Государственное регулирование рынка аренды недвижимости прежде всего заключается в детальном законодательном регулировании общественных отношений по поводу передачи недвижимого имущества во временное владение и пользование, установления компетентных государственных органов, участвующих в арендных отношениях. В предыдущем параграфе был рассмотрен вопрос государственной регистрации аренды недвижимости как основного правового средства на рынке аренды недвижимости. Однако, по-нашему мнению, следует отметить важность таких правовых средств государственного регулирования, как цена аренды (арендная плата) и торги на заключение договоров аренды.

Арендные отношения устанавливаются посредством договора аренды, имеющего гражданско-правовую природу. Условие об арендной плате относится к числу существенных положений договора аренды. Таким оно признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой».[1]

Тем самым именно договор должен внести ясность в отношения между сторонами, помочь спрогнозировать арендаторам возможные затраты на арендную плату при реализации различных экономических проектов.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Законодательством предусмотрено пять способов определения арендной платы (п.2 ст.614 ГК РФ): в виде определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей; в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; посредством предоставления арендатором определенных услуг; как передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; посредством возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Перечень этих способов не является исчерпывающим, так как законодатель разрешает сторонам договора аренды предусматривать иные формы оплаты аренды.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента: состав платежей, размер платежей и способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное значение.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, т.е. в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендная плата и формы ее выражения устанавливаются свободным соглашением сторон. Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв.м. или 1 куб.м. (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом как единицу расчета (памятники истории и культуры, гараж на один бокс или норматив площади в квадратных метрах на одного сотрудника по направлениям деятельности учреждения и т.д.). Так, например, Министерством строительства России утверждены нормативы на размещение научных работников, сотрудников проектных организаций в административных зданиях и нежилых помещениях в расчете на одного сотрудника.[2]

Размер арендной платы определяется, исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. В некоторых случаях размер арендной платы за здание определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Арендная плата может быть определена и в иной форме - предоставлением арендатором определенных услуг, возложением на арендатора обусловленных договором затрат на реконструкцию здания или сооружения и др. (см. п. 2 ст. 614 ГК).

В условиях договора может оговариваться, будет ли вноситься арендная плата, если капитальный ремонт арендованного здания связан с переселением арендатора; будет ли меняться арендная плата в связи с инфляцией (сама по себе инфляция не является обстоятельством, влекущим изменения арендной платы).

Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога - включает ли она его ставки или нет.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Арендная плата за использование земельных участков, переданных в аренду по правилам ст. 36 Земельного кодекса, устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно­правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований, тем самым соответствующие органы пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской

Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно­арбитражной практике при применении законодательства.

В большинстве субъектов Российской Федерации базовые ставки арендной платы за землю установлены на основе нормативной цены земли или действующих ставок земельного налога, дифференцированных по категориям земель, целевому использованию и категориям арендаторов.

Поскольку не существует единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, то на местах широко распространена практика искусственного занижения арендной платы с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов. Льготы по земельному налогу, установленные Законом «О плате за землю», как правило, распространяются и на арендаторов земельных участков, вследствие чего доля арендной платы, собираемой в бюджеты всех уровней, существенно ниже возможной. Кроме того, нормативный подход к определению базовых размеров арендной платы на основе ставок земельного налога не соответствует принципам рыночной экономики и не позволяет учитывать изменение конъюнктуры земельного рынка.

Отсутствие до сих пор в законодательстве Российской Федерации четких принципов установления размеров арендной платы не отвечает ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.

В соответствии с законодательством Российской Федерации средства от арендной платы перечисляются на бюджетные счета органов федерального казначейства. Порядок распределения средств от арендной платы по уровням бюджетной системы Российской Федерации устанавливается федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год.

Отсутствие единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, приводит к неопределенности в отношениях между сторонами договора аренды земли, не позволяет выработать единый подход в судебно-арбитражной практике судов.

Анализ нормативно-правовой базы и судебно-арбитражной практики в области арендных отношений землепользования показывает, что судебно-арбитражная практика не может достаточно эффективно преодолеть недостатки законодательства.

Федеральное имущество требует соблюдения экономически эффективных методов его использования как публичными собственниками в лице уполномоченных органов государственной власти, так и субъектами, которым данное имущество передано в пользование для целей их деятельности, в первую очередь осуществления функций социального характера, выполнения государственного задания, оказания публичных (государственных) услуг. К таким субъектам, о которых речь шла в одном из предыдущих параграфах, относятся государственные унитарные предприятия и государственные учреждения (имущество за ними закрепляется на праве оперативного управления). В роли распорядителей государственным недвижимым имуществом выступает Правительство РФ.

Статья 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. В абз. 2 п. 1 данной статьи установлена возможность ограничения свободного определения цены сторонами договора «в предусмотренных законом случаях». Так, Указом Президента РФ от 28.02.1995 г. № 221 (ред. от 30.04.2016) «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)»[3] Правительству Российской Федерации предоставлено право утверждать перечни продукции производственно-технического назначения, товаров народного потребления и услуг, цены (тарифы) на которые на внутреннем рынке Российской Федерации подлежат государственному регулированию.

Регулируемые государством цены (тарифы) применяются на внутреннем рынке Российской Федерации всеми предприятиями и организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности.

Во исполнение Указа Президента РФ Правительство РФ Постановлением от 7.03.1995 г. № 239 (ред. от 25.01.2017) «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)»[4] утвердило Перечень товаров, продукции и услуг, которые подлежат государственному регулированию Правительством РФ и федеральными органами исполнительной власти.

Один из самых противоречивых вопросов возник при рассмотрении споров по вопросу несоответствия условий заключенного договора требованиям Минимущества (Росимущества). Например, по вопросу несоответствия арендной платы установленной минимальной ставке или неприменения в договоре аренды методики расчета арендной платы, установленной Росимуществом (Минимущества). Распоряжением Мингосимущества от 30 апреля 1998 г. № 396-р определен Порядок расчета арендной платы за имущество, находящееся в федеральной собственности. Распоряжением Мингосимущества РФ от 14 мая 1999г. №

671-р территориальным органам Мингосимущества России и органам по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации при заключении договоров аренды предписано

руководствоваться единым порядком определения размера арендной платы.

Согласно утвержденному Мингосимуществом Порядку минимальная ставка арендной платы определяется органами государственной власти субъекта РФ. При этом сам расчет включает в себя показатели, при исчислении которых определяется ежемесячная сумма за один квадратный метр. Арендная плата при проведении расчета по методике не может быть ниже минимальной ставки, утвержденной субъектом РФ. Однако на сегодняшний день фактическое применение указанных выше распоряжений Мингосимущества не осуществляется, так как Правительство РФ Постановлениями от 30 июня 1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступлений в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»[5] и от 23 марта 2006 г. № 156 «О внесении изменений в некоторые постановления правительства российской федерации по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу постановления

правительства российской федерации от 3 июля 1998 г. № 702»[6] установило, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с

законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном МЭРТ РФ.

В развитие указанных нормативных актов Распоряжением Мингосимущества России от 28 июля 1998 г. № 774-р[7] утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, определяющее в соответствии со статьями 447 - 449 Гражданского кодекса РФ порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

Как указано в пункте 3.1 Положения, в качестве организатора торгов может выступать орган по управлению государственным имуществом, владелец имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также специализированная организация. Указанное Положение распространяется и на государственные предприятия и государственные учреждения, в том числе образовательные. Сдача образовательными учреждениями имущества в аренду является их правом, закрепленным пунктом 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266­1 (ред. от 03.07.2016) «Об образовании».[8] Причем в отношении федеральных образовательных учреждений письмом Федерального агентства по образованию от 1 декабря 2006 г. № 16-55-391ин/02-12[9] [10] установлены рекомендации по проведению конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.

Вместе с тем действующими документами, регулирующими проведение конкурсов, не предусмотрена форма их проведения. Используется общее понятие «конкурсный порядок», следует учесть, что в соответствии с пунктом 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Признание аукционов и конкурсов двумя формами торгов имеет среди прочего юридическое значение. Нормы ГК РФ, посвященные торгам, относятся в равной мере и к конкурсу, и к аукциону, если только в самой норме нет указания на то, что она применима лишь к одной из этих двух форм. Все три возможных варианта (торги, т.е. конкурс и аукцион, только конкурс или только аукцион) используются в разных случаях, охватываемых ст. ст. 447 - 449 ГК РФ.

Необходимо отметить, что важнейшим источником поступления денег в бюджет столицы являются доходы от сдачи в аренду городского имущества. Так, согласно абз. 2 Постановления Правительства Москвы от 29 июня 2010 года ПП (ред. от 19.04.2017) «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования»3 одной из основных задач является обеспечение финансирования городских программ на основе повышения эффективности использования городской собственности. Среди источников поступлений следует выделить важнейшие: доходы от сдачи в аренду городского имущества, поступления от работы с земельными участками (налог и аренда, продажа прав аренды. Причем это относится как к имеющейся, старой, собственности города, так и к строящейся, новой, недвижимости. В соответствии с абз. 2 п. 1 Постановление Правительства Москвы от 2 мая 2017 года №245-ПП “Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве на 2017-2020 годы” [11] основной целью проводимых работ по реновации является снос пятиэтажек и улучшение жилого фонда Москвы.

Правительство Москвы поставило перед собой цель обновить ветхое и аварийное жилье путем строительства новых высотных домов. Этап полного обновления жилого фонда Москвы, среди ветхих и аварийных зданий, должен быть закончен к 2020 году.

Теперь, согласно п. 2 приложения 5 к Постановлению Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы»,[12] [13] расчет арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должен производиться «исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, установленных Правительством Москвы».

Что касается арендаторов, с которыми договоры аренды были заключены до принятия Постановления № 245-ПП, то таким

арендаторам Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент) направляет произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы расчет новой ставки арендной платы (дополнительное соглашение об изменении арендной платы). Согласно п. 2 Постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2006 г. № 926- ПП (в ред. от 27.02.2017) «Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2017 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы»3 если арендатор не подписывает указанный расчет ставки арендной платы в двухнедельный срок, то Департамент обращается к независимому оценщику, который определяет рыночную величину годовой арендной платы за переданное данному арендатору помещение, а затем устанавливает арендатору эту (определенную оценщиком) рыночную ставку арендной платы. Установление арендатору рыночной ставки арендной платы (указанной оценщиком) Департамент производит в судебном или во внесудебном порядке.

В целях перехода к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости, Постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. № 861-ПП (в ред. от 11.05.2017) «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» утверждена Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.[14]

Согласно Методике величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно: затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором; доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

В основе арендной платы лежат нормы амортизационных отчислений по основным фондам. Арендная плата дифференцируется в зависимости от класса помещений и вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, деятельность в интересах социально незащищенных слоев населения и т.д. Более того при определении арендной платы должны учитываться технические характеристики здания (помещения), указанные в техническом паспорте строений (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.).

Расчет величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается исходя из основного вида экономической деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 г. № 454-ст (в ред. от 10.11.2015) «О принятии и введении в действие ОКВЭД».[15]

Все изложенное выше позволяет сделать следующие выводы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды. Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости.

Следует признать, что существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к эффективным владельцам и пользователям. Основным недостатком этой системы является отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно­правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований, тем самым соответствующие органы пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно­арбитражной практике при применении законодательства.

При рассмотрении конкретных дел распоряжения Мингосимущества, определяющих обязательные условия в договоре аренды не должны применяться, так как в противном случае частичное изменение установленного порядка расчета, действующего на момент заключения договора, или отмена распоряжения ставили бы волю стороны в зависимость от распорядительно-организационных предписаний государственного органа.

В настоящее время актуально проведение торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

Правительство Москвы также поставило перед собой цель перейти к рыночным ставкам арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.

Таким образом, цена аренды и торги на заключение договоров аренды как правовые средства государственного регулирования в определенных случаях выступают гарантом защиты прав субъектов арендных отношений. Важным вопросом является усовершенствование правовой базы, касающейся регламентации ценообразования и проведения торгов на рынке аренды недвижимости. Для этого, например, следует регламентировать особенности проведения торгов на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и собственности г. Москвы и внести соответствующие отдельные положения в Гражданский кодекс РФ.

[1] Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902 г. М., 1997. С. 264.

[2] См.: Постановление Министерства строительства РФ от 5.10.1994 г. № 18-17 «О принятии временных нормативов на размещение работников в административных зданиях и нежилых помещениях для объектов научно-технической сферы». // СПС «Консультант Плюс».

[3] СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 859; 2003. № 15. ст. 1347.

[4] СЗ РФ. 1995. № 11. ст. 997; 1996. № 17. ст. 2002; 1999. № 1. ст. 201; 2002. № 15. ст. 1431; 2004. № 51. ст. 5184; 2005. № 29. ст. 3066; 2007. № 16. ст. 1910.

[5] СЗ РФ. 1998. № 27. Ст. 3200.

[6] СЗ РФ.2006. № 13. ст. 1408.

[7] Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. № 20.

[8] СЗ РФ. 1996. № 3. ст. 150; 2000. № 30. ст. 3120; 2002. № 7. ст. 631; № 26. ст. 2517; 2003. № 2. ст. 163; № 28. ст. 2892; 2004. № 10. ст. 835; № 35. ст. 3607; 2005. № 30. ст. 3103; 2006. № 1. ст. 10; № 29. ст. 3122; № 50. ст. 5285; 2007. № 1. ст. 21; № 2. ст. 360; № 7. ст. 838; № 17. ст. 1932; 2007. № 27. ст. 3215.

[9] Официальные документы в образовании. 2007. № 3.

[10] Вестник Мэрии Москвы. 2016. № 20, 21; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2016. № 22.

[11] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2016. № 25.

[12] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 46.

[13] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2017. № 1.

[14] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2016. № 61.

[15] Документ опубликован не был. С использованием поисковой системы «Консультант Плюс».