Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.

Таблица 1. Виды коммерческой недвижимости

Категория

Примеры

Свободного назначения

Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения

Розничная торговля

Магазины, торговые центры

Офисная

Кабинеты, офисные здания

Индустриальная

Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации организаций. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, следовательно и сделок значительно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в данном секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость; и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество управления (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются максимально сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых либо реконструкция старых гостиниц высшего класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство современных торговых комплексов либо офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи - стоянки.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость остановок общественного транспорта, максимально заселенные районы города. Чаще всего, подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг, стоимости аренды территории и пр.

К факторам, приносящим успех, можно отнести:

- правильно выбранное расположение;

- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей;

- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5— 10 лет);

- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;

- четко проработанный подбор арендаторов;

- верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как российский мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благополучия.

Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.

На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов, и потенциальных посетителей.

Доходы – это поступления материальных средств (как финансовых, так и нефинансовых) в организацию в качестве платежей контрагентов (оплаты за предоставленные товары и услуги, оплаты задолженности и штрафов), поступлений по неосновной деятельности организации, а также поступлений из других источников.

Учетная политика предприятия является основой деятельности бухгалтерской службы на субъектах хозяйствования. Поэтому крайне важно сделать правильный выбор относительно того или иного метода отнесения доходов и затрат, чтобы впоследствии не возникало недоразумений с фискальными органами. В статье ниже мы и поговорим о том, каким образом можно отражать в бухгалтерском учете результаты операционной деятельности предприятия.

Сущность и классификация доходов на предприятии Согласно действующему законодательству, в качестве дохода принимается любая прибыль, которую получает субъект хозяйствования в процессе своей деятельности, и которую можно исчислить в стоимостном выражении различными способами (для этого существует кассовый метод или же начисления). [20, с.239]

При этом есть категория поступлений в бюджет предпринимателя, которая исключается из статей доходов и не подлежит налогообложению. К таким следует отнести дополнительные налоги (их принято также называть косвенными), представляющие собой добавленную стоимость на товар, которую покрывает покупатель при приобретении. В целом доходная часть определяется путем анализа первичных и налоговых учетных документов, а также прочих, подтверждающих факт свершившейся сделки. Иными словами, доходы классифицируются на налогооблагаемые и те, которые не подлежат расчету фискального сбора.

Ни для кого не секрет, что чистая прибыль формируется из общей суммы выручки за вычетом ряда обязательных отчислений, после чего и рассчитывается совокупный доход разными способами (такими, например, как метод начисления и кассовый метод). Полученная сумма подлежит налогообложению и соответствует следующим условиям: финансовые потоки должны представлять собой результат реализационной деятельности; выручка считается полученной даже в том случае, если она представлена не в денежной форме, а в натуральной. [19, с.98]

Однако есть и такой доход, который принято считать внереализационным и учитывать как результат операционной деятельности. К нему следует отнести различного рода паи, проценты от депозитов, курсовые разницы, полученные штрафы, пени и прочие. Не подлежат налогообложению такие поступления в пользу субъекта хозяйствования, как арендованное имущество, займы, а также взносы в уставный фонд предприятия.

Когда речь заходит о расходах, многие начинающие субъекты хозяйствования, не имеющие опыта в предпринимательской деятельности, думают о том, что любые операционные затраты уменьшают налогооблагаемую прибыль. Однако это заблуждение.