быть в определенной степени заменены возможностями уступки обязательственных прав (прав учредителей или акционеров) в отношении хозяйственных обществ и товариществ. При этом участники таких сделок воспринимают их именно как продажу предприятия (бизнеса), хотя в терминах ГК РФ продажей предприятия их назвать нельзя.

Можно попытаться сделать точно такой же, по аналогии с куплей - продажей предприятий, вывод о необходимости законодательного урегулирования аренды предприятий. Фактически заключение и исполнение договоров аренды предприятий связано с таким количеством сложностей, часть из которых проанализирована выше, что гораздо целесообразнее с экономической точки зрения и с точки зрения гарантий прав участников таких сделок достигать того же результата ценой меньших потерь, совершая по раздельности сделки аренды всех объектов гражданских прав, входящих в имущественный комплекс предприятия.

Однако возникает вопрос: удастся ли из множества таких сделок «собрать» предприятие как единую, неделимую сложную систему имущественных и неимущественных отношений, которые только в совокупности образуют имущественный комплекс? Ответ, очевидно, должен быть отрицательным, поскольку по существу все эти сделки должны иметь единую цель, и если рассматривать их по отдельности, неизбежно следует вывод об их недействительности по мотиву притворности, поскольку все они подменяют аренду предприятия как единого имущественного комплекса.

Поскольку правила о договоре аренды предприятия базируются на представлении о предприятии как объекта, приносящего доход (прибыль), и реальная цель и арендатора, и арендодателя такого имущественного комплекса безусловно заключается в извлечении из использования такого имущества максимальной прибыли, то можно сделать предположение о том, что этой цели в большей степени соответствуют обязательства, вытекающие из договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ). В самом деле, если рассматривать арендную плату за наем предприятия как часть предпринимательского дохода (а на эту мысль наталкивают правила о надлежащем исполнении такого договора, жестко связанные с критерием рыночной цены предприятия, зависящей прежде всего от его доходности), то по сути договор аренды предприятия регулирует лишь распределение рисков и прибыли между его участниками. Из этой посылки должен вытекать вывод о том, что договор доверительного управления имущества, допускающий передачу в управление предприятия и позволяющий гибко регулировать распределение затрат по содержанию имущества и доходов от его эксплуатации, может заменить договор аренды предприятия.

С другой стороны, продажа акций (долей) в юридическом лице не есть продажа предприятия, поскольку в этом случае собственник предприятия не меняется (им остается то же самое юридическое лицо), а меняется только субъектный состав лиц, обладающих обязательственными правами по отношению к юридическому лицу. То же самое можно сказать и о договоре аренды предприятия в сравнении с возможными вариантами его подмены договором доверительного управления или простого товарищества.

При этом доходы, получаемые акционерами (учредителями), нельзя рассматривать как предпринимательские, поскольку они хотя и зависят от прибыли (дивиденды, согласно ст. 42 ФЗ РФ от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 01.09.2016) «Об акционерных обществах»,[6] хотя и выплачиваются из чистой прибыли общества, но прибылью в экономическом понимании не являются, поскольку акционеры, участвуя в управлении обществом, могут воздействовать только на вопросы организационного характера, но не занимаются осуществлением предпринимательской деятельности в чистом виде, поскольку это прерогатива исполнительных органов общества).

Более того, по нашему мнению, договор доверительного управления в некоторой степени является явлением чуждым для российского права, поскольку по существу он базируется на представлениях, свойственных англо-саксонской правовой системе, в частности, на так называемой концепции «расщепленной собственности», согласно которой может существовать практически неограниченное количество вариантов наборов полномочий субъектов, способных осуществлять в отношении вещи какое-либо воздействие на нее.

Поэтому из самого факта слабой распространенности договора аренды предприятий в экономической жизни России еще нельзя сделать вывод о том, что сама по себе конструкция предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним не отвечает потребностям гражданского оборота. Недостаточная законодательная регламентация этого института не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и исполнением такого договора.

В § 1 гл. 34 ГК РФ выделены общие нормы об аренде, которые регулируют все виды арендных отношений независимо от субъектов данных правоотношений и от вида арендуемого имущества. Исключение составляют те случаи, когда по тем или иным арендным сделкам предусмотрены специальные нормы. В частности, § 3 гл. 34 ГК РФ содержит положения об аренде транспортных средств. Важность закрепления соответствующих норм, регулирующих отношения аренды транспортных средств, и выделение их в параграф в кодифицированном гражданско-правовом акте не вызывает сомнения.

Во-первых, договор аренды данного вида имущества становится все более распространенным. Для некоторых отраслей экономики в существующих сегодня условиях ограниченного государственного дотационного финансирования и других негативных факторов социально-экономических преобразований[7] он явился одним из значительных средств финансовой поддержки.

Появились социально-экономические, правовые предпосылки, способствующие расширению практики применения договора. В частности, увеличился круг участников данных правоотношений[8], появились новые в отечественной практике виды аренды транспортных средств и получили свое правовое закрепление (например, финансовая аренда (лизинг) транспортных средств), устранен дефицит транспортных средств как причина, в частности, крайне малого удельного веса в гражданском обороте договоров проката и аренды автотранспорта.

Качественно и количественно изменился состав оснований заключения договора аренды транспортных средств. Если по предшествующему хозяйственному законодательству наиболее распространенным основанием подписания сторонами соответствующих двухсторонних сделок являлись, помимо соглашения сторон, плановые, «однотипные плановым»[9] и различного вида административные акты, то на современном этапе в результате глобальных, всеобъемлющих внутригосударственных экономических и правовых преобразований наиболее распространенным основанием становится волеизъявление, соглашение сторон, сформированное уже, как правило, не на плановых государственных заданиях, заказах, а на бизнес-планах, в основе которых - коммерческая заинтересованность хозяйствующих субъектов.

Во-вторых, предмет договора аренды транспортных средств принадлежит к числу относительно дорогостоящего имущества. Главным образом, по данной причине некоторые из транспортных средств (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) отнесены гражданским законодательством Российской Федерации к объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А значит, на них распространяется закрепленный законом специальный правовой режим.[10]

В-третьих, разновидность транспортных средств сравнительно велика и имеет тенденцию к дальнейшему увеличению. Техническая эксплуатация и управление транспортными средствами имеют свои родовые и индивидуальные особенности. С этим связана необходимость постоянно совершенствовать отраслевые транспортные кодексы и уставы. Нормы имеющихся правовых кодифицированных актов не охватывают правовым регулированием отношений аренды всех разновидностей транспортных средств. Однако, учитывая специфические особенности, связанные с их технической эксплуатацией и управлением, аренда отдельных транспортных средств объективно тяготеет, как результат однородности предмета правового регулирования, к общим началам. Таким образом, факторы экономичности и целесообразности в правовом регулировании данных общественных отношений должны учитываться.

В-четвертых, законодательство относит транспортные средства к источникам повышенной опасности. Это обстоятельство требует детального регулирования отношений по передаче собственником данных объектов в пользование и владение титульному владельцу (арендатору, фрахтователю) для получения коммерческой выгоды.

В-пятых, цель аренды транспортных средств как правового инструмента решения определенных экономических задач юридическими и физическими лицами трансформируется, меняет акценты с позиции необходимости выполнения народнохозяйственного плана, исполнения нормативных актов соответствующих транспортных министерств и ведомств в области коммерческой эксплуатации, получения прибыли, рентабельной государственной хозяйственной и предпринимательской деятельности.

В-шестых, положения Гражданского кодекса РФ, составляющие § 3 гл. 34, разрешили некоторые спорные теоретические и практические вопросы, более определенно сформулировали содержание договора аренды транспортных средств и ответственность сторон по договору.

В-седьмых, указанные нормы сформировали отправную правовую базу, юридические конструкции для дальнейшего формирования законодательства об аренде транспортных средств, в т.ч. необходимых положений в новых транспортных кодексах и уставах. Тем самым они обеспечили «не только «экономию правового регулирования», но и то, что имеет гораздо большее значение, - необходимое единство самого регулирования».[11]

Анализ определений договора аренды (фрахтования) транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ) и договора аренды (фрахтования) транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ) позволяет сделать наиболее общий вывод: договор аренды транспортного средства - возмездное двухстороннее соглашение, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование с целью бытовой, производственной или коммерческой эксплуатации с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации либо без предоставления таковых.

По договору аренды транспортного средства правомочия владения и пользования транспортным средством переходят от арендодателя (наймодателя) к арендатору (нанимателю). В научной литературе, как отечественной, так и зарубежной, единодушно подчеркивается, что передача имущества в пользование составляет конститутивный элемент договора аренды.[12]

Обсуждение же правомочия владения до недавнего времени либо не поднималось, на том, в частности, основании, что оно не содержалось в легальных определениях имущественного найма (аренды), в т.ч. в транспортных кодексах и уставах, либо не рассматривалось в качестве полноценного характеризующего качественного элемента договора имущественного найма (аренды). Однако тесная органическая связь «владения» и «пользования», их неразрывное единство в рассматриваемом гражданско-правовом институте было верно подмечено, что общим для договора имущественного найма является переход имущества во временное пользование нанимателя, которое предполагает владение им». Необходимо заметить, что для современного развития экономических отношений возможна такая аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде ЭВМ.

Таким образом, не передача арендодателем арендатору исключительно правомочия пользования транспортным средством при фактическом и юридическом владении им арендодателем - как данное обстоятельство теоретически могло иметь место на практике до принятия Гражданского кодекса РФ, следуя положениям прежнего законодательства, - а предоставление предмета договора в пользование и владение, т.е. передача в фактическое обладание им.

До настоящего времени в правовой науке, как отечественной, так и зарубежной, неоднозначно рассматривают вопросы возмездной передачи собственником транспортных средств во временное владение и пользование другому лицу. Ученые исследуют вопросы отграничения гражданско-правовых институтов, в частности аренды от перевозки. Некоторые сложности в определении правовой природы аренды транспортных средств создает и многозначность законодательных наименований: «аренда», «фрахтование на время», «фрахтование», «бервоут-чартер», «тайм-чартер». При этом некоторые из представленных наименований имеют место и при обозначении гражданско-правовой услуги - перевозки.

В соответствии с новым ГК РФ синонимом «аренды транспортных средств с экипажем» является «фрахтование на время». Наименования «тайм-чартер», «димайз-чартер», «бербоут-чартер» и другие не используются. Синонимом «фрахтования» является «чартер». Его определение содержится не в гл. 34 «Аренда», а в гл. 40 ГК РФ «Перевозка». И, следовательно, обозначает один из видов перевозки либо иной гражданско-правовой институт, отличный от перевозки и аренды, при этом содержащий в себе признаки как аренды, так и перевозки. Данную теоретическую неопределенность подтверждает содержание вновь принимаемых законодательных актов. В частности, Воздушный кодекс РФ не содержит ни одной статьи, посвященной фрахтованию на время. И лишь одну статью, содержащуюся в гл. XV «Воздушная перевозка», прямо посвящает договору фрахтования воздушного судна (воздушному чартеру). Отдельная глава, регулирующая указанные отношения в отличие от Воздушного кодекса СССР 1983г.[13] отсутствует. Появляется необходимость выявления правовых норм, регулирующих соответствующие отношения.

Существует точка зрения, что во взаимоотношениях сторон чартера следует руководствоваться гл. 34 ГК РФ, и прежде всего § 3 ч. 1 Аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации». Данная позиция объясняется в том числе отсутствием в статьях, посвященных перевозке, специальных норм о фрахтовании и непризнании договора фрахтования (чартера) договором перевозки.[14] Приводятся аргументы на примере нового Воздушного кодекса РФ, ставящие под сомнение возможность однозначно и определенно решить проблему правового регулирования фрахтования, его специфику как особого договора перевозки и разграничения с договором аренды транспортных средств.[15]

Некоторые словари-справочники по гражданскому праву однозначно относят фрахтование к гражданско-правовому институту аренды (найма): «фрахтование - деятельность по заключению договоров найма или по сдаче внаем судна».[16] Данные категоричные определения, приведенные без легального (законодательного) подтверждения, являются весьма сомнительными. Более того, они противоречат современному отечественному гражданскому законодательству.

В соответствии со ст. 787 ГК РФ (в частности, ст. 104 Воздушного кодекса РФ 1997 г.) синонимом фрахтования является чартер. Нормы данной статьи распространяются на все транспортное законодательство, точнее, характеристика и основные признаки фрахтования (чартера) едины, в частности, как для воздушного права, так и для морского. Учитывая логику структурного расположения рассматриваемых норм в ГК РФ, а также в новом Воздушном кодексе РФ, следует однозначно отнести договор фрахтования (чартер) к особой форме перевозки и не распространять на него действия норм, регулирующих аренду транспортных средств. Распространение норм гл. 34 ГК РФ на эти отношения, помимо всего прочего, приведет к смешению договора фрахтования на время с договором фрахтования (чартером).

Таким образом, прослеживается законодательная понятийная преемственность, а именно - ГК РФ подтвердил вывод, сделанный еще при анализе транспортного законодательства Союза ССР о том, что «оно не знает договора фрахтования, имеющего иное назначение, чем осуществление перевозки, перемещения груза... на определенных условиях».[17]

Теоретическая «концепция чартера как одного из видов договора перевозки груза без каких-либо осложняющих его элементов других договоров»,[18] созданная профессором А.Г. Калпиным, получила свое дальнейшее выражение в нормативно-правовой базе России. Так, Кодекс торгового мореплавания РФ характеризует чартер как договор морской перевозки груза и включает его в одноименную гл. VIII; а договор фрахтования судна на время (тайм-чартер) и договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) определяет как договоры аренды морских судов с экипажем и без экипажа (гл. X, XI КТМ РФ).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортных средств с экипажем в отличие от договора аренды транспортных средств без экипажа в научной правовой литературе всегда вызывал полемику по определению своей правовой природы. В частности, в науке предлагалось договор аренды автотранспортных средств с экипажем[19] отнести к договору перевозки или подряда.[20] При этом аргументировано обоснованной концепции указанной точки зрения не разрабатывалось. Представляется весьма сомнительной возможность правильного определения рассматриваемого договора в рамках различных гражданско-правовых институтов (подряда и перевозки).[21] В отличие от подряда и перевозки правоотношения, складывающиеся в условиях заключаемого договора аренды транспортного средства, носят не только обязательственный, но и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору в его отношениях со всеми третьими лицами. Кроме того, вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с собственником имущества. Арендатор по договору аренды (фрахтования на время) приобретает одновременно с передачей ему транспортного средства собственником правомочия владения и пользования этим имуществом.[22]

Сторонами в договорах аренды транспортных средств по общему правилу могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений. Специальных норм, ограничивающих или расширяющих потенциально возможное количество участников, в законодательстве нет. Следовательно, в соответствии с абз. 2 п.1 ст. 2 ГК РФ ими могут выступать физические лица (в т.ч. индивидуальные предприниматели), юридические лица всех организационно-правовых форм, Российская Федерация и муниципальные образования, то есть субъекты всех форм собственности.

К арендатору (экипажу арендатора) транспортного средства, законодатель, учитывая специфику предмета договора как источника повышенной опасности и сложного технического устройства, специальные требования. Необходимо официально полученное арендатором (экипажем арендатора) разрешение (сертификат, свидетельство, удостоверение) на управление и техническую эксплуатацию транспортного средства, лицензия на занятие соответствующей предпринимательской деятельностью при коммерческой эксплуатации транспортного средства. В качестве перевозчика может выступать только тот предприниматель (гражданин или организация), который имеет лицензию, разрешающую данный вид деятельности. При этом используются как собственные, так и арендованные транспортные средства. Примером могут служить требования, предъявляемые воздушным законодательством РФ к эксплуатанту[23] воздушного судна.

В соответствии со ст. 8 Воздушного кодекса РФ обязательной сертификации подлежат юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие и обеспечивающие воздушные перевозки и авиационные работы. Только при наличии у указанных хозяйствующих субъектов данных сертификатов возможна выдача обязательных лицензий (на возмездной основе) на деятельность по выполнению и обеспечению коммерческих воздушных перевозок (внутренних и международных) пассажиров, багажа, грузов и почты (ст. 8, 62 ВК РФ). Кроме того, обязательной аттестации подлежит авиационный персонал арендатора.

Близкие по существу требования предъявляются к арендаторам в законодательстве, регулирующем отношения, связанные с арендой судов на морском и внутреннем водном транспорте.

Законодатель не указал ни в ГК РФ, ни в транспортных кодексах и уставах непосредственных обязательных требований, предъявляемых к арендатору. Представляется, что объяснение тому кроется в необходимости предъявления всех вышеперечисленных требований не только к арендатору как стороне договора аренды транспортного средства, но и к более широкому кругу лиц - к эксплуатантам - лицам, использующим транспортное средство для производственных или коммерческих целей, в частности, при аренде транспортных средств с участием экипажа арендодателя, собственным экипажем либо непосредственно личным управлением транспортным средством.

Анализируя ст. 632-649 ГК РФ, можно дать наиболее обобщенное определение, включающее в себя главные, конструктивные признаки и требующие своего закрепления в кодифицированном гражданско- правовом акте: транспортное средство - техническое устройство, способное к самостоятельному, без посторонней тяги, движению в пространстве (самоходное), с целью перевозки (перемещения) физических лиц и (или) материальных объектов.[24]

Видимо, законодатель сознательно не охарактеризовал рассматриваемый объект гражданско-правовых сделок. Налицо полисистемный подход, заключающийся в том, что в конкретно рассматриваемой области необходимо узкоспециальное определение транспортного средства для отграничения от других видов транспортных средств и наиболее полного и совершенного правового регулирования. Например, Воздушный кодекс РФ дает определение воздушного судна. Это «летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды». Кроме того, законодателем дано и более широкое определение воздушных транспортных средств - это «самолеты, вертолеты, авиационные, авиационно-космические ракеты, дирижабли, планеры, автожиры, дельтапланы и другие летательные аппараты».[25]

Поскольку транспортные кодексы и уставы не могут охватить все возможные транспортные средства (например, транспортное средство на подушке)[26] необходимость включения в ГК РФ их обобщающего юридического определения - очевидна. Специфика рассматриваемых договоров аренды обусловлена предметом соглашения - транспортным средством. Особенности содержания правовых отношений аренды транспортных средств проистекают из тех характерных черт предмета договора и условий его обслуживания, которые потребовали на законодательном уровне актуализировать договор аренды данного вида имущества.

Таким образом, анализ практики, теоретических трудов и состояния современного законодательного регулирования сделок отдельных объектов рынка аренды недвижимости позволяет сделать определенные выводы и сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства и некоторым направлениям дальнейших научных разработок.

Поскольку, как сказано выше, по своему объекту аренда недвижимости тесно связана с куплей-продажей недвижимых вещей, можно сделать вывод о том, что структура гл. 34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В связи с этим было бы целесообразным внести следующие изменения в гл. 34 Гражданского кодекса РФ:

Во-первых, вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора незаключенным);

Во-вторых, установить в этом параграфе специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке;

В-третьих, предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда § 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила.

В-четвертых, ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом».

Что касается регулирования договора аренды предприятий, основной вывод можно сформулировать следующим образом.

В целях удовлетворения потребностей гражданского оборота необходима более детальная регламентация договора аренды предприятия, в частности, необходимо установить в ст. 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом; указать в ст. 656 ГК РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно закрепить (в ст. 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах) требование о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятии должны указываться в его учредительных документах (уставе), а также законодательно детально регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов, входящих в состав предприятия), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

В рыночной экономике возрастает практическое значение аренды транспортных средств как гражданско-правового средства, способствующего эффективности производственного процесса, экономичности использования материальных ресурсов и реализации коммерческих целей. Отсутствие рассматриваемых норм в Воздушном кодексе РФ является существенным недостатком данного нормативного акта в формировании и регулировании потенциально возможных или складывающихся арендных отношений, что особенно актуально на этапе увеличения количества субъектов, коммерческих пользователей соответствующими транспортными средствами.

Выделение в ГК РФ норм об аренде транспортных средств является нормативной основой для формирования необходимых положений в отраслевых транспортных кодексах и уставах. Это важно, поскольку ГК РФ прямо указывает, что особенности в регулировании подобных отношений могут предусматривать только данные нормативно-правовые акты. Таким образом, требуется научное исследование специфики отношений аренды каждого из основных видов транспортных средств. Теоретическая база на основе системного и комплексного анализа, обобщение имеющейся и формирующейся практики позволят научно обоснованно подойти к формированию рассматриваемых отраслевых норм.

Учитывая факторы глобального изменения всего отечественного законодательства, практику поспешных разработок и принятия законов, предлагается не ограничивать правовое регулирование рассматриваемых отношений лишь указанными в ГК РФ транспортными кодексами и уставами. В современных быстро меняющихся социально-экономических условиях требуется принятие постановлений Правительства РФ, других подзаконных нормативно-правовых актов.

Передача транспортного средства в пользование по договору аренды невозможна без передачи прав владения на арендованное транспортное средство. Правильное законодательное определение неразрывной связи пользования и владения в рассматриваемых правоотношениях решает многие теоретические и практические вопросы, в т.ч. наиболее спорные, например определение правовой природы фрахтования судов на время (тайм-чартер).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортных средств с экипажем не противоречит конститутивным элементам, правовой сущности гражданско-правового института аренды. Предоставление услуг арендодателя по управлению и технической эксплуатации - особенность данного договора, которая накладывает на его содержание юридическую специфику.

Простая письменная форма договора аренды транспортного средства, содержащаяся в ГК РФ, является достаточной для удостоверения соответствующих прав и оптимальной по оперативности и рациональности в гражданском обороте. Однако для аренды некоторых видов транспортных средств, в частности используемых в международном транспортном сообщении, имеющих большую государственную и общественную значимость, транспортными кодексами и уставами должна быть предусмотрена государственная регистрация.