Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации: договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ); договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ); договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ); договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок: соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ); соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»[1] предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 (в ред. от 25.01.1999) «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 3)[2] [3] и от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5).з

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости»[4] (но все еще не целиком - некоторые положения вступят в силу позже). Это огромное по значимости нововведение, которое повлекло за собой долгожданное упрощение и реорганизацию системы регистрации документов. Сама система - все ее этапы - должны стать более понятными для неспециалистов.

Согласно нововведениям, создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединил действующие Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный реестр недвижимости (ГКН). Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) теперь является главным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. Также, произошло сокращение сроков на получение государственных услуг: на регистрацию прав уйдет не более семи дней, а на постановку на кадастровый учет - не более пяти дней.

Сведения, которые хранились в двух структурах - ГКН и ЕГРП - объединены в Едином государственном реестре недвижимости, весь документооборот которого переведен в электронный вид. Кадастровый учет теперь проводит лишь Росреестр и его территориальные органы. Еще одно немаловажное изменение: теперь переход права собственности подтверждается не свидетельством о регистрации, а выпиской из ЕГРН.

Важно отметить, что сведения ЕГРН (также как сегодня сведения ЕГРП) будут являться актуальными только на момент их представления. Это актуальное уточнение в законе о недвижимости, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться. Как и раньше, при совершении сделки необходимо получать выписку о правах и обременениях и сопоставлять периоды получения выписки из ЕГРН с датой подписания договора (дарения, купли-продажи и т. п.).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.[5]

Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное строения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без служебных строений. Здания и сооружения могут быть использованы в качестве объекта аренды только после того, как их строительство завершено и они приняты в эксплуатацию, а также после их технической инвентаризации и регистрации как объекта недвижимости в государственном реестре. Следует учесть, что хотя законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная регистрация как объекта недвижимости незавершенных строительством объектов, которые могут быть и объектом арендных сделок, все же признать такие объекты зданиями (сооружениями) нельзя. Поэтому не завершенное строительством здание как объект договора аренды возникает только с того момента, когда оно становится объектом недвижимости, т.е. с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав.

В связи с принятием указанного закона в среде правоведов возникла дискуссия, которая носит как теоретический, так и практический характер: когда необходимо регистрировать договоры аренды

помещений или части помещений, в каких случаях при аренде недвижимости применяется норма п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды указанных в ней видов имущества считается заключенным с момента его регистрации, и применимо ли это правило к договорам аренды помещений или части помещений в составе зданий и сооружений.[6]

Имеются две полярные точки зрения по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений или их части.

Авторы, которые считают, что возможно распространять на помещения правовой режим зданий и сооружений, исходят из того, что договор аренды помещений регистрируется, если он заключен на срок не менее года (В. Н. Литовкин, О. Н. Садиков, О. В. Гутников и др.). Другая точка зрения основана на резком разграничении понятий помещения и здания (сооружения) и заключается в том, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому на эти правоотношения в полной степени распространяются общие правила о договоре аренды (В. В. Витрянский и др.).

Как уже указывалось выше, законодательство не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяется общее правило п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тогда такой договор в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, а при несоблюдении требования о государственной регистрации возникают последствия, указанные в ст. 165 ГК РФ. Исходя из такой аргументации, следует признать, что договоры аренды помещений или части помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока (в том числе и при сроке аренды менее года) и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Однако представляется очевидным, что понятие «помещение» является подчиненным по отношению к понятию «здание (сооружение)»: помещение представляет собой лишь часть здания или сооружения (в п. 3 ст. 26 Закона регистрации прав указывается, что к договору аренды помещений или части помещений прилагаются планы здания или сооружения с обозначением сдаваемого в аренду помещения и его площади). Нелогично было бы считать, что к части объекта сделки применяются более строгие правила, чем к самому объекту, поэтому, по нашему мнению, в отношении договоров аренды помещений или части помещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п. 2 ст. 651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года.

В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент. Пункт 1 ст. 609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме. Из ст. 17 Закона о регистрации прав следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. При совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации.

Однако на самом деле в описанной дискуссии имеется еще один немаловажный нюанс, связанный с последствиями государственной регистрации или отсутствием таковой в отношении краткосрочной (менее года) аренды нежилых помещений. Дело в том, что Закон о регистрации прав разделяет понятия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и права аренды недвижимости как обременения вещных прав. Более того, в соответствии со ст.ст. 4 и 26 Закона о регистрации прав обязательной государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимости, при этом обязательность этого правила совершенно не зависит от срока сдачи имущества в аренду, поэтому из буквального толкования ст. 26 Закона, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до одного года, в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации. Право аренды, вытекающее из такого договора, необходимо регистрировать.

Таким образом, интерес к разрешению этих вопросов связан вовсе не с особенностями гражданского оборота объектов недвижимости, а с отношениями в сфере осуществления государством своих фискальных функций, или, еще вернее, с позицией налоговых органов по указанным вопросам. Надо сказать, что при анализе такого положения вещей вырисовывается достаточно печальная картина: получается, что

гражданское законодательство, основанное в соответствии со ст. 1 ГК РФ на равенстве участников регулируемых им отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, в этой части оказывается подверженным влиянию фискального законодательства, которое базируется на совершенно иных принципах. Так, в случае отсутствия регистрации права аренды по таким договорам участник возникающих при этом гражданских правоотношений претерпевает последствия фискального характера, которые по сути никак не связаны с последствиями, характерными для гражданского законодательства. При этом создается реальная возможность произвола со стороны налоговых органов, поскольку легальное толкование указанных вопросов отсутствует, и вполне вероятно, что на практике эти вопросы будут решаться налоговыми инспекциями по-разному, в зависимости от субъективных факторов. Существует крайность, когда представители государственных органов считают, что регистрации по смыслу Закона подлежит именно договор аренды, однако сам договор, по их мнению, следует регистрировать независимо от сроков, на которые он заключен.[7]

Основные аргументы за и против необходимости регистрации права аренды по договорам аренды на срок менее года главным образом сконцентрированы на следующих моментах.

Существует ли право аренды как таковое? Действительно, ГК РФ не содержит понятия «право аренды». Правомочия арендатора, вытекающие из договора аренды, следуют из общего определения права собственности, охватывающего правомочия владения, пользования и распоряжения. При заключении договора аренды арендатор приобретает право пользования и (за редким исключением) право владения арендованным имуществом. Если следовать этой логике, права аренды как такового вообще не существует, поэтому говорить о его государственной регистрации бессмысленно. В обоснование этой позиции приводятся также доводы о том, что согласно п. 3 ст. 26 Закона о регистрации договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего имущества, поэтому регистрации подлежит аренда не как право арендатора, а как обременение прав арендодателя.

Ответным аргументом служит создание теоретической конструкции единого понятия аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации: для арендодателя аренды выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом. Хотя эта конструкция представляется в некоторой степени надуманной, определенные основания для таких рассуждений есть. В частности, не вызывает сомнений, что договор аренды как правоустанавливающий документ и субъективное право, установленное им - совершенно различные понятия. Более того, в ст. 335 ГК РФ есть упоминание о невозможности залога права аренды без согласия собственника вещи, т.е. формальное указание на существование права аренды. Кроме того, можно представить ситуацию, когда право аренды возникает не из самого договора аренды, а из сделки, влекущей передачу прав арендатора по этому договору, например, в случае перенайма (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В этом случае у нового арендатора право аренды возникает не из самого договора аренды, а из соглашения с третьим лицом, и тогда, несмотря на наличие уже зарегистрированного договора аренды необходимо регистрировать право аренды нового арендатора.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию только «права аренды» (как «права- обременения») и одновременную регистрацию договора и права аренды, из этого договора вытекающего.

С другой стороны, у противников такого мнения есть довольно сильный контраргумент: содержанием обязательства из двусторонней сделки (договора аренды) являются субъективные права и обязанности сторон, из нее вытекающие. Поэтому право аренды (даже если согласиться с тем, что формально оно существует) неразрывно связано с договором аренды, и в отсутствие договора существовать не может. И хотя государственной регистрации подлежит право аренды как обременение, в регистрирующий орган заинтересованным лицом представляется все- таки договор аренды как правоустанавливающий документ. Если следовать первой точке зрения, то складывается парадоксальная ситуация: договор аренды со сроком менее года при отсутствии его регистрации считается заключенным, следовательно, возникает и «право аренды» из этого договора. Однако это право не признается налоговыми органами, поскольку для них единственным доказательством существования такого права будет государственная регистрация. Получается, что субъективное право с точки зрения гражданского законодательства есть, но в то же время с точки зрения налогового законодательства его существование не признается.

Можно отметить, что конструкция «права аренды» по своей правовой природе несколько противоречива. Так, понятие и виды ограниченных вещных прав закреплены в ст. 216 ГК РФ, исходя из которой можно назвать их основным признаком то, что они принадлежат лицу, не являющемуся собственником имущества, но тем или иным способом получающему возможность ограниченно использовать чужое имущество в своих интересах. При этом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты таких прав самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В то же время в обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, управомоченное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица - собственника.[8]

В ст. 216 ГК РФ приведен закрытый перечень иных, кроме права собственности, вещных прав: пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, право хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом, - среди которых «права аренды» нет.

Таким образом, поскольку нормы ГК РФ имеют приоритет над другими законами при коллизии их норм с ГК РФ, нормы Закона о регистрации как противоречащие нормам законодательного акта высшей силы не действуют в части определения необходимости государственной регистрации «права аренды».

Есть ли смысл регистрировать краткосрочную аренду недвижимости, если может оказаться, что срок регистрации будет превышать срок самой аренды, что лишает регистрацию какого-либо практического значения? Такая постановка вопроса, несомненно, вполне логична, особенно если учесть нерасторопность существующего аппарата органов юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Кроме того, практика показывает, что плата, взимаемая за государственную регистрацию и внесение соответствующих записей в реестр, очень сильно различается по регионам страны и может достигать вполне ощутимых величин, что ставит под вопрос экономическую целесообразность такой регистрации для арендатора. Необходимость (или обязательность) государственной регистрации в этом случае снижает (или даже делает отрицательной) прибыль субъектов арендного правоотношения и противоречит продекларированным в ст. 1, 2, 10 ГК РФ принципам автономии воли, разумности и добросовестности участников гражданского оборота, свободы договора и беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Противники такой точки зрения выдвигают следующие контраргументы. Праву аренды присущи такие свойства, которые характерны для вещных, а не для обязательственных прав. К числу таких свойств, в частности, относятся так называемое право следования за вещью и абсолютный характер защиты нарушенного права. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на арендованное имущество договор аренды сохраняет силу и все права арендатора действуют в отношении нового собственника независимо от его согласия. Арендатор в силу ст. 305 ГК РФ имеет право на защиту его владения против любых лиц, в т.ч. и собственника.

Исходя из этого, сторонники данной точки зрения считают, что необходимо регистрировать право аренды так же, как и вещные права на недвижимость. Поэтому требование об обязательной регистрации права аренды по краткосрочным договорам якобы обеспечивает гарантию для лица, желающего арендовать недвижимое имущество, от действий недобросовестных арендодателей, которые могут попытаться сдать одно и то же имущество в аренду нескольким лицам, что приведет к ситуации, когда «одновременно возникают несколько прав аренды на одно и то же недвижимое имущество».[9]

Однако эта точка зрения представляется несостоятельной в силу следующих причин. Во-первых, такая точка зрения противоречит презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ), поскольку основана на предположении, что действия арендодателя являются заведомо недобросовестными.

Во-вторых, правило об обязательной регистрации права аренды никоим образом не может гарантировать потенциального арендатора от недобросовестных действий арендодателя, так как отсутствие регистрации права аренды не влечет недействительности или незаключенности самого договора аренды. Поэтому даже если потенциальный арендатор, обратившись в регистрационные органы, получил информацию об отсутствии зарегистрированного права аренды в отношении интересующего его недвижимого имущества, это еще не может гарантировать ему, что такого права вообще не существует. Например, возможна ситуация, когда после заключения договора аренды с одним арендатором последний обращается в регистрирующий орган и регистрирует право аренды через некоторый промежуток времени, в течение которого арендодатель заключает договор аренды на то же самое имущество с другим арендатором. Тогда очевидно, что у второго арендатора в отличие от первого никакого права аренды не возникает исходя из принципа первенства. Более того, даже если право аренды у первого арендатора не зарегистрировано, и в этом случае второй арендатор не гарантирован от того, что когда он попытается осуществить свое право, окажется, что арендуемые помещения уже заняты другим лицом на законных основаниях по договору аренды.

В таком случае более весомой гарантией для лица, желающего взять в аренду недвижимость, будет сам факт, что интересующие его помещения не заняты никакими лицами, т.е. свободны, а не то, что в органах по регистрации сделок с недвижимостью отсутствует информация о заключенных договорах аренды в отношении этого имущества. Кроме того, последствием недобросовестности арендодателя в подобных ситуациях может быть предъявление иска о взыскании убытков, т.е. ответственность в любом случае возлагается на арендодателя, а это значит, что арендатору гарантирована защита его нарушенного права.

Очевидно, что может быть два способа разрешения такой ситуации: либо решение этого вопроса путем авторитетного толкования на уровне высших судебных органов, либо путем изменения действующего законодательства.

Некоторую ясность в эту дискуссию внесло Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»,[10] которым разъясняется, что поскольку в силу ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений», а нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тем не менее, более перспективным, на наш взгляд, все-таки должен быть путь разрешения описанной проблемы через внесение изменений в закон, тем более, что сама проблема возникла именно вследствие несовершенства норм гражданского законодательства об аренде.

Представляется, что изменение законодательства должно быть направлено на либерализацию гражданских правоотношений и установление нормативных правил, направленных в пользу их участников, а не в пользу обеспечения фискальных функций государства. Необходимо прямо сформулировать правило о необходимости государственной регистрации договоров аренды (или права аренды) только в ограниченных случаях, например, в зависимости от срока, от стоимости арендуемого недвижимого имущества и т.п.

[1] СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.

[2] Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44.

[3] СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.

[4] СЗ РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.

[5] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: 1997. С. 185.

[6] См. например: Гутников О. В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок! / / Финансовая газета. 1998, сентябрь, № 34. С. 10; Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999, № 5. С. 114-122; Договоры аренды и купли-продажи. Правовое регулирование. Бухгалтерский учет. Налогообложение. Екатеринбург, 1998. С.36.; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: 1997. С. 218; Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации Для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1996. С. 74.

[7] Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999. № 5. С. 115.

[8] Комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М., 1996. С. 238.

[9] Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999. № 5. С. 121.

[10] Вестник ВАС РФ. № 7. 2000.