Действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу, являются в соответствии со ст. 68 Закона об исполнительном производстве мерами принудительного исполнения. Меры принудительного исполнения применяются после возбуждения исполнительного производства, а если установлен срок для добровольного исполнения требований исполнительного документа - после его истечения. Из анализа этих норм следует, что обращение взыскания на недвижимое имущество является не чем иным, как мерой принудительного исполнения.

Обращение взыскания на имущество должника регламентировано гл. 8 Закона об исполнительном производстве. На первый взгляд кажется очевидным рассмотрение ареста имущества как части системы обращения взыскания на имущество должника. Однако более детальный анализ норм упомянутого Закона, судебной практики и юридической литературы позволяет сделать вывод, что не все так просто. Например, по мнению ФАС Уральского округа, "в отличие от п. 1 ст. 46 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" нормы действующего законодательства об исполнительном производстве не предусматривают, что арест имущества является необходимой составной частью обращения взыскания на имущество" <1>. Схожая практика характерна и для судов общей юрисдикции <2>. Это кажется справедливым, учитывая то, что в п. 1 ст. 46 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" говорилось о том, что обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Такого же мнения придерживаются и практики, согласно которым "в отличие от дефиниции "обращение взыскания", ранее содержащейся в Федеральном законе от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве", действующий Закон не включает в это понятие арест. Данное обстоятельство, как уже отмечалось, объясняется тем, что арест в соответствии с концепцией Закона является мерой обеспечения исполнения, а не мерой принудительного исполнения" <3>. И действительно, в ч. 1 ст. 80 Закона об исполнительном производстве ясно говорится, что арест на имущество должника накладывается именно в целях обеспечения исполнения исполнительного документа. Такого мнения придерживается и судебная практика по делам об оспаривании наложения ареста на имущество должника <4>.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что как законодатель, так и судебная практика включают в систему мер принудительного исполнения только арест, указанный в п. 5 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве (арест имущества должника, находящегося у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества), в остальных же случаях на основании ст. 80 названного Закона арест накладывается на имущество должника в целях обеспечения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, в частности в целях обеспечения сохранности имущества, подлежащего взысканию. Арест имущества хотя и не входит по общему правилу в такую меру принудительного исполнения, как обращение взыскания на имущество должника, но безусловно и повсеместно, как видно из приведенной судебной практики, применяется для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации, в соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 80 Закона об исполнительном производстве.

Законодательство понятие ареста имущества должника не раскрывает, но в науке существует множество его определений. Подробно об этом изложено в статье автора <1>.

Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "О судебных приставах" и Федеральный закон "Об исполнительном производстве" ст. 80 Закона об исполнительном производстве дополнена ч. 1.1, в соответствии с которой не допускается арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3 тыс. руб., за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста.

В соответствии с ч. 3 ст. 80 Закона об исполнительном производстве арест на имущество должника применяется исключительно:

1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;

2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;

3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Как отмечают И.М. Вставская и С.А. Савченко, данный перечень оснований является исчерпывающим <1>. С указанным выводом нельзя не согласиться, особенно учитывая, насколько существенно арест ограничивает права должника.

Наложение ареста на имущество должника по общему правилу производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых и с составлением акта о наложении ареста на имущество должника (опись имущества). Исключение из этого правила составляют случаи, когда арест исполняется регистрирующим органом, производится арест денежных средств, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, и арест ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в ст. 73 и 73.1 Закона об исполнительном производстве. Следовательно, таким исключением будет и наложение ареста на недвижимое имущество при исполнении ареста регистрирующим органом <1>.

В соответствии с ч. 8 ст. 80 Закона об исполнительном производстве "постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (или снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия". Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав. В то же время имеется Соглашение о взаимодействии между Федеральной службой судебных приставов и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии <1>, в соответствии с п. 3.1 которого судебные приставы-исполнители, наложившие арест на недвижимое имущество (установившие иное ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество) либо отменившие арест недвижимого имущества, направляют заверенные копии соответствующего постановления (это может быть в том числе постановление об окончании исполнительного производства, в котором указывается на отмену ареста имущества должника) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по месту нахождения объекта недвижимости для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Эти документы, заверенные гербовой печатью подразделения судебных приставов, направляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее дня, следующего за днем их вынесения. При этом копия постановления о наложении ареста на имущество должника должна содержать сведения, необходимые для внесения в ЕГРП и позволяющие однозначно идентифицировать подлежащий аресту объект недвижимого имущества и (или) правообладателя. Для самого объекта недвижимости такими сведениями являются наименование, точный адрес (местоположение), кадастровый номер, площадь, инвентарный номер, литер, этаж, номер на поэтажном плане.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Закона об исполнительном производстве взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, т.е. в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа. Эта норма сегодня очень важна с позиции защиты должника от несоразмерного обращения взыскания на принадлежащее ему имущество. Принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения содержится в п. 5 ст. 4 Закона об исполнительном производстве и находит свое дальнейшее развитие в правоприменительной практике. Так, Конституционным Судом РФ в п. 5.1 Постановления от 12.07.2007 N 10-П <1> по данному вопросу в отношении гражданина-должника сделан вывод о том, что "поскольку ограничение прав должника связано прежде всего с обеспечением принудительной защиты нарушенных им имущественных прав взыскателя, законодатель должен стремиться к тому, чтобы в таких случаях гражданину-должнику и лицам, находящимся на его иждивении, сохранялся необходимый уровень существования". В то же время здесь же говорится о необходимости "обеспечения баланса интересов должника и кредитора (взыскателя) в силу требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц...". Именно данным Постановлением признано "не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 17 (часть 3), 35 (часть 1), 45, 46 (часть 1) и 55 (часть 3), положение абзаца третьего части первой ст. 446 ГПК Российской Федерации в той части, в какой им устанавливается запрет обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащие гражданину-должнику на праве собственности земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности и которые не являются основным источником существования гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении, обеспечивающим указанным лицам необходимый уровень существования". Так, по мнению Е.А. Суханова, "законодательные попытки увести из-под их <2> взыскания иное имущество юридических лиц следует считать не только незаконными (противоречащими п. 1 ст. 56 ГК), но и неконституционными, ибо они направлены на преимущественную охрану отдельных видов частной собственности, противоречащую общему принципу равенства защиты различных форм собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ)" <3>.

Сегодня имеется актуальная проблема применения к аресту недвижимого имущества принципа соразмерности. Часто встречаются случаи, когда суды не допускают несоразмерного ограничения прав и законных интересов должника по распоряжению имуществом путем ареста имущества на сумму, которая значительно превышает сумму взыскиваемого долга <1>.

Однако встречается и иная судебная практика, когда арест имущества должника, который не является мерой принудительного исполнения, не нарушает принцип соотносимости мер принудительного исполнения и объема требований по исполнительному документу, вынесен для обеспечения сохранности имущества <1>. По нашему мнению, в связи с большой важностью данного вопроса крайне актуальным было бы разъяснение на уровне высшей судебной инстанции о порядке применения в отношении ареста имущества принципа соотносимости мер принудительного исполнения и объема требований по исполнительному документу <2>. Следует учесть и такие факторы, как рыночная стоимость имущества. Ведь, например, ради взыскания небольшой суммы денег накладывать арест на дом или квартиру значительно большей стоимости является неверным. Необходимо также учитывать вид и назначение недвижимого имущества. Например, имеет смысл установить отдельные разумные пороги размера взыскиваемой суммы, после которого допускается применение мер принудительного исполнения, для каждого вида, назначения и стоимости недвижимого имущества: для земельных участков (различных по назначению и размеру), для жилья, для иных помещений.

Изъятие имущества и передача его на хранение являются частью ареста, пусть и необязательной. Изъятие имущества должника определяется ст. 84 Закона об исполнительном производстве, а передача на хранение или под охрану - ст. 86 данного Закона. Статья 84 Закона об исполнительном производстве в ч. 1 направляет нас при изъятии имущества должника для дальнейшей реализации либо передачи взыскателю к ст. 80 данного Закона, которая в свою очередь регламентирует арест имущества должника. Названная статья в ч. 4 говорит о том, что арест имущества должника включает в себя в том числе, при необходимости, ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Но, как справедливо отмечает Д.Х. Валеев, невозможно изъятие объектов недвижимого имущества <1>.

Согласно п. 6 и 7 ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве в акте о наложении ареста (описи имущества) указывается лицо, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение имущество, адрес данного лица, а также отметка о разъяснении лицу, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение арестованное имущество, его обязанностей и предупреждении его об ответственности за растрату, отчуждение, сокрытие или незаконную передачу данного имущества, а также подпись указанного лица.

Согласно ч. 1 ст. 86 Закона об исполнительном производстве недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом Федеральной службы судебных приставов заключен договор.

Сегодня, несмотря на простоту норм о передаче недвижимости под охрану, сохраняется много неясных вопросов. Например, в практике судов особенно отмечается, что передача арестованного имущества на хранение не может быть осуществлена судебным приставом-исполнителем без явной необходимости <1>. Имеется проблема принципиальной возможности передачи недвижимого имущества на хранение. Встречаются три позиции:

1) передача недвижимого имущества на хранение возможна в порядке секвестра в соответствии со ст. 926 ГК РФ. Так, например, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2006 N Ф08-459/2006 по делу N А32-30767/2005-47/461 <2> сказано: "Исходя из сущности отношений по хранению и норм главы 47 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом хранения могут выступать только движимые вещи за исключением случаев, предусмотренных ст. 926 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 926 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, являющаяся предметом спора между двумя или несколькими лицами, может быть передана третьему лицу на хранение в порядке секвестра по соглашению всех спорящих лиц (договорный секвестр) или по решению суда (судебный секвестр). Согласно п. 3 ст. 926 Гражданского кодекса Российской Федерации на хранение в порядке секвестра могут быть переданы как движимые, так и недвижимые вещи". Аналогичные выводы содержатся в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2009 по делу N А52-3432/2008 <3> и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.2005 N 16872/04 по делу N А76-15294/04-12-396 <4>. Такой же подход встречается и в судах общей юрисдикции <5>;

2) договор хранения в отношении недвижимого имущества может быть заключен. Так, например, из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2013 по делу N А78-2063/2013 <6> следует: "Учитывая конкретные обязанности, возложенные указанным договором от 21.02.2013 на хранителя, применение судебным приставом-исполнителем договора хранения вместо договора охраны не нарушает права должника. Суды признали, что судебным приставом-исполнителем правомерно при заключении договора были применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие сходные правоотношения по хранению имущества, так как договор охраны недвижимого имущества прямо не предусмотрен нормами законодательства. Заключение же договора возмездного оказания услуг (по правилам Закона об охранной деятельности) явно ставило бы общество в более невыгодное положение, так как оплата по договору относилась бы к расходам по исполнительному производству, взыскание которых производится с должника";

3) объектом хранения по договору хранения может являться недвижимое имущество, которое может быть перемещено для передачи хранителю. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.2005 N 16872/04 по делу N А76-15294/04-12-396 говорится, что "в силу ч. 2 ст. 51 Закона об исполнительном производстве при передаче арестованного имущества на хранение судебным приставом-исполнителем должны учитываться свойства арестованного имущества, так как объекты хранения передаются во владение хранителя и переносятся в его хозяйственную сферу. Если же их физические особенности исключают такую возможность, то и передачу вещи на хранение осуществить нельзя". Согласно Постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.2009 по делу N А58-4292/07 <7> "физические свойства судов внутреннего плавания, являющихся объектом договора N 20-ПР от 01.06.2005, позволяют передать их во владение хранителя. В связи с чем суда внутреннего плавания, являясь в соответствии со ст. 130 ГК РФ объектами недвижимого имущества, могут выступать объектом договора хранения...".

Кроме того, из той же судебной практики возникает вопрос о том, что нужно передавать недвижимое имущество на хранение или же под охрану. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.04.2013 N 15945/12 по делу N А51-10366/2011 <1> по поводу передачи недвижимого имущества под охрану говорится следующее: "В Закон об исполнительном производстве введен институт охраны арестованного имущества. Так, согласно ч. 1 ст. 86 данного Закона недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом Федеральной службы судебных приставов заключен договор. Соответственно, круг лиц, которым возможна передача арестованного недвижимого имущества под охрану, ограничен: либо должник (члены его семьи), либо организация, вступающая в договорные отношения со службой судебных приставов".

Таким образом, мы видим, что судебная практика по данному вопросу противоречива. Но все же, на наш взгляд, наиболее верным является правило из ч. 1 ст. 86 Закона об исполнительном производстве о передаче недвижимого имущества под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом Федеральной службы судебных приставов заключен договор.

Требования к договору на оказание охранных услуг устанавливаются как гл. 39 ГК РФ, так и Законом РФ от 11.03.1992 N 2487-1 "О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации" <1>. В соответствии с последним, а именно со ст. 3 и 11, охрана объектов и имущества разрешается только организациям, специально учреждаемым для их выполнения и имеющим лицензию, выданную органами внутренних дел.

Помимо ареста на практике в исполнительном производстве для сохранности имущества должника, предполагаемого к взысканию, судебными приставами-исполнителями часто применяется запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из реестра в отношении объектов недвижимого имущества.

На сегодняшний день существует проблема определения допустимости подобных действий судебного пристава-исполнителя. В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством. В то же время подобная практика считается уязвимой с организационной точки зрения и не соответствующей требованиям законодательства об исполнительном производстве <1>.

В исследованной судебной практике по данному вопросу однозначной позиции нет. Так, в актах судов общей юрисдикции высказывается позиция, что запрет регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества является мерой, обеспечивающей исполнение исполнительного документа, принятой в целях исключения выбытия имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в будущем, что не противоречит ст. 5, 12, 13, 68 Закона об исполнительном производстве. Указанная мера не препятствует должнику пользоваться своим имуществом <1>. В отношении вопроса о несоразмерности стоимости недвижимого имущества, в отношении которого наложен запрет совершения регистрационных действий, сумме задолженности отмечается, что подобный запрет подразумевает ограничение собственника в его правах по распоряжению данным имуществом и никоим образом не затрагивает его прав по владению и пользованию данным имуществом <2>. В то же время высказывается мнение, согласно которому запрет производить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества отождествляется с арестом имущества должника, так как арест имущества должника включает в себя запрет распоряжаться имуществом <3>.

Неоднозначна и практика арбитражных судов. Так, высказывается мнение, что запрет на совершение регистрационных действий применяется в качестве обеспечительной меры для сохранения имущества, запрещающей собственнику распоряжение имуществом, но не в качестве меры, нацеленной на его последующую реализацию, и не является арестом имущества в виде ограничения права распоряжаться им <1>. Более того, отмечается, что между арестом и такой самостоятельной мерой, как запрет совершать регистрационные действия, нельзя ставить знак равенства и что отождествление указанных мер приведет к тому, что запрет регистрационным органам совершать действия во всех случаях можно будет признавать незаконным ввиду нарушения процедуры, установленной законом для ареста <2>.

В то же время существует строго противоположная судебная практика, в соответствии с которой "судебный пристав-исполнитель вправе самостоятельно принять меры по обеспечению исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, именно путем наложения ареста на имущество должника. Поскольку арест имущества должника, в соответствии со ст. 80 Закона об исполнительном производстве, включает запрет на распоряжение имуществом, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом либо изъятие имущества, действия судебного пристава-исполнителя по наложению запрета на распоряжение должником имущества, в том числе по установлению запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом должника, должны производиться в порядке, установленном для наложения ареста на имущество должника" <1>.

Также высказывается мнение, что по своей сути запрет на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом должника аналогичен наложению ареста на имущество в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и не является мерой принудительного исполнения <1>.

Таким образом, для Росреестра запрет судебного пристава-исполнителя на совершение регистрационных действий с недвижимостью не порождает проблем, а для судебной системы данный вопрос не столь однозначен. На наш взгляд, целесообразно применять меру, прямо предусмотренную законом, а именно арест. Кроме того, арест корреспондирует с иными нормами гражданского процесса и исполнительного производства, например иском об освобождении имущества от ареста, который в отношении имущества, находящегося под запретом, формально неприменим. Ввиду того, что в отношении недвижимого имущества невозможно применение иных обеспечительных мер, кроме тех, что составляют содержание ареста, предлагается на законодательном уровне прямо закрепить положение, запрещающее применение иных мер обеспечительного характера в отношении недвижимого имущества вне рамок ареста.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Процедура обращения взыскания на недвижимое имущество в целом подчиняется общим правилам исполнительного производства и включает в себя три стандартные стадии: арест, оценку и реализацию. Однако ввиду особенностей гражданско-правового статуса недвижимого имущества существует ряд особенностей обращения взыскания на него и проблем на практике.

2. Наложение ареста на имущество должника по общему правилу производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых и с составлением акта о наложении ареста на имущество должника (опись имущества). Исключение из этого правила составляют случаи, когда арест на недвижимое имущество налагается при исполнении регистрирующим органом.

3. Изъятие объектов недвижимого имущества при обращении взыскания на него невозможно.

4. На сегодняшний день существует актуальная проблема применения принципа соразмерности к аресту недвижимого имущества, но судебная практика по данному вопросу противоречива. Ввиду того, что, как правило, недвижимое имущество является наиболее значимым объектом гражданских прав, предлагается установить следующие критерии соотносимости мер принудительного исполнения и размера взыскиваемой суммы, а именно:

- рыночная стоимость недвижимого имущества;

- вид и назначение недвижимого имущества.

5. Выявлено, что в судебной практике часто возникает вопрос о том, нужно ли передавать недвижимое имущество на хранение или же под охрану. Предлагается единообразный подход к вопросу хранения арестованного недвижимого имущества, где ключевым средством является именно договор охраны с передачей под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом Федеральной службы судебных приставов заключен договор.

6. На сегодняшний день существует проблема определения допустимости применения судебными приставами-исполнителями для сохранности имущества должника, предполагаемого к взысканию, запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из реестра в отношении объектов недвижимого имущества. Таким образом, для Росреестра запрет судебного пристава-исполнителя на совершение регистрационных действий с недвижимостью не порождает проблем, а для судебной системы данный вопрос не столь однозначен. На наш взгляд, целесообразно применять меру, прямо предусмотренную законом, а именно арест. Кроме того, арест корреспондируют с иными нормами гражданского процесса и исполнительного производства, например иском об освобождении от ареста, который в отношении имущества, находящегося под запретом, формально неприменим. Ввиду того, что в отношении недвижимого имущества невозможно применение иных обеспечительных мер, кроме тех, что составляют содержание ареста, предлагается на законодательном уровне прямо закрепить положение, запрещающее применение иных мер обеспечительного характера в отношении недвижимого имущества вне рамок ареста.