В ГК РФ вопросу урегулирования арендных правоотношений посвящена отдельная глава[1], в которой содержатся как общие положения об арендных правоотношениях, так и нормы, регулирующие специфические виды аренды.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ и выглядит следующим образом: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законодатель именует аренду также имущественным наймом, что является синонимом.

В отношении объекта аренды в законе содержатся особые указания. Одной из классификаций вещей как объектов гражданского права является их деление на потребляемые и непотребляемые. В основу данной классификации положена степень сохранения ими своих натуральных свойств в процессе использования. Соответственно, вещи, которые при использовании быстро теряют свои свойства, не могут быть объектом аренды, поскольку попросту вскоре станут непригодными, что исключает исполнение арендатором обязанности по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил[2]. Таким образом, объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. По договору аренды арендатору могут передаваться земельные участки, иные обособленные природные объекты, имущественные комплексы (в том числе предприятия), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. В связи с возложением на арендатора обязанности вернуть имущество арендодателю в первоначальном состояниипредмет договора (имущество, передаваемое в аренду) должен быть описан максимально детально, дабы идентификация имущества прошла беспрепятственно.

Арендные правоотношения возникают из договора, форма которого должна соответствовать определенным требованиям.

1. Письменная форма договора

Как известно, существует две формы сделок: устная и письменная. Если в законе не предусмотрено требования заключать договор в письменной форме, то он заключаться в виде устной договоренности. Однако в отношении договора аренды законодатель предусмотрел две ситуации, в которых заключение договора аренды в устной форме недопустимо. Во‑первых, договор аренды заключается в письменной форме тогда, когда его срок превышает 1 год. Во‑вторых, письменная форма для договора аренды обязательна в случае, если одной из сторон выступает юридическое лицо (независимо от срока договора).

2) Государственная регистрация

В обязательном порядке регистрируются договоры аренды, предметом которых является недвижимое имущество[3].

В случае несоблюдения правил о форме договора он считается незаключенным.

При рассмотрении арендных правоотношений с целью анализа в последующем роли оценочной деятельности при рассмотрении споров о размере арендной платы, безусловно, особый интерес представляют вопросы, касающиеся самой арендной платы.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. Отношения по поводу установления арендной платы имеют диспозитивный характер, поскольку порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае отсутствия в договоре соглашения об арендной плате, ее стоимость может быть определенаисходя из обычно применяемыхусловий при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть выражена в разной форме. Небольшой перечень возможных форм арендной платы приведен в ст. 614 ГК РФ. Однако он не является исчерпывающим, о чем свидетельствует указание законодателя на возможность сочетания нескольких форм или выборы иной формы. Так, арендная плата может быть выражена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель защищен законом от неисполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы. При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы в установленным им срок, но не более чем за два срока подряд.

[1] Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

[2] Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

[3] Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.