После выполнения первоочередной задачи в отношении недвижимого имущества должника, на которое обращается взыскание, - обеспечения сохранности такого имущества - следует его оценка. Как справедливо отмечает С.Л. Сергеева, "вопрос о стоимости имущества возникает на этапе наложения ареста на имущество и не теряет своей актуальности до момента реализации" <1>.

Отметим, что оценка имущества должника, в соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве, уже указывается судебным приставом-исполнителем в акте о наложении ареста. Но, как оговорено в данной норме, оценка эта носит предварительный характер.

Оценка имущества должника в исполнительном производстве помимо вышеназванного Закона регулируется также Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1> (далее - Закон об оценочной деятельности).

В ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве особо оговорено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Закон об оценочной деятельности раскрывает понятие "рыночная стоимость": согласно ст. 3 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Учитывая сам факт отчуждения имущества должника в исполнительном производстве, сложно представить себе в данном случае отсутствие вышеуказанных чрезвычайных обстоятельств, отражающихся на величине цены сделки. Безусловно, цену имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем при его принудительной продаже, нельзя приравнивать к цене имущества при добровольной продаже собственником своего имущества. Нельзя, на наш взгляд, не учитывать при продаже арестованного имущества в том числе и такие факторы, как опять же принудительность продажи, сокращенные сроки продажи, малопривлекательность такого имущества на рынке.

Такая несогласованность правовых норм порождает дела по оспариванию должниками оценки их имущества, на которое обращается взыскание, при снижении оценщиками его стоимости по сравнению со среднерыночными ценами, на основании факторов, вытекающих из особенностей продажи имущества должников в исполнительном производстве. Судебная практика по данного рода делам разнится.

Так, например, в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А33-14789/2012 <1> сказано: "Таким образом, нормы Закона об исполнительном производстве, предусматривая необходимость оценки имущества должника по рыночной стоимости, учитывают ограниченные сроки реализации имущества и содержат положения, направленные на обеспечение возможности реализовать имущество должника в установленные законом ограниченные сроки. Реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной мерой. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта". Аналогичные выводы содержатся и в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу N А67-6718/2012 <2>.

В то же время в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 04.12.2012 по делу N А20-4163/2011 <1> указано следующее: "Исследовав отчет от 09.12.2011 N 02-4/12/11 об оценке рыночной стоимости имущества общества (т. 2 л.д. 31 - 78), суды установили, что оценщиком фактически определена ликвидационная стоимость объекта оценки. Между тем стоимость имущества, определенная с применением коэффициента вынужденной продажи (0,0001) по смыслу Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, не может считаться рыночной. В ст. 85 Закона "Об исполнительном производстве" прямо предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам".

Выводы о том, что определенная с учетом дополнительных условий, в том числе условий вынужденной реализации, стоимость имущества не может считаться рыночной, что нарушает права должника на объективную оценку его имущества, содержатся в Апелляционном определении Московского городского суда от 04.03.2013 по делу N 11-4861 <1>, Определении Санкт-Петербургского городского суда от 30.05.2012 N 33-6908/12 <2>, Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 N 18АП-7384/2011 по делу N А76-20364/2010 <3>. Ввиду высокой стоимости недвижимого имущества и его особого гражданско-правового статуса наличие исполнительного производства как чрезвычайного ценообразующего фактора в отношении недвижимого имущества проявляется особо остро.

Считаем целесообразным на законодательном уровне уточнить определение рыночной цены недвижимого имущества должника с учетом специфики отчуждения такого имущества в рамках исполнительного производства, а именно определять ее по аналогии с ликвидационной стоимостью, под которой следует понимать "расчетную величину, отражающую наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным" <1>. Исполнительное производство, безусловно, является чрезвычайным обстоятельством. Поэтому данная категория лучше подходит, нежели понятие "рыночная стоимость".

Особым образом определяется стоимость ценных бумаг, обращающихся на организованных торгах: так, согласно ч. 5 ст. 85 Закона об исполнительном производстве она устанавливается судебным приставом-исполнителем путем запроса цены на ценные бумаги у организатора торговли, у которого соответствующие ценные бумаги включены в список ценных бумаг, допущенных к торгам. Стоимость инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов устанавливается путем запроса цены на инвестиционные паи у управляющей компании соответствующего инвестиционного фонда.

В ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве указано, что судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Как было отмечено А.Н. Борисовым, "следует иметь в виду, что в ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрены случаи обязательной оценки объектов оценки, в частности, при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично России, субъектам РФ либо муниципальным образованиям" <1>. На применение данной статьи указывалось в п. 22 Обзора практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов. Так, в указанном Обзоре отражено, что "положения упомянутого Закона должны соблюдаться и при обращении взыскания на имущество муниципального образования на основании исполнительного листа арбитражного суда" <2>.

В п. 9 ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве указано, что судебный пристав-исполнитель вправе привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, - оценщиков. В соответствии со ст. 4 Закона об оценочной деятельности "субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики)".

В ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве указывается последовательность действий судебного пристава-исполнителя при привлечении оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права: так, в п. 1 отражено, что судебный пристав-исполнитель в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость такой вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки. Как сказано в п. 3.3 Методических рекомендаций по организации работы по оценке арестованного имущества <1> (далее - Методические рекомендации), судебный пристав-исполнитель в течение трех рабочих дней с момента составления акта о наложении ареста на имущество должника (описи имущества) выносит постановление об участии специалиста в исполнительном производстве (с которым территориальным органом ФССП России заключен государственный контракт на оказание услуг по оценке арестованного имущества или договор на оказание услуг по оценке арестованного имущества) и направляет его в отдел организации работы по реализации имущества должников.

На основании такого постановления территориальный орган ФССП России (в лице главного судебного пристава субъекта Российской Федерации или его заместителя) заключает с оценщиком дополнительное соглашение к государственному контракту на оказание услуг по оценке арестованного имущества, где устанавливаются объект оценки, стоимость услуг по оценке, порядок сдачи-приема работ (п. 3.4 Методических рекомендаций). Государственный контракт с оценщиком заключается в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" <1>, вступившим в силу с 01.01.2014.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве "стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке". В названной норме условие об обязательности для судебного пристава-исполнителя стоимости объекта оценки из отчета оценщика введено Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "О судебных приставах" и Федеральный закон "Об исполнительном производстве", причем данные изменения закрепили недавно высказанную позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, которая будет рассмотрена нами подробнее ниже. В отношении данной нормы необходимо отметить, что в соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности "итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное".

На основании исследованной нами судебной практики <1> можно отметить, что суды при рассмотрении дел об оспаривании оценки имущества должника проверяют отчеты оценщиков на предмет соответствия Закону об исполнительном производстве, Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки <2> и методическим рекомендациям Правительства РФ и Национального Совета по оценочной деятельности, а также установленным АПК РФ критериям относимости и допустимости доказательств <3>.

Ранее имеющаяся судебная практика об оспаривании оценки арестованного имущества должника в исполнительном производстве претерпела существенные изменения в конце 2012 г. Так, ранее указывалось на невозможность оспаривать сам отчет оценщика в исполнительном производстве, оспаривать разрешалось только постановление судебного пристава-исполнителя: "В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества" <1>.

Такая позиция повлекла за собой появление оснований для удовлетворения исков о взыскании убытков с ФССП России по вине независимых оценщиков, так как в случае признания незаконными действий судебного пристава-исполнителя (в части оценки имущества и вынесения им постановления об оценке имущества) в дальнейшем при предъявлении иска о возмещении убытков, причиненных такими действиями, считаются установленными и не подлежат оспариванию противоправность действий судебного пристава-исполнителя, а также его вина (на основании ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ, ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ) <1>.

23.10.2012 своим Постановлением N 6083/12 по делу N А40-114306/11-93-1021 <1> Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ направил судебную практику по новому пути, указав, что законно оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска. Указано, что "вывод судов о рекомендательном характере проведенной оценки не согласуется с нормами законодательства об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель, не обладающий специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки. Также отмечено: "Поскольку в случае взыскания со службы судебных приставов убытков, причиненных в результате вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об оценке имущества должника, основанного на недостоверном отчете оценщика, служба судебных приставов может обратиться за возмещением выплаченных денежных средств непосредственно к оценщику, составившему недостоверный отчет, то к участию в деле об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, а также об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника необходимо привлекать как судебного пристава-исполнителя, так и оценщика".

Данную позицию укрепило Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.05.2014 N 27 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве" <1>, в п. 5 которого снова подчеркивается, что допускается подача иска об оспаривании оценки, приведенной оценщиком в отчете, но в то же время не исключается и возможность оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества. Данное Постановление особо ценно тем, что оно, наконец, четко, ясно и очень логично, на наш взгляд, разрешает все процессуальные споры о порядке оспаривания оценки имущества в исполнительном производстве: так, Высший Арбитражный Суд РФ указал: "При рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки". Также отмечено, что в случае определения надлежащей оценки имущества в ходе судебного разбирательства арбитражный суд (на основании или по аналогии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ) указывает ее в резолютивной части судебного акта об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или об оспаривании результатов оценки для ее дальнейшего использования в исполнительном производстве.

Оценка судебного пристава-исполнителя, произведенная без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства посредством подачи жалобы в порядке подчиненности вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов или в судебном порядке не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке. Также не стоит забывать о том, что в соответствии с ч. 8 ст. 85 Закона об исполнительном производстве в случае истечения установленного законодательством об оценочной деятельности "срока годности" отчета об оценке в течение месяца со дня истечения указанного срока судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для повторной оценки. В соответствии с федеральными стандартами оценки <1> указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки (за исключением кадастровой) может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (такой же срок указан в п. 3.10 Методических рекомендаций). Данный срок был признан экономически оправданным письмом от 27.06.2011 Минэкономразвития России <2>.

Резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить значимость оценки как одной из стадий обращения взыскания на недвижимое имущество, что еще раз подтверждается наличием широкой судебной практики, исследованной нами и упомянутой выше. Более того, нельзя не отметить эффективную работу законодателя по внесению столь актуальных изменений в законодательство, регулирующее данную процедуру. Необходимо отметить и работу судебной системы, которая в данном случае успешно разрешила часть имеющихся вопросов в отношении порядка оспаривания оценки в исполнительном производстве, тем самым создав действенный, широко применяемый на практике механизм защиты прав сторон исполнительного производства. Тем не менее, как нами уже было отмечено, в данной процедуре остается ряд вопросов, которые все еще требуют решения на законодательном уровне.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Процедура оценки является крайне значимой стадией обращения взыскания на недвижимое имущество. При этом в последние годы законодательство Российской Федерации было существенно усовершенствовано в части процедуры оценки, в результате чего были устранены многие проблемные вопросы, возникавшие ранее на практике, что подтверждается последней судебной практикой. Судебная система также успешно разрешила часть имеющихся вопросов в отношении порядка оспаривания оценки в исполнительном производстве, тем самым создав действенный, широко применяемый на практике механизм защиты прав сторон исполнительного производства. Тем не менее в данной процедуре еще остается ряд вопросов, которые требуют решения на законодательном уровне.

2. Ввиду высокой стоимости недвижимого имущества и его особого гражданско-правового статуса наличие исполнительного производства как чрезвычайного ценообразующего фактора в отношении недвижимого имущества проявляется особо остро. Предлагается новый универсальный подход к определению цены реализуемого имущества в общем и недвижимого имущества в частности как ликвидационной, под которой применительно к исполнительному производству предлагается понимать вероятную цену имущества, по которой оно может быть продано в результате вынужденной продажи в ограниченные сроки в рамках исполнительного производства. Такой подход может быть реализован и в отношении иных объектов взыскания помимо недвижимого имущества, что будет являться дополнительным стимулом для должника для добровольного исполнения и ускорять производство.