Одна из наиболее часто встречающихся в практике выкупа сложностей – это несогласие будущего покупателя с ценой объекта, озвученной публичным собственником – государством или муниципальным образованием.

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», который суды нередко применяют, указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как уже отмечалось выше, при определении выкупной стоимости имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязательным является не только привлечение оценщика, но и обязательными являются результаты проведенной им оценки. Соблюдение последнего условия является ключевым при определении возможности оспаривания достоверности определенной стоимости путем предъявления отдельного иска. Законом возможность обжалования достоверности предусмотрена, причем именно до заключения договора купли‑продажи арендуемого имущества[1].

Имеется многочисленная судебная практика по обжалованию достоверности выкупной стоимости. Например, решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 г. по делу № А41‑282/14 величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения – указанная Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области в проекте Договора купли‑продажи нежилого помещения на основании отчета независимого оценщика в размере 18 400 000 рублей признана недействительной. В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой выкупая стоимость была определена в размере 7 785 000 рублей с учетом НДС. Ответчик заявил возражения в отношении проведенной экспертизы, и судом была назначена повторная экспертиза, в качестве экспертов были назначены оценщики иных оценочных учреждений. Ими были выданы различные результаты: 18 611 000 рублей без учета НДС и 11 613 881 рублей без учета НДС. Суд указал, что только признание отчета недостоверным может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене. Для анализа заключений экспертов об оценке в процесс был привлечен специалист. По мнению специалиста, рыночная стоимость объекта оценки может находится в диапазоне от 13 117 000 руб. до 15 070 000 рублей с учетом НДС или от 11 116 000 рублей до 12 778 000 рублей без учета НДС. Данная позиция специалиста была принята судом. В конечном итоге Арбитражный суд Московской области обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области заключить с истцом договор купли продажи нежилого помещения по цене равной 12 778 000 рублей без НДС[2]. Указанное решение было оставлено в силе судами вышестоящих инстанций.

Ранее законодательство не содержало положения о приостановлении 30‑дневного срока, предоставленного для заключения договора купли‑продажи арендуемого имущества, в случае оспаривания достоверности величины выкупной стоимости[3]. Представители малого и среднего бизнеса находились в патовой ситуации, поскольку подача отдельного иска и рассмотрение его судом нередко занимали продолжительные сроки, с учетом судебной экспертизы до 9 месяцев. Естественно, договор купли‑продажи не заключался, а преимущественное право на приобретение арендуемого имущества признавалось утраченным. После заключения договора оспорить его цену практически невозможно, поскольку считается, что, заключив договор, стороны достигли соглашения по всех его условиям, в том числе и в отношении стоимости предмета договора.

Как указывалось выше, выкупая стоимость, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности, уже содержится в проекте договора, направляемого государственным или муниципальным унитарным предприятием будущему покупателю. В связи с этим логично, что в оценочной практике отчеты об оценке заказываются со стороны государства[4] (в большинстве случаев объектами оценки выступают нежилые помещения). Соответственно, оценка осуществляется за счет средств соответствующего бюджета.

При проведении оценки независимый оценщик, помимо общих требований к проведению оценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, выполняет также требования стандартов ФСО № 7 «Оценка недвижимости», ФСО № 10 «Оценка машин и оборудования» в зависимости от типа оцениваемого имущества[5].

Выкупная стоимость – это всегда рыночная стоимость. Оценочная деятельность по определению рыночной стоимости является стандартной. Основанием для проведения оценки является договор, заключенный публичным образованием с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Заключение договора невозможно без составлениязадания на оценку, которое выступает его неотъемлемой частью. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит следующую информацию:

1) об объекте оценки;

2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;

3) о цели оценки;

4) о предполагаемом использовании результатов оценки;

5) о виде стоимости;

6) о дате оценки;

7) о допущениях, на которых должна основываться оценка;

8) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В случае, если оценщик применяет положения ФСО № 7, то в задании на оценку также указываются:

– состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

– характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

– права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки[6].

Если применению подлежат правила ФСО № 10, то задание на оценку содержит следующие дополнительные сведения:

– должен быть указан состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

– необходимо указать информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов)[7].

Установлению в ходе оценки подлежит рыночная стоимость объекта оценки. В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие‑либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Чрезвычайных обстоятельств в данный правоотношениях не наблюдается, преимущественное право покупки никак не отражается на цене сделки, тоесть итоговой рыночной стоимости. Никаких допущений и специальных условии в отчете об оценке не делается.

Важно отметить, что итоговая величина выкупной рыночной стоимости определяется без НДС в случае, если данное имущество не находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у какого‑либо государственного или муниципального предприятия. Данный вывод основывается на п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ): не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159‑ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сбор и анализ информации об объекте оценки – важнейший этап оценочной деятельности. Независимый оценщик имеет право производить сбор информации из любых доступных источников. Важно, чтобы объема собранной информации было достаточно для идентификации объекта. Для оценки недвижимости предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком[8].

Идентифицировав объект оценки, после этапа сбора и анализа информации оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться при оценке того или иного объекта. По общему правилу основных подходов проведения оценки три:

1) сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами‑аналогами;

2) доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

3) затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания[9].

Применение того или иного подхода при проведении оценки недвижимого имущества имеет свои специфические особенности, о которых указано в ФСО № 7 и ФСО № 10[10].

Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки, поскольку оценщиков используется несколько подходов к оценке. Данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, особых требований ни ФСО № 7, ни ФСО № 10 не содержит. При этом оценщику следует указать на достоинства и недостатки того или иного подхода, мотивировать отличия в результатах и вывести на основании этих данных итоговую стоимость недвижимости[11].

Итоговым документом, составленным по результатам определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, является отчет об оценке. При его составлении используются общие правила Закона об оценочной деятельности, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

Завершив описание стандартного подхода к оценке выкупной стоимости имущества, остановимся отдельно на нехарактерной ситуации, при которой оценка не ограничивается определением рыночной стоимости. Это упомянутая выше ситуация изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Ранее упоминалось, что при определении выкупной стоимости земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость дополнительного установления размера убытков, причиненных таким изъятием. Таким образом, в ходе оценки, помимо рыночной стоимости, определению подлежат также убытки в полном объеме – реальный ущерб и упущенная выгода. Поскольку единого федерального акта, который бы устанавливал правила оценки убытков, возникших в результате нарушения права, на сегодняшний день в Российской Федерациине разработано, то оценщики в основном руководствуются «Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310‑ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков» (далее – Методические рекомендации)[12].

При оценке убытков, возникших в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, оценщик обращает особое внимание на два критерия:

1. Дата оценки

Необходимость особого внимания к данному критерию обусловлена длительностью процедуры изъятия. Рыночная стоимость земельного участка за период проведения процедуры может значительно измениться, соответственно, изменится и размер убытков.

Возникает закономерный вопрос: на какую дату определяется выкупная стоимость?

По этому вопросу существует три подхода:

1) на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка – в соответствии с нормами ГК РФ;

2) на день получения уведомления о предстоящем изъятии – в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ);

3) на день принятия решения об изъятии земельного участка – в соответствии с нормами Федерального закона от 1 декабря 2007 г.

№ 310‑ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», применяемыми по аналогии к однородным правоотношениям.

Из текущего законодательства сделать однозначный вывод не представляется возможным. В данном случае при определении даты, по состоянию на которую определяется стоимость, необходимо учитывать три аспекта: состояние объекта; состояние рынка; дата реальной выплаты компенсации[13]. Эти условия проведения оценки следует фиксировать в задании на оценку во избежание дальнейших споров относительно корректности отчета об оценке.

2. Упущенная выгода

Определение размера неполученных доходов – одна из самых сложных задач в оценочной практике. При определении упущенной выгоды рационально использовать Методические рекомендации, в соответствии с которыми определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. В том случае если получение данных о финансово‑хозяйственной деятельности юридического лица не представляется возможным, расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых данных), характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли.

Отдельно хотелось бы отметить, что согласно НК РФ физические лица не являются плательщиками НДС. Соответственно, при изъятии земельных участков у физических лиц объекта налогообложения не возникнет, а выкупная стоимость будет определяться без учета НДС.

Таким образом, оценочная деятельность по определению рыночной стоимости имущества, выкупаемого у государства или муниципального образования, строится на общих принципах оценки с применением специальных правил об оценке недвижимого и движимого имущества. Кроме того, рыночная стоимость объекта, не принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию, в соответствии с НК РФ определяется без НДС. Особенность проявляется в том, что заказчиком выступает публично‑правовое образование, оно и оплачивает деятельность оценщика. Оценка выкупной стоимости при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд осложняется необходимостью дополнительного установления размера убытков наряду с рыночной стоимостью объекта.

[1] Часть 4.1 ст. 4 Федерального закона № 159‑ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Данное решение оставлено в силе Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. по делу № А41‑282/14.

[3] Часть 4.1 введена Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 144‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

[4] Статья 6 Закона об оценочной деятельности: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

[5] Подробную информацию о порядке применения ФСО № 7 и ФСО № 10 см. в гл. 3.3 и гл. 3.4.

[6] Пункт 8 ФСО № 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

[7] Пункт 6 ФСО № 10, утв. Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)».

[8] Пункт 5 ФСО № 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Пункт 8 ФСО № 10, утв. Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)».

[9] Пункт 12, п. 15, п. 18 ФСО № 1, утв. Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

[10] Подробную информацию о порядке применения подходов к оценке недвижимого имущества см. в гл. 3.3 и гл. 3.4.

[11] В рамках одного подхода может применяться несколько методов оценки. Если такое применение имело место, то результаты, полученные при применении различных методов, также согласуются и выводится промежуточный результат оценки данным подходом.

[12] Утверждены решением Национального совета по оценочной деятельности (протокол от 23 декабря 2009 г. № 5).

[13] Шарина М.М. Определение выкупной цены при изъятии. Камни преткновения при проведении оценки. URL: http://www.avg.ru/pressa/pdf/sharina_m._m._opredelenie_vykupnoj_ceny_pri_izjatii._kamni_pretknovenija_pri_provedenii_ocenki.pdf.