Понятие недвижимого имущества. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Но какое бы определение не было взято, во всех определениях обязательно указывается неразрывная связь понятий "недвижимое имущество" и "земля". Именно эта связь и является главным признаком недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей. В качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на части и каждая его часть после раздела, представляет целую, недвижимую вещь. При этом, в установленных законом случаях, делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимость - это родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него.

Таким образом, переход от понятия "недвижимого имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.

Объект недвижимого имущества - это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.

Объект недвижимости - это объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий субъекту на определенном праве.

Таким образом, весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп. Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.

Недвижимое имущество также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей.

Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.4 Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно означает такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых". Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных, во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота.

Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев, безусловно, является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А, если, собственник данного самолета, перестанет его использовать, как личное транспортное средство, и откроет в нем кафе или музей, то, движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землей". Таким образом, одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое, должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества, или его собственнику, и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Недвижимость характеризуется комплексом публичных и частных прав на нее, как объект правовых отношений. Можно выделить права на владение, пользование, распоряжение, право залога, право оперативного управления, хозяйственного ведения и другие права на недвижимое имущество, нельзя ставить знак равенства между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность». Недвижимость определяется физическими свойствами (неперемещаемость, материальность, непотребляемость и т.д.), недвижимая собственность – включает в себя еще и набор юридических прав на физические объекты недвижимости.

Недвижимая собственность – это право собственности на недвижимые вещи.

Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или cосредоточен в одних руках:

1. Владение – первичный вид собственности, основанный на законе физического контроля над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Таким образом, можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.

2. Пользование – это вид применения объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть объединены в руках одного субъекта или раздъединены между различными субъектами.

3. Распоряжение – это всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, как и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и полностью распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Следовательно, единство недвижимости, как физического объекта и комплекса прав на него, означает понятие недвижимой собственности.

Обладание всеми правомочиями собственности без каких-либо ограничений говорит об абсолютной собственности на недвижимое имущество.

Исходя из того факта, что ни одна страна в мире не гарантирует абсолютной частной собственности, в том числе и на землю, можно выделить ряд ограничений на права использования недвижимого имущества, которые подразделяются на две категории:

- постоянные (бессрочные);

- временные (на определенный срок).

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления либо решением суда.

В экономике недвижимости немаловажное значение имеет деление объектов недвижимости по их принадлежности к различным типам, формам и видам собственности.

В основе деления недвижимости по типам, формам и видам собственности лежат разнообразные способы присвоения и отчуждения доходов от данного недвижимого имущества, распределения бремени затрат по его содержанию между субъектами экономических отношений, а также различные способы управления недвижимостью.

Собственность реализуется экономически в то время, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения имущества: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную.