Объектами соседских правоотношений являются квартиры, расположенные в многоквартирных жилых домах и отделенные друг от друга общими стенами. С юридической точки зрения соседи - это граждане, которые обладают жилыми помещениями на праве собственности, члены их семей, наниматели. Важнейшими принципами соседских отношений являются разумность, добросовестность, ответственность, уважение взаимных интересов.

Гражданско-правовая защита соседских отношений происходит путем легального ограничения имущественных и неимущественных прав собственников, разумно учитывающего взаимные интересы собственника и соседей, что позволяет избежать социальной напряженности и конфликтов.

Перечень способов защиты гражданских прав, установленный в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим. ГК не запрещает использовать иные способы защиты, предусмотренные законом, что, по сути, противоречит п. 2 ст. 45 Конституции РФ, где закреплено, что каждый вправе защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом (выделено мной. - С.Б.). Таким образом, положения ст. 12 ГК РФ ограничивают конституционное право на защиту.

Статья 293 ГК РФ традиционно рассматривается как основание прекращения права собственности на жилое помещение с принудительным выселением собственника и продажи недвижимости с публичных торгов. Но данную норму можно рассматривать и как способ защиты прав и интересов соседей - жителей многоквартирного дома. Жители многоквартирных домов, чьи права и интересы систематически нарушаются, обращаются за защитой в суд, ссылаясь на нормы ст. 293 ГК. Суды правомерно отказывают в иске, поскольку такое право предоставлено только органам местного самоуправления.

Например, 11.08.2016 г. в Ленинском районном суде рассмотрено дело (№ 2-113/2016) по иску КЖКХ г. Барнаула о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, выселении и продаже с публичных торгов. Ответчик систематически нарушал права и интересы жильцов соседних квартир, санитарно-гигиенические требования, все оборудование квартиры находилось в неработающем состоянии, в квартире присутствовал стойкий неприятный запах, распространяющийся по дому. На предупреждения об устранении нарушений ответчик не отреагировал. Суд оставил иск без удовлетворения, сославшись на то, что ответчик был признан недееспособным и не мог устранить нарушения; срок восстановления помещения был отложен.

На практике правила ст. 293 ГК применяются редко и не только потому, что нет подобных правонарушений. С одной стороны, одним из принципов гражданского права является неприкосновенность собственности (ст. 1 ГК), и прекращение права собственности принудительно, вопреки воле собственника, не должно иметь широкого распространения. С другой стороны, органы местного самоуправления в этой сфере не проявляют должной активности.

Пункт 3.6.2 Концепции развития гражданского законодательства РФ предусматривает понятие «соседское право», но только относительно использования земельных участков. Статья 293 проекта ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» предусматривает процедуру ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей, закрепляя соседские права, а ст. 294 предусматривает разумный перечень таких ограничений. Право собственности на жилые помещения является не менее значимым, чем право собственности на земельный участок, поэтому в ГК РФ следует предусмотреть специальные нормы, посвященные регулированию соседских отношений в многоквартирных домах, ограничению и защите прав соседей; предоставить возможность обращения в суд не только органам местного самоуправления, но и самим жителям (соседям) в защиту своих прав.