Положения законодательства, регулирующие арендные правоотношения, содержат норму права, позволяющую выкупить арендованное имущество. Указание на возможность выкупа может быть зафиксировано непосредственно в договоре аренды, например, в виде такой формулировки: «Арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до его истечения». Возможность выкупа арендованного имущества может быть согласована в дополнительном соглашении к договору аренды. Безусловно, необходимым условием выкупа является внесение обусловленной соглашением сторон выкупной цены. При этом арендные платежи, зачастую, включаются в выкупную стоимость имущества. Однако при досрочном выкупе (до истечения срока аренды) они могут быть добавлены к выкупной стоимости, поскольку при досрочном выкупе имущества они фактически представляют собой упущенную выгоду арендодателя.

Вопрос о выкупе имущества достаточно часто возникает при заключении договора финансовой аренды, или лизинга. Это договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование[1]. Следует отметить, что переход имущества в собственность лизингополучателя происходит не всегда. Ранее были закреплены законодательно[2], а теперь существуют лишь на практике три разновидности лизинга:

– финансовый;

– возвратный;

– оперативный.

Полагаем, не лишним будет кратко охарактеризовать каждый из видов лизинга.

По финансовому лизингу лизингодателю обязуется приобрести в собственность у указанного лизингополучателем продавца[3] и передать во временное владение и пользование имущество за плату на срок, соизмеримый со сроком полной амортизации предмета лизинга. Имущество переходит в собственность лизингополучателя при условии полной выплаты лизинговый платежей. В соответствии с законом под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю[4].

Возвратный лизинг предполагает совпадение в одном лице таких субъектов лизинговых правоотношений, как продавец и лизингополучатель[5]. Лизингодатель приобретает право собственности на имущество на весь срок действия договора. По истечении срока действия договора имущество снова возвращается в собственность лизингополучателя и продавца одновременно. Таким образом, при данном виде лизинга в счет лизинговых платежей также закладывается выкупная стоимость имущества.

Оперативный лизинг не предполагает перехода имущества в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга. Предмет лизинга остается у лизингодателя, который вправе передать его снова по договору до полной амортизации. Лизингополучатель не вправе требовать перехода вещи в собственность.

На практике лизинговые компании используют один из двух сложившихся подходов к определению выкупной стоимости лизингового имущества:

1) выкупная стоимость имущества представляет собой самостоятельный платеж, который лизингополучатель вносит по окончании действия договора лизинга;

2) выкупная стоимость выплачивается на протяжении всего договора и включена в состав лизинговых платежей, как указывалось выше.

Стоит отметить, что оценка имущества, находящегося в лизинге, довольно редкое явление в оценочной деятельности в России.

[1] Статья 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164‑ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

[2] Исключены Федеральным законом от 29 января 2002 г. № 10‑ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О лизинге».

[3] Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

[4] Пункт 1 ст. 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164‑ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

[5] Абзац 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164‑ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».