Ниже рассмотрим некоторые наиболее часто встречающиеся случаи осуществления оценочной деятельности, по итогам которой заинтересованное лицо приобретает в собственность имущество по стоимости, определенной оценщиком. Возникновение указанных правоотношений зачастую приводит к возникновению судебного спора и необходимости проведения судебной экспертизы.

Оценка стоимости с целью выкупа арендованного имущества

Положения законодательства, регулирующие арендные правоотношения, содержат норму права, позволяющую выкупить арендованное имущество. Указание на возможность выкупа может быть зафиксировано непосредственно в договоре аренды, например, в виде такой формулировки: «Арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до его истечения». Возможность выкупа арендованного имущества может быть согласована в дополнительном соглашении к договору аренды. Безусловно, необходимым условием выкупа является внесение обусловленной соглашением сторон выкупной цены. При этом арендные платежи, зачастую, включаются в выкупную стоимость имущества. Однако при досрочном выкупе (до истечения срока аренды) они могут быть добавлены к выкупной стоимости, поскольку при досрочном выкупе имущества они фактически представляют собой упущенную выгоду арендодателя.

Вопрос о выкупе имущества достаточно часто возникает при заключении договора финансовой аренды, или лизинга. Это договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование[1]. Следует отметить, что переход имущества в собственность лизингополучателя происходит не всегда. Ранее были закреплены законодательно[2], а теперь существуют лишь на практике три разновидности лизинга:

– финансовый;

– возвратный;

– оперативный.

Полагаем, не лишним будет кратко охарактеризовать каждый из видов лизинга.

По финансовому лизингу лизингодателю обязуется приобрести в собственность у указанного лизингополучателем продавца[3] и передать во временное владение и пользование имущество за плату на срок, соизмеримый со сроком полной амортизации предмета лизинга. Имущество переходит в собственность лизингополучателя при условии полной выплаты лизинговый платежей. В соответствии с законом под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю[4].

Возвратный лизинг предполагает совпадение в одном лице таких субъектов лизинговых правоотношений, как продавец и лизингополучатель[5]. Лизингодатель приобретает право собственности на имущество на весь срок действия договора. По истечении срока действия договора имущество снова возвращается в собственность лизингополучателя и продавца одновременно. Таким образом, при данном виде лизинга в счет лизинговых платежей также закладывается выкупная стоимость имущества.

Оперативный лизинг не предполагает перехода имущества в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга. Предмет лизинга остается у лизингодателя, который вправе передать его снова по договору до полной амортизации. Лизингополучатель не вправе требовать перехода вещи в собственность.

На практике лизинговые компании используют один из двух сложившихся подходов к определению выкупной стоимости лизингового имущества:

1) выкупная стоимость имущества представляет собой самостоятельный платеж, который лизингополучатель вносит по окончании действия договора лизинга;

2) выкупная стоимость выплачивается на протяжении всего договора и включена в состав лизинговых платежей, как указывалось выше.

Стоит отметить, что оценка имущества, находящегося в лизинге, довольно редкое явление в оценочной деятельности в России.

Оценка выкупной стоимости имущества в рамках поддержки малого и среднего бизнеса

Отдельного внимания заслуживаетситуация, при которой может возникнуть вопрос о выкупной стоимости имущества, при реализации государственной поддержки малого и среднего бизнеса. Среди мер такой поддержки законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей[6]. Так, субъектам малого и среднего бизнеса может передаваться во владение и (или) пользованиедвижимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности.

Положения Федерального закона № 159‑ФЗ от 22 июля 2008 г.

«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» позволяют субъектам малого и среднего предпринимательства выкупить арендованное государственное или муниципальное недвижимое имущество. Они пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком[7]. Выкуп возможен при соблюдении следующих условий:

– имущество находится на праве аренды в течение 2‑х и более лет по состоянию на 1 июля 2015 г.;

– отсутствие задолженностей по арендной плате;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следует отметить, что положения указанного закона о возможном выкупе имущества и порядке его выкупа действуют до 1 июля 2018 г.[8] Решение о выкупе имущества принимается собственником – государством или муниципальным образованием в лице уполномоченных органов. Непосредственно договор купли‑продажи и иные необходимые документы арендатору направляет государственное или муниципальное унитарное предприятие, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления которого находится имущество. Подготовленный договор купли‑продажи уже содержит выкупную стоимость, установленную с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, стоимость определяется публичным образованием, что зачастую приводит к несогласию с ее величиной будущего покупателя. Законодатель предусмотрел возможность обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества[9]. По общему правилу со дня получения субъектом малого или среднего бизнеса предложения о заключении договора купли‑продажи арендуемого имущество и до дня его непосредственного заключения должно пройти не более 30 дней. Однако указанные сроки приостанавливаются в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда[10].

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает установление запретов на выкуп определенного арендованного имущества отдельными нормативными правовыми актами. Так, в п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на выкуп арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность, если арендатором выступают, в частности, религиозные организации (объединения), казачьи общества, научно‑исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и другие отдельные субъекты, указанные в статье.

В п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127‑ФЗ «О науке и государственной научно‑технической политике» устанавливается запрет на выкуп имущества, арендодателем которого являются государственные научные организации, учрежденные Российской Федерацией.

Учитывая вышеизложенное, очевидно, что роль оценочной деятельности при определении выкупной стоимости имущества достаточна высока, посколькуслучаи привлечения оценщика для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества обязательны и прописаны в законодательстве.

Оценка стоимости имущества при изъятии для государственных нужд

Нередко возникает ситуация, при которой выкуп осуществляет государство или муниципальное образование. Такие отношения складываются с правообладателями земельных участков, которые изымаются для государственных или муниципальных нужд. В соответствии со ст. 281 ГК РФ при изъятии земли правообладатель должен получить соответствующее возмещение в денежной форме либо в форме предоставления иного земельного участка. Расположенные на изымаемых земельных участках объекты недвижимости могут также одновременно изыматься, в отношении таких действий установлены аналогичные правила о возмещении. Ввиду рассмотрения отношений по выкупу имущества с позиции оценочной деятельности особый интерес представляет порядок определения денежного возмещения, причитающегося правообладателю. В соответствии с законом[11] денежное возмещение за изъятие земельного участка состоит из следующих компонентов:

– рыночная стоимость земельного участка;

– убытки, причиненные изъятием.

Следует отметить, что при одновременном изъятии с земельным участком расположенных на нем объектов недвижимости денежное возмещение за такие объекты не включает в себя убытки, а ограничивается лишь определением их рыночной стоимости.

Таким образом, определение выкупной стоимости земельных участков в ситуации их изъятия для государственных или муниципальных нужд осложняется необходимостью установления убытков. Однако правила оценки убытков не зафиксированы ни в Законе об оценочной деятельности, ни в федеральных стандартах оценки[12].

[1] Статья 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164‑ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

[2] Исключены Федеральным законом от 29 января 2002 г. № 10‑ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О лизинге».

[3] Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

[4] Пункт 1 ст. 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164‑ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

[5] Абзац 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164‑ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

[6] Статья 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209‑ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

[7] Статья 3 Федерального закона № 159‑ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[8] Часть 3 ст. 10 Федерального закона № 159‑ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[9] Пункт 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159‑ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[10] Часть 4.1 ст. 4 Федерального закона № 159‑ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[11] См. ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации.

[12] Законопроект № 104824‑6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которым предлагалось расширить перечень объектов оценки, дополнив его в частности таким объектом, как убытки, отклонен Государственной Думой ФС РФ 14 марта 2014 г.