Существуют различные классификации недвижимого имущества. Ранее была рассмотрена классификация, данная законодателем, вытекающая из его определения. В гражданско-правовой науке исходя из установленной нормативной базы проводятся также следующие классификации недвижимого имущества:

1) классификация по признаку происхождения недвижимости <1>:

- объекты, созданные природой без участия человека;

- объекты, являющиеся результатом труда человека;

- объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;

2) классификация по оборотоспособности недвижимого имущества <2>:

- объекты, изъятые из оборота;

- объекты, ограниченно оборотоспособные;

- объекты, свободные в обороте;

3) классификация в зависимости от структуры объектов недвижимости:

- простые (неделимые) недвижимые вещи (например, земельный участок без построек, сооружений и насаждений);

- сложные (делимые) недвижимые вещи;

4) классификация по значимости вещей:

- главные вещи;

- принадлежности.

Особенности правовой охраны недвижимого имущества различных видов установлены законодательством. Рассмотрим, какие особенности правового режима установлены для основных видов недвижимого имущества.

Такому виду недвижимого имущества, как земельный участок, присущ такой важный признак, как наличие соответствующей индивидуализации. Должны быть определены его размер, границы и местоположение. Порядок определения территориальных границ земельного участка установлен Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", которым в числе прочих урегулирован вопрос непосредственно процедуры установления местоположения границ земельного участка, именуемый межеванием. Кадастровому учету согласно указанному Закону помимо земельных участков подлежат такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Каждому из указанных объектов недвижимости присваивается государственный учетный кадастровый номер, который не повторяется во времени и на территории Российской Федерации.

Из установленного нормативными актами порядка следует, что от предварительного проведения указанной юридической процедуры с участием государственных органов напрямую зависит возможность участия указанных объектов недвижимости в гражданско-правовом обороте. Указанной особенностью правового режима определенных объектов недвижимого имущества обусловливается и соответствующая специфика участия указанных объектов в исполнительном производстве.

Несколько различен правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них. С одной стороны, ЗК РФ в ст. 1 провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, "согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков". С другой стороны, уже в указанной статье закон допускает исключения из данного принципа. Такие исключения установлены правилами п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому допускается продажа объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, отдельно от самого земельного участка и без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При такой продаже недвижимости покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Приведем противоположный пример, когда законодатель установил при ипотеке (залоге недвижимости) возможность только одновременной ипотеки здания или сооружения с земельным участком, на котором оно располагается (ст. 69 Закона об ипотеке). Также законом установлен запрет на отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).

Отсутствие единообразия в урегулировании вопросов возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на этих земельных участках, зачастую рассматривается как одна из проблем правового регулирования в данной области отношений <1>. С.П. Гришаев в своих исследованиях, в частности, отмечает, что "идея "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" в рамках действующего законодательства нереализуема", рассматривая ее лишь как перспективу его развития <2>.

С учетом того обстоятельства, что для земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости установлен различный правовой режим, процедура обращения взыскания на указанные объекты недвижимости также должна представлять собой раздельные процессуальные действия по отношению к земельному участку и находящимся на нем объектам недвижимости как на самостоятельные объекты.

Недра, участки которых также относятся к разновидности недвижимого имущества, согласно Закону РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" <1>, представляют собой "часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения". При этом согласно ст. 1.2 указанного Закона недра являются исключительно объектом государственной собственности, а участки недр "не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме". По этому поводу в юридической литературе высказывалось мнение, что "указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может" <2>.

Далее хотелось бы остановиться на таком особом виде недвижимого имущества, как предприятие. Предприятие как имущественный комплекс представляет собой сложный объект, признанный недвижимостью ст. 132 ГК РФ, согласно которой предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, а в его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. О.М. Козырь отмечала особый характер правового регулирования указанного объекта недвижимости <1>.

Спорным вопросом в теории и на практике является вопрос о делимости имущественного комплекса. Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может выступать отдельным объектом гражданского оборота. При этом в литературе отмечается, что "с теоретической точки зрения имущественный комплекс - это установленный законом неделимый объект гражданско-правовых отношений (его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в его состав)" <1>.

Для исполнительного производства указанный вопрос также является актуальным, поскольку обращение взыскания на предприятие как на объект недвижимости имеет также свои особенности. Законом об исполнительном производстве установлен порядок обращения взыскания на имущество должника-организации (ст. 94), однако в данном случае понятие должника-организации, которое может собой представлять организационно-правовую форму предприятия, рассматривается не в качестве объекта недвижимого имущества, а в качестве субъекта права, юридического лица - организации. При этом в указанной статье объекты, принадлежащие организации-должнику, разделены на четыре группы, в зависимости от включения в которые непосредственно определяют очередность обращения взыскания.

Так, объекты первой группы и соответственно очереди обращения взыскания представляют собой "движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий". Вторую группу объектов составляют "имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг". Объектом третьей очереди является недвижимое имущество, также непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг. И четвертую группу объектов, на которую взыскание обращается в последнюю очередь, составляют "непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и не участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда".

Исходя из приведенного в Законе перечня объектов, принадлежащих должнику-организации, можно сделать вывод, что признаваемый недвижимостью имущественный комплекс - предприятие охватывает собой лишь последнюю группу объектов, которые могут принадлежать должнику-организации.

Важно отметить также и тот факт, что ст. 132 ГК РФ предусматривает возможность изменения состава предприятия как имущественного комплекса законом или договором. Так, например ст. 340 ГК РФ в п. 2 расширяет состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, включая в него права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. В качестве примера сужения состава предприятия как объекта недвижимости можно привести установленные ст. 559 ГК РФ правила купли-продажи предприятия, согласно которым права продавца, полученные им на основании лицензии на осуществление определенного вида деятельности, не подлежат передаче покупателю. Аналогично указанные права исключаются законом из состава предприятия при его аренде (ст. 656 ГК РФ).

Также в отношении урегулирования правового статуса предприятия как имущественного комплекса в юридической литературе отмечается наличие проблемы, связанной с отсутствием в действующем законодательстве отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав, поскольку в экономической деятельности можно использовать и иные имущественные комплексы <1>.

Следующий вид недвижимого имущества, особенности правового режима которого необходимо рассмотреть, - это здания и сооружения. Законодательство не дает легального определения указанных объектов недвижимости, как и не проводит юридического разграничения между этими двумя понятиями. В литературе встречаются следующие определения. В частности, О.М. Козырь под зданием (сооружением) понимает "любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно" <1>. В.В. Витрянский определяет здание (сооружение) как "любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно" <2>.

По функциональному назначению здания делятся на жилые и нежилые, в зависимости от чего различаются их правовые режимы использования. Соответственно жилые здания имеют своим предназначением проживание, а нежилые, согласно определению, приведенному в Общероссийском классификаторе основных фондов <1>, - "создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей". При этом особенностью жилых зданий может являться включение в их состав нежилых помещений. В целом понятия "жилое помещение", "жилой дом" (представляющий собой индивидуально-определенное здание) являются однопорядковыми (более подробно правовой режим жилых и нежилых помещений будет рассмотрен ниже).

Особенностью правового режима здания или сооружения, имеющей значение для участия указанного объекта недвижимости в гражданском обороте, является обязательная государственная регистрация права на соответствующее здание либо сооружение. Самовольно построенные здания и сооружения признаются объектами недвижимости, однако при этом не могут участвовать в гражданском обороте и являться предметом гражданско-правовых сделок (ст. 222 ГК РФ). Для участия в гражданском обороте здание (сооружение) должно пройти ряд формальных процедур, в результате которых оно должно быть принято в эксплуатацию, на него необходимо получить технический паспорт и зарегистрировать право.

На здания и сооружения в качестве объектов как вещных, так и обязательственных прав распространяется общий правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Наряду с этим имеют место и определенные особенности правового режима при совершении некоторых сделок. Так, например, для договора аренды здания или сооружения законом установлены дополнительные требования, такие как передача арендатору прав на земельный участок, на котором располагается указанный объект (ст. 652 ГК РФ), а также сохранение за ним права пользования земельным участком при его продаже третьим лицам (ст. 653 ГК РФ). Особенности правового режима наблюдаются также при заключении договора залога (ипотеки) строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей. Так, указанный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения указанного объекта недвижимости <1>.

Отдельная глава Закона об ипотеке посвящена особенностям ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения, согласно ей установлено также, что "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение" (ст. 69). Согласно названной статье в случае, когда залогодатель здания или сооружения, находящегося на земельном участке, является владельцем такового на правах аренды земельного участка, установлено, что при ипотеке здания или сооружения заложенным будет считаться и указанное право аренды земельного участка. При этом Закон уточняет, что если в аналогичном случае земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то на указанное право залог не распространяется, и при обращении взыскания на заложенное здание, сооружение или предприятие к новому собственнику переходит право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же условиях, что были у залогодателя указанного недвижимого имущества.

Далее остановимся на некоторых особенностях такого вида недвижимого имущества, как объекты незавершенного строительства.

В перечень недвижимых вещей указанные объекты были внесены законом в 2005 г. (с 01.01.2005 начала действовать новая редакция ст. 130 ГК РФ) <1>, до этого же долгое время в научной литературе обсуждался вопрос о возможности отнесения указанных объектов к недвижимости. Е.А. Сухановым высказывалось мнение, что поскольку "до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью" <2>, объект незавершенного строительства не должен рассматриваться как объект недвижимости. В то же время О.Е. Романов рассуждал иначе: "Объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК" <3>. В свою очередь К.И. Скловский, не соглашаясь с указанным утверждением <4>, был приверженцем первого подхода, отмечая при этом, что "объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее" <5>. В настоящее время вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства не имеет практического смысла, однако в цивилистической науке в качестве новой проблемы поднимался вопрос о том, можно ли считать объект договора строительного подряда объектом незавершенного строительства в том случае, когда сам договор не прекратил своего действия. Большинство исследователей сошлись во мнении, что нельзя <6>.

Указанный вопрос в свое время также нашел отражение и в судебной практике. Так, следует отметить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1>, в п. 16 которого отмечалось, что "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". В настоящее время указанное Постановление утратило силу <2> в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <3>.

Во вновь принятом совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ относительно объектов незавершенного строительства рассмотрен вопрос возможности их отнесения к таким объектам недвижимости, как самовольные постройки. Согласно п. 30 указанного Постановления "в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ".

Таким образом, возможность признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой является еще одной особенностью правового режима, в случае реализации которой на практике, а именно в случае получения решения суда о признании права собственности на такой объект, самовольная постройка будет включена в гражданский оборот и также сможет выступать объектом взыскания в исполнительном производстве.

Необходимо также отметить следующую особенность правового режима, установленного для объектов незавершенного строительства при осуществлении исполнительного производства. Согласно ст. 89 Закона об исполнительном производстве для реализации объекта незавершенного строительства, принадлежащего должнику, на торгах предусмотрено требование по передаче документов, дополнительных к постановлению судебного пристава-исполнителя и иных обязательных для любого вида имущества документов, а именно копии решения об отводе земельного участка и копии разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Остановимся на рассмотрении правового режима жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения прямо поименованы в качестве объектов недвижимого имущества в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав. Важное значение правовой режим помещений жилого типа представляет для исполнительного производства, поскольку, являясь единственно пригодным для проживания гражданина-должника, оно исключается из имущества, подлежащего взысканию.

Легальное определение жилого помещения содержится в ст. 15 ЖК РФ: "Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)". Согласно ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом (либо его часть), квартира (часть квартиры), комната. При этом согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Следует иметь в виду, что на указанное общее имущество многоквартирного дома у собственника помещения возникает доля в праве общей собственности, пропорциональная размеру общей площади помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Как и для иных объектов недвижимости, для жилых помещений закон устанавливает требование о регистрации права собственности и иных вещных прав на них. Особенностью государственной регистрации возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 Закона о государственной регистрации прав).

Обращаясь к правовому режиму следующей категории недвижимости, а именно воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, в первую очередь рассмотрим, что законодатель вкладывает в содержание данных понятий.

Так, согласно Воздушному кодексу РФ <1> под воздушным судном понимается "летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды" (ст. 32).

Под судном согласно Кодексу внутреннего водного транспорта РФ <1> (далее - КВВТ РФ) понимается "самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода". Кодекс торгового мореплавания РФ <2> (далее - КТМ РФ) под судном аналогично понимает самоходное или несамоходное плавучее сооружение, различаются лишь цели его использования (ст. 7). В данном случае под определение подпадает судно, используемое в целях торгового мореплавания.

В отношении космических объектов отечественное законодательство не содержит их легального определения, однако оно содержится в актах международного права. Так, Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство <1>, в ст. I устанавливает, что "термин "космический объект" включает в себя составные части космического объекта, а также средство его доставки и его части". В отечественной юридической литературе встречаются и такие определения космического объекта: "Искусственное небесное тело, средства его доставки, других его частей, запущенных или сооруженных в космическом пространстве или на небесных телах для их исследования или использования в мирных целях" <2>; "любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них" <3>.

Рассматривая по отдельности правовой режим указанных объектов недвижимости, отметим, что законом ограничен круг возможных субъектов права собственности на некоторые из таковых. Относительно принадлежности имущества гражданской и экспериментальной авиации (в которое помимо воздушных суден входят и иные виды недвижимого имущества) Воздушный кодекс РФ установил следующие правила в зависимости от назначения соответствующего недвижимого имущества: "Воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства, в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности физических лиц, юридических лиц", при том что "то же имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации" (ст. 7).

В отличие от воздушных судов право собственности на суда внутреннего плавания, согласно ст. 15 Кодекса КВВТ РФ, может быть любой формы. КТМ РФ в ст. 12 установил, что субъектами права собственности на судно могут быть как граждане и юридические лица, так и Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Единственное ограничение указанная статья установила для судов с ядерными энергетическими установками. Таковые могут находиться только в собственности Российской Федерации, а если данные суда содержат ядерные энергетические установки атомного ледокольного флота, то они также могут находиться в собственности российских юридических лиц, но только включенных в утверждаемый Президентом РФ перечень российских юридических лиц, в собственности которых могут находиться ядерные установки.

Относительно морских судов и судов внутреннего плавания законами оговаривается право собственника передать судно по договору доверительного управления на срок, не превышающий пяти лет (п. 4 ст. 15 КВВТ РФ, ст. 14 КТМ РФ). Указанная особенность может иметь существенное значение в исполнительном производстве ввиду запрета на обращение взыскания на имущество, находящееся в доверительном управлении, о чем будет также сказано ниже.

Отметим также, что передача судов внутреннего плавания и морских судов в доверительное управление подлежит обязательной регистрации. Согласно соответствующим транспортным кодексам передача судов внутреннего плавания подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов, как и передача морского судна подлежит обязательной регистрации в реестре, в котором оно зарегистрировано. Процедура государственной регистрации судов является обязательным условием возникновения права собственности и иных вещных прав на судно.

Рассмотрим возможность классификации недвижимого имущества в исполнительном производстве. Закон об исполнительном производстве не разделяет на виды непосредственно недвижимое имущество должника, устанавливая лишь, что взыскание в целом на имущество должника в первую очередь обращается на денежные средства и иные ценности (за исключением денежных средств должника, находящихся на торговом и (или) клиринговом счетах) и лишь при недостаточности денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее должнику (ст. 69). Как видим, недвижимое имущество в данном случае, подпадая под категорию "иное" имущество, подлежит взысканию только в порядке соблюдения очередности при недостаточности у должника денежных средств. При этом согласно закону указанное имущество может принадлежать должнику на следующих правах: собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления.

В указанной статье Закон выделяет имущество, на обращение взыскания на которое в соответствии с законом установлен запрет. Также из имущества, на которое может быть обращено взыскание, исключается изъятое из оборота имущество. Из анализа данных норм можно предложить классификацию имущества (в том числе недвижимого) в исполнительном производстве по следующим основаниям:

1) в зависимости от возможности обращения взыскания на имущество:

- имущество, подлежащее взысканию;

- имущество, не подлежащее взысканию;

2) имущество, не подлежащее взысканию:

- изъятое из оборота имущество;

- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

3) в зависимости от права, на котором имущество, подлежащее взысканию, принадлежит должнику:

- имущество, принадлежащее должнику на праве собственности;

- имущество, принадлежащее должнику на праве хозяйственного ведения;

- имущество, принадлежащее должнику на праве оперативного управления.

Останавливаясь на подкатегории имущества, не подлежащего взысканию, отметим, в каких конкретно случаях законодатель установил соответствующий запрет. Так, в отношении имущества должника-гражданина ГПК РФ в ст. 446 установил перечень имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, взыскание на которое по исполнительным документам невозможно. К нему относятся следующие виды недвижимого имущества:

- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением;

- земельные участки, на которых расположены указанные в предыдущем абзаце жилые помещения.

Исключения из этого перечня составляют лишь жилые помещения и (или) земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, когда на них в соответствии с законодательством об ипотеке взыскание может быть обращено.

На указанные объекты недвижимости законодателем запрещено обращение взыскания в целях защиты конституционных прав граждан, в первую очередь на жилище. Так, Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П <1> отмечалось, что данное законоположение направлено на защиту конституционного права "не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете - на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности".

Для должника-организации перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается различными федеральными законами. Приведем здесь некоторые положения тех из них, которые налагают запрет на обращение взыскания на недвижимость.

В частности, ГК РФ установлен общий запрет на обращение взыскания на имущество, переданное в доверительное управление, по долгам учредителя управления (п. 2 ст. 1018), за исключением несостоятельности (банкротства) данного лица. Также, если недвижимое имущество составляет неделимый фонд производственного кооператива, согласно ст. 11 Федерального закона от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" <1> на него не может обращаться взыскание по личным долгам членов кооперативов, поскольку оно не включается в их паи.

Некоторыми федеральными законами установлены ограничения на обращение взыскания на имущество, выступающее объектом определенного договора. Например, не может быть обращено взыскание на недвижимое имущество, выступающее предметом лизинга, в случае если взыскателем выступает третье лицо по обязательствам лизингополучателя (ст. 23 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" <1>). Указанный запрет распространяется и в том случае, если предмет лизинга зарегистрирован на имя лизингополучателя.

В случае когда недвижимое имущество выступает в правоотношениях как объект концессионного соглашения, законодателем установлен запрет на обращение взыскания по долгам концессионера на его права в отношении такого имущества <1>. При этом запрет распространяется в отношении прав как на имущество, выступающее объектом концессионного соглашения, так и на иное передаваемое концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущество.

Определенные ограничения законодатель устанавливает на обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 3 ст. 68 Закона об ипотеке на указанную категорию земельных участков "не допускается обращение взыскания до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции". При этом в указанной статье дополнительно установлен общий срок, в течение которого "данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата".

Специальными федеральными законами может быть установлен запрет на обращение взыскания на определенные объекты недвижимости, принадлежащие государственным компаниям и корпорациям. Так, например, установлен запрет на обращение взыскания, в том числе в порядке исполнительного производства, на автомобильные дороги, находящиеся в доверительном управлении государственной компании "Российские автомобильные дороги" (ст. 31 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>). Также законодатель установил запрет на обращение взыскания на определенный перечень имущества государственной корпорации по атомной энергетике "Росатом" <2>. Указанный Перечень утверждается Постановлением Правительства РФ, и в настоящее время его составляют исключительно объекты недвижимого имущества (здания государственной корпорации) <3>.

Также законодатель установил запрет на обращение взыскания на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения. Так, согласно ст. 21 Федерального закона от 26.09.1997 N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" "на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов. Перечень видов имущества богослужебного назначения, на которое не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов, устанавливается Правительством Российской Федерации по предложениям религиозных организаций" <1>.

Как отмечалось ранее, обращение взыскания, согласно Закону об исполнительном производстве, может быть осуществлено на имущество, принадлежащее должнику на правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.

На праве хозяйственного ведения имущество может принадлежать государственному или муниципальному унитарному предприятию, для которого закон установил следующие пределы владения, пользования и распоряжения. Так, согласно ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника: "Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника".

Право оперативного управления имуществом подразделяется на право оперативного управления казенного предприятия и право оперативного управления учреждения. В случае распоряжения любым имуществом казенным предприятием всегда необходимо согласие собственника этого имущества (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Для учреждений установлены следующие ограничения по распоряжению недвижимым имуществом. Аналогично требуется согласие собственника при распоряжении любым имуществом казенным учреждением. Запрет на распоряжение любым недвижимым имуществом без согласия собственника действует для автономных и бюджетных учреждений, в свою очередь для частных учреждений этот запрет на распоряжение распространяется лишь на то имущество, которое закреплено за ними собственником или приобретено за счет средств, выделенных собственником (ст. 298 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество по общему правилу, установленному ст. 212 ГК РФ, может принадлежать гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также муниципальным образованиям. Соответственно, указанными субъектами и ограничивается круг лиц, на недвижимое имущество которых может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства. Поскольку субъекты права собственности на недвижимое имущество в данном случае непосредственно выступают стороной исполнительного производства и охватываются понятием "должник", отметим, что по содержанию ст. 49 Закона об исполнительном производстве должником по общему правилу признаются гражданин или организация либо объединение граждан, не являющееся юридическим лицом, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Как видно, в исполнительном производстве отдельно в качестве субъекта выделяется объединение граждан, не являющееся юридическим лицом. Законом об исполнительном производстве на указанные объединения распространяется правовой режим, определяющий участие организаций в исполнительном производстве, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (ч. 1 ст. 49). К таковым, например, можно отнести объединение граждан по договору простого товарищества.

Если говорить о правах на недвижимое имущество как объекте гражданских прав в целом, то понятно, что они не ограничиваются рассмотренными выше. Помимо перечисленных вещных прав действующее законодательство содержит и следующие разновидности вещных прав на имущество, в том числе недвижимость:

- сервитуты (п. 1 ст. 216 ГК РФ), которые можно классифицировать на земельные сервитуты (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), сервитуты на здания и сооружения (п. 1 ст. 216, ст. 277 ГК РФ);

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 ст. 216, ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);

- право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 ЗК РФ);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п. 1 ст. 216, п. 1 ст. 264, ст. 268 - 272 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ);

- право пользования жилым помещением члена семьи его собственника (ст. 292 ГК РФ);

- право пользования участком лесного фонда (ст. 36 - 45 Лесного кодекса РФ <1>);

- право пользования водными объектами (гл. 5 Водного кодекса РФ).

Помимо установленных и закрепленных в законе вещных прав ввиду отсутствия легально установленного закрытого их перечня, а также отсутствия в науке единого мнения о том, какие права составляют полный перечень вещных прав, различные авторы формируют свои перечни вещных прав, включая в них и права, относимые другими к обязательственным.

Как правило, к ограниченным вещным правам относят: права пользования и владения нанимателя жилого помещения и лиц, совместно проживающих с нанимателем; право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ), по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); залоговое право, соединенное с владением; право аренды, соединенной с владением; ипотечное право; право удержания; право доверительного управления; право арендатора недвижимости; право пользования участком недр на условиях соглашения о разделе продукции (Федеральный закон от 30.12.1995 N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" <1>) <2>.

Несмотря на то что все без исключения вещные права являются основанием возникновения юридической связи между субъектом права и объектом недвижимости, в исполнительном производстве закон четко установил перечень вещных прав, позволяющих квалифицировать определенный объект недвижимости как объект взыскания. При этом необходимо иметь в виду, что вещные права лиц, не являющихся собственниками, на определенное имущество при переходе права собственности на указанное имущество к другому лицу не теряют своей силы и продолжают находиться под гражданско-правовой защитой от любых их нарушений (ст. 216 ГК РФ).

Таким образом, одним из признаков недвижимого имущества как объекта взыскания может являться наличие ограниченных вещных прав третьих лиц на определенный объект недвижимости (помимо права хозяйственного ведения и права оперативного управления), принадлежащей на праве собственности должнику.

Именно в природе вещных прав в отечественной юридической науке исторически усматривались причины необходимости введения системы регистрации вещных прав на недвижимое имущество <1>.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как отмечалось ранее, на сегодняшний день является одной из основных особенностей правового режима недвижимого имущества. Согласно ГК РФ по общему правилу государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. В случаях, предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат также иные права (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Любая динамика указанных прав (их возникновение, переход и прекращение, ограничения этих прав) также подлежит государственной регистрации, что отражено в легальном определении процедуры государственной регистрации, которое звучит следующим образом: "Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, являющийся доказательством существования зарегистрированного права" <1>. Отталкиваясь от данного определения, В.В. Чубаров выделяет следующие отличительные черты регистрации:

1) это акт юридического значения, с совершением которого закон связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

2) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость, что подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

3) это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость <2>.

Государственную регистрацию как систему в юридической литературе характеризуют также следующими признаками: "1) единство процедуры; 2) единство регистрирующих органов; 3) ведение ЕГРП; 4) открытость сведений о государственной регистрации прав" <1>.

Рассматривая вопрос соотношения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с ним, т.е. прав обязательственных, отметим, что законодатель последними изменениями гражданского законодательства, отменившими государственную регистрацию сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй ГК РФ, за исключением договора аренды недвижимого имущества <1>, пошел по пути отмены двойной регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества.

Разработчики Концепции развития гражданского законодательства объясняли сложившийся в отечественной цивилистике подход по регистрации помимо прав на недвижимое имущество в статике также и сделок, отражающих их динамику, тем, что "в подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость" <1>. В целях устранения возникавших на практике проблем по двойному объему работы регистрирующих органов, излишней нагрузке на субъектов подлежащих регистрации сделок в настоящее время Федеральный закон "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в ст. 8 установил, что с момента вступления его в законную силу (с 01.03.2013) не подлежат применению правила о государственной регистрации сделок купли-продажи жилых помещений, предприятий, а также договоров дарения недвижимого имущества и его отчуждения под выплату ренты.

Тем не менее в научной литературе существовавшая (а также и существующая ныне для договоров аренды недвижимости) двойная регистрация ограничений как самих вещных прав, так и сделок объяснялась следующим образом. В частности, профессор Б.М. Гонгало подчеркивал, что ограничения вещных прав могут быть обусловлены непосредственно соглашениями, заключаемыми между субъектами гражданского права, ввиду чего последние подлежат регистрации в качестве "стеснений" соответствующих вещных прав <1>.

В.В. Чубаров, рассуждая о требовании регистрации сделок с недвижимостью, приходит к выводу, что поскольку в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав перечислен целый ряд договоров (аренда, договор доверительного управления и др.), регистрация которых должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на конкретный объект недвижимости, то "будучи по своей природе обязательственными, эти ограничения приравнены законом к вещным (сервитуту, аресту, ипотеке)" <1>.

Соглашаясь с данной точкой зрения, А.Л. Ильченко распространяет на акты государственной регистрации "все признаки ненормативного акта госоргана: является юридическим актом, совершаемым государственным органом" <1>, она отмечает, что действие органа по государственной регистрации "имеет формальное выражение в виде документа установленной формы - свидетельства либо специальной регистрационной надписи; адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и влечет правовые последствия для этих лиц. Юридическим последствием регистрации является возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки" <2>.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Существуют различные классификации недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Основной классификацией считается та, что закреплена в ст. 130 ГК РФ, разделяющая недвижимое имущество на две группы:

1) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Указанные объекты признаны недвижимым имуществом в силу своей значимости и необходимости обеспечения повышенного государственного контроля за их оборотом.

2. В гражданском праве существуют и иные классификации:

1) по признаку происхождения недвижимости:

- объекты, созданные природой без участия человека;

- объекты, являющиеся результатом труда человека;

- объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;

2) по оборотоспособности недвижимого имущества:

- объекты, изъятые из оборота;

- объекты, ограниченно оборотоспособные;

- объекты, свободные в обороте;

3) в зависимости от структуры объектов недвижимости:

- простые (неделимые) недвижимые вещи;

- сложные (делимые) недвижимые вещи;

4) по значимости вещей:

- главные вещи;

- принадлежности.

Каждый из вышеуказанных видов имущества имеет свои особенности, в том числе значимые и для исполнительного производства. Особым статусом как объект гражданских прав и как объект взыскания обладают также:

- предприятия как имущественный комплекс;

- здания и сооружения;

- жилые помещения;

- космические объекты.

3. Законодательство об исполнительном производстве не разделяет на виды непосредственно недвижимое имущество должника. Однако в целом как имущество, подлежащее взысканию, недвижимое имущество в исполнительном производстве может быть классифицировано следующим образом:

1) в зависимости от возможности обращения взыскания на имущество:

- имущество, подлежащее взысканию;

- имущество, не подлежащее взысканию;

2) имущество, не подлежащее взысканию:

- изъятое из оборота имущество;

- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

3) в зависимости от права, по которому имущество, подлежащее взысканию, принадлежит должнику:

- имущество, принадлежащее должнику на праве собственности;

- имущество, принадлежащее должнику на праве хозяйственного ведения;

- имущество, принадлежащее должнику на праве оперативного управления.

4. Помимо перечисленных вещных прав действующее законодательство содержит и иные разновидности вещных прав на имущество (п. 1 ст. 216, п. 1 ст. 264, ст. 265, 268 - 272, 274, 277, 292 ГК РФ, ст. 20, 21, 23, 24 ЗК РФ, ст. 36 - 45 Лесного кодекса РФ, гл. 5 Водного кодекса РФ).

При этом необходимо иметь в виду, что вещные права лиц, не являющихся собственниками, на определенное имущество при переходе права собственности на указанное имущество к другому лицу не теряют своей силы и продолжают находиться под гражданско-правовой защитой от любых их нарушений (ст. 216 ГК РФ). Таким образом, одним из признаков недвижимого имущества как объекта взыскания может являться наличие ограниченных вещных прав третьих лиц на определенный объект недвижимости (помимо права хозяйственного ведения и права оперативного управления), принадлежащей на праве собственности должнику.