Как известно, объекты материального мира можно классифицировать на движимые и недвижимые вещи. Российское гражданское законодательство содержит положения, определяющие некоторые характеристики, позволяющие отнести ту или иную вещь к категории недвижимых или движимых вещей. Законодатель относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо указанного перечня, к недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания[1]. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В ст. 133.1 ГК РФ говорится о том, что в качестве недвижимой вещи может выступать единый недвижимый комплекс, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности на совокупность входящих в него объектов зарегистрировано как одну недвижимую вещь. Следует отметить, что перечень, содержащийся в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку законодателем отмечено, что законом к недвижимости могут быть отнесены и иные объекты[2].

Итак, в законе содержится весьма обтекаемая формулировка понятия «недвижимое имущество», в связи с чем на практике довольно часто возникают вопросы, касающиеся относимости той или иной вещи к категории недвижимости. Например, в ВС РФ рассматривался спор, касающийся признания объектом недвижимости асфальтового покрытия дороги. Суд сформулировал следующую позицию: для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке[3]. Соответственно, судам нижестоящих инстанций при рассмотрении данного вопроса необходимо было ответить на вопрос: являлась ли дорога элементом благоустройства либо была построена с соблюдением соответствующих норм и правил[4].

Определенные сложности возникают также с отнесением к категории недвижимости объектов незавершенного строительства. Согласно правовой позиции высших судов объект признается объектом недвижимости только при наличии фундамента[5]. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ)[6].

В связи с существующими проблемами в практической юридической деятельности тема определения перечня объектов, которые можно относить к недвижимому имуществу, до сих пор активно развивается теоретиками. Для выявления критериев, соответствие которым позволяет говорить об объекте как о недвижимом имуществе, необходимо определиться с признаками недвижимого имущества.

Как известно, недвижимостью объект может быть признан «по природе» либо «по закону». В первом случае можно говорить о физическом характере категории недвижимости, поскольку по данному признаку к недвижимости могут быть отнесены только те объекты, которые действительно прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также недвижимостью «по природе» признается и сама земля (земельные участки). К недвижимости «по закону» относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, предприятие как имущественный комплекс[7]. Очевидно, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания вовсе не связаны с землей и, отделяясь от нее, перемещаются без всякого ущерба. Отнесение их к объектам недвижимости обусловлено необходимостью их государственной регистрации по причине высокой значимости в гражданском обороте. В целом существующий уровень развития технологий позволяет осуществлять также перемещение зданий и сооружений без ущерба их назначению, однако подобные случаи не столь распространены. Вместе с тем если принимать этот факт во внимание, то можно заключить, что единственным классическим объектом недвижимости можно считать только земельные участки.

Тем не менее на сегодняшний день недвижимостью являются все перечисленные выше объекты, существенные по размерам, стоимости, значению, большинство из которых связаны с землей.

Недвижимость очень часто становится объектом той или иной сделки. Ввиду высокой значимости определение стоимости таких объектов является крайне важным этапом подготовки к совершению сделки. Оценка недвижимости производится оценщиками в соответствии с установленными Законом об оценочной деятельности правилами. Однако безусловно имеет определенные особенности, которые отражены в ФСО № 7 «Оценка недвижимости»[8]. Цель этой главы заключается в анализе основных правил проведения оценки недвижимого имущества применительно к рассматриваемым в судах делам.

[1] Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

[2] Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

[3] Пункт 2.4 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями за 2010–2013 г. (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 г.).

[4] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 4‑В12‑13.

[5] Пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли‑продажи недвижимости».

[6] Пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[7] Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско‑правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4.

[8] ФСО № 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».