Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде административный истец вправе посредством предъявления следующих требований:

– об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

– об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

– об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Соответствующее административное исковое заявление подается в суд субъекта Российской Федерациив соответствии с п. 15 ст. 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Административное исковое заявление составляется по правилам, установленным ст. 125, ст. 126, ст. 246 КАС РФ. В нем обязательно указываются:

1) наименование суда и наименование сторон;

2) сведения о нарушенных правах;

3) требования административного истца к административному ответчику и доводы, на которых они основаны;

4) сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (в рассматриваемой ситуации применяется только в отношении юридических лиц);

5) перечень прилагаемых документов.

При подаче административного искового заявления по спорам о кадастровой стоимости необходимо приложить следующий пакет документов:

1) уведомления о вручении иным лицам, участвующим в деле, административного искового заявления и прилагаемых документов;

2) подтверждение оплаты государственной пошлины;

3) документы, на которых административный истец основывает свои требования;

4) документы, подтверждающие полномочия представителя, наличие у него высшего юридического образования;

5) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

6) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

7) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

8) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

9) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерацииоб оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно‑правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой СРО оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;

10) документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

Несоответствие заявления указанным требованием является основанием для его оставления без движения на определенный срок, в который недостатки должны быть устранены. В противном случае административное заявление возвращается административному истцу.

Для данной категории дел установлен 5‑летний срок исковой давности. Он исчисляется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. При этом следует иметь ввиду, что срок прекращается, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Этот факт важно иметь ввиду, поскольку распространенной ошибкой при оспаривании кадастровой стоимости является ее определение на неверную дату. Срок рассмотрения административного дела по оспариванию кадастровой стоимости совпадает с общим сроком рассмотрения административных дел и составляет не более 2 месяцев с момента подачи административного искового заявления.

Свои особенности имеет также и субъектный состав. Так, к участию в процессе в качестве третьего лица привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Итогом рассмотрения дела становится вынесение судом решения, в резолютивной части которого указывается на вновь установленную величину кадастровой стоимости. В случае несогласия с вынесенным судом решением предусмотрена возможность его апелляционного обжалования. Второй инстанцией для данной категории дел является апелляционная инстанция суда субъекта.

При рассмотрении вопросов осуществления оценочной деятельности обращают на себя особое внимание особенности исследования судом отчета об оценке объекта недвижимости, который содержит информацию о рыночной стоимости такого объекта и предъявляетсясуду в качестве доказательства.

Крайне важно иметь в виду, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость[1]. Данный факт подтверждается судебной практикой.

Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. № 67‑АПГ15‑29

Заявитель апелляционной жалобы обратился в суд с требованием об отмене решения Новосибирского областного суда от 25 февраля 2015 г. об отказе в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 г.

Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2010 г. в рамках проведенной государственной кадастровой оценки. Результаты государственной кадастровой оценки земель соответствующих населенных пунктов утверждены постановлением правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г.

№ 535‑п, вступившим в силу с 1 января 2012 г. Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов Новосибирской области, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован по состоянию на 1 января 2010 г. В представленном заявителем отчете рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ указала, что в силу ч. 2 ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135‑ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является не дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости актом заказчика работ, а дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, т. е. на дату составления перечня – 1 января 2010 г. В связи с этим в удовлетворении апелляционной жалобы заявителю отказано[2].

При подготовке отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости для предъявления суду в рамках спора о кадастровой стоимости оценщик руководствуется правилами, установленными для проведения оценки недвижимости, в частности, в ФСО № 7.

Определение ВС РФ от 27 ноября 2015 г. № 305‑ЭС15‑12075 по делу № А40‑81849/2014

Заявитель предъявил требование о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, равной его рыночной стоимости. Суды нижестоящих инстанций, неправильно применив нормы материального права, сделали необоснованный вывод о том, что представленный заявителем отчет, определяющий рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, является недостоверным, поскольку не отвечает требованиям ФСО № 4. Суды не учли, что ФСО № 4 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не применяется, так как содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученной методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Истец не оспаривает результаты государственной кадастровой оценки в отношении спорного объекта, а просит установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 2 заявитель в задании на оценку просил определить именно рыночную стоимость объекта. Приведенные в жалобе заявителя доводы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС Российской Федерации.

Определением ВС РФ от 21 декабря 2015 г. № 305‑ЭС15‑12075 по делу № А40‑81849/2014 решения нижестоящих судов отменены, дело отправлено на новое рассмотрение.

Следует отметить, что итоговое решение по делу выносится судом либо на основании отчета, либо на основании проведенной в ходе судебного разбирательства судебной экспертизы. Применение того или иного доказательства зависит от позиции конкретного судьи, правильности первоначально представленного отчета, позиции Федеральной кадастровой палаты.

В заключении следует отметить, что причинами отказа в удовлетворении требований истца по спорам о кадастровой стоимости не всегда становится отчет об оценке объекта недвижимости. Зачастую суды выносят отказные решения ввиду прекращения существования объекта[3], неактуальности оспариваемых сведений о кадастровой стоимости[4]. Если говорить о причинах отказа в удовлетворении требований по основаниям, связанным с представленным отчетом об оценке, то практика показывает, что наиболее распространены случаи отказа судов в удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в связи с определением рыночной стоимости на неверную дату[5]. Избегая приведенных выше наиболее распространенных ошибок при предъявлении отчетов об оценке объектов недвижимости в суд, гораздо проще добиться вынесения положительного решения суда. При подготовке оценщиком грамотного отчета, полностью отвечающего требованиям законодательства, суды, как правило, удовлетворяют заявленные требования, поскольку данное доказательство является основным в спорах о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

[1] Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135‑ФЗ (ред. от 13 июля 2015 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

[2] Аналогичные акты: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2015 г. № 5‑АПГ15‑85; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2015 г. № 71‑АПГ15‑11; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2015 г. № 48‑АПГ15‑63; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2015 г. № 81‑АПГ15‑38.

[3] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2015 г. № 31АПГ15‑4; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2015 г. № 5‑АПГ15‑75; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 сентября 2015 г. № 4‑АПГ15‑33.

[4] Постановление Арбитражного суда Западно‑Сибирского округа от 25 сентября 2014 г. по делу № А27‑7993/2013 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2015 г. № 304‑КГ14‑7317 отказано в передаче дела № А27‑7993/2013 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

[5] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 июня 2015 г. № 56АПГ15‑22; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 августа 2015 г. № 39‑АПГ15‑3; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2015 г. № 67‑АПГ15‑29; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2015 г. № 06АП‑6799/2014 по делу № А73‑8279/2014 (Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 июля 2015 г. № Ф03‑2889/2015 данное постановление оставлено без изменения).