Общие правила реализации имущества должника регулируются ст. 87 Закона об исполнительном производстве. Как верно отмечает Д.Х. Валеев, "способ продажи имущества должника во многом зависит от вида имущества" <1>. Часть 3 ст. 87 упомянутого Закона включает недвижимое имущество в особую группу имущества, подлежащую реализации путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Учитывая то, что недвижимое имущество должника реализуется путем проведения открытых торгов в форме аукциона, рассмотрим подробнее данный способ реализации. В отношении способа реализации имущества должника с торгов хотим отметить абсолютно справедливое замечание ученых о том, что "в рамках исполнительного производства публичные торги проводятся с целью вызвать состязание предложений о покупке, чтобы выручить максимальную цену за реализуемое имущество" <1>.

Имущество должника на торгах реализуется организатором торгов - лицом или организацией, которые имеют право проводить торги по соответствующему виду имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).

Как было упомянуто ранее, ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве устанавливает 10-дневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи для размещения информации о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации. В ч. 3 ст. 90 названного Закона указано, что "извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации". До определения такого сайта извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в сети Интернет и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством РФ. Причем информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. До настоящего момента такое печатное издание не определено <1>.

На сегодняшний день сайт в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов определен для реализации заложенного имущества должника в соответствии с Правилами направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66 <1>, - www.torgi.gov.ru. Ранее в судебной практике высказывалось мнение, что порядок размещения информации о проведении публичных торгов на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru является обязательным только в отношении торгов по продаже заложенного имущества <2>. Но Приказом ФССП России N 527, Росимущества N 348 от 15.09.2014 <3> в Порядок были внесены изменения, согласно которым теперь "извещение о проведении торгов должно быть опубликовано Росимуществом (его территориальным органом, специализированной организацией) в печатных средствах массовой информации, распространяемых в том числе по месту нахождения реализуемого имущества, и размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов". Также и Федеральная антимонопольная служба в своих Разъяснениях от 03.10.2014 "О направлении разъяснений по вопросам, связанным с размещением информации о проведении торгов по реализации арестованного и (или) заложенного имущества" <4> указала на то, что извещение о проведении торгов при реализации имущества, не обремененного залогом, подлежит размещению на сайте www.torgi.gov.ru, при этом его публикация в иных источниках информации не требуется.

На наш взгляд, размещение извещения о проведении торгов при реализации имущества, как обремененного, так и не обремененного залогом, на одном сайте будет очень удобным для всех участников процедуры реализации имущества с торгов. На сегодняшний день на практике информация о реализации имущества должников размещается на официальном сайте ФССП России (http://fssprus.ru/) и Росимущества (http://www.rosim.ru/), а также на вышеуказанном сайте www.torgi.gov.ru.

В судах часто рассматривается вопрос о признании торгов недействительными в связи с ненадлежащим извещением потенциальных покупателей о публичных торгах. По данному вопросу были даны разъяснения в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" <1>, согласно которому "информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации". В п. 3 данного информационного письма также указано, что отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными.

Кроме того, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.06.2007 N 641/07 по делу N А56-55103/2005 <1> "вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом тиража, целевой аудитории, территории и способа распространения средства массовой информации и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов".

Также мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу можно увидеть в Постановлении от 05.04.2012 N 16311/11 <1>, согласно которому обязательное размещение информации о реализации имущества с публичных торгов должно обеспечивать привлечение более широкого круга потенциальных покупателей и сохраняться весь период с момента объявления торгов до окончания приема заявок. Более того, отмечено, что при проверке полноты сведений о реализуемых с торгов объектах недвижимого имущества должны быть приняты во внимание положения ст. 554 ГК РФ об определении предмета в договоре продажи недвижимости.

Относительно оспаривания результатов торгов на основании нарушений процедуры оценки имущества необходимо особо отметить, что в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 говорится, что "оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ".

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства в соответствии с ч. 9 ст. 89 Закона об исполнительном производстве дополнительно прилагаются копия решения об отводе земельного участка и копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство. При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества дополнительно к документам, указанным в ч. 8 названной статьи, прилагаются копия договора аренды и копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве). В данном случае приложение документов на земельный участок при продаже отдельно стоящего здания отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, о чем речь шла выше.

В отношении действия распоряжения Российского фонда федерального имущества от 29.11.2001 N 418 "Об утверждении Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации" <1> судебная практика противоречива.

Так, по мнению ФАС Московского округа, прекратилось действие распоряжения РФФИ от 29.11.2001 N 418 вследствие ликвидации РФФИ и издания ФССП России и Росимуществом совместного Приказа от 25.07.2008 N 347/149 <1>. Такого же мнения придерживается и Арбитражный суд Саратовской области <2>. Однако существует множество судебных актов, вынесенных с учетом указанного распоряжения РФФИ от 29.11.2001 N 418 <3>, и в первую очередь это Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.07.2012 N 5574/12 <4>. В то же время Федеральная антимонопольная служба в решении от 24.05.2013 N Т-80/13 <5> указала на то, что "Росимущество не является правопреемником Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и, следовательно, действие документа "Об утверждении Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации", утвержденного распоряжением РФФИ от 29.11.2001 N 418, не распространяется на деятельность Росимущества"; аналогичные выводы содержатся и в решении Федеральной антимонопольной службы от 05.12.2013 N Т-137/13 по результатам рассмотрения жалобы Муниципального казенного предприятия г. Новосибирска на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров <6>. Таким образом, вопрос о действии распоряжения РФФИ от 29.11.2001 N 418 остается открытым.

Если раньше процедуру проведения торгов в исполнительном производстве в общем порядке дополнительно, как подзаконный акт, регулировало распоряжение РФФИ от 29.11.2001 N 418, то теперь в связи с обозначенной ранее проблемой действия данного акта фактически эта процедура урегулирована весьма скудной информацией из ст. 447 - 449 ГК РФ и гл. 9 Закона об исполнительном производстве. Утвержденный ФССП России и Росимуществом Порядок данные вопросы тоже не снимает. Практики также указывают на недостаточную урегулированность процедуры торгов в ходе исполнительного производства, отмечая, что подобная ситуация приводит к многочисленным нарушениям прав как взыскателей, так и должников, а также к большому количеству судебных споров, связанных с признанием торгов недействительными <1>. Кроме того, на наличие пробелов законодательства в регулировании процедуры проведения аукциона указывает судебная практика <2>.

Действующее законодательство Российской Федерации об организации и проведении торгов по реализации имущества должника, состоящее из ограниченного количества общих норм Закона об исполнительном производстве и ГК РФ, а также утвержденного ФССП России и Росимуществом Порядка, является недостаточным. В частности, никак не урегулированы такие важные на практике вопросы:

- не определено печатное издание в качестве официального издания, осуществляющего опубликование сведений, предусмотренных Законом об исполнительном производстве;

- отсутствует правовое основание проведения торгов в электронной форме;

- должным образом не регламентирован порядок подачи предложения о цене, вследствие чего не исключена нарушающая принцип открытости практика подачи предложений по цене в закрытой форме, и др.

Подобная ситуация приводит к многочисленным нарушениям прав как взыскателей, так и должников, а также к большому количеству судебных споров, связанных с признанием торгов недействительными. В связи с этим предлагается ввести специальную главу в Закон об исполнительном производстве, подробно регулирующую порядок проведения торгов в рамках исполнительного производства.

Вышеуказанная глава могла бы иметь следующую структуру:

- статья "Общие положения", раскрывающая основные понятия и субъектный состав участников;

- статья "Комиссии по проведению торгов", определяющая порядок назначения, требования к составу комиссии и ее полномочия;

- статья "Требования к участникам торгов", в которой определяются права и обязанности всех участников;

- статья "Информационное обеспечение конкурсов или аукционов", в которой определяется порядок раскрытия, извещения и опубликования информации о проводимых торгах;

- статья "Конкурсная документация", которая определяет требования к содержанию и размещению конкурсной документации, порядок разъяснения ее положений;

- статья "Порядок подачи заявок на участие в конкурсе";

- статья "Порядок проведения торгов";

- статья "Заключение договора по результатам торгов";

- статья "Последствия признания торгов несостоявшимися";

- статья "Ответственность за нарушения при проведении торгов".

При этом учитывая повсеместное внедрение информационных технологий и удобство их использования, считаем целесообразным:

- полностью перейти на электронную форму публикации извещений о проведении всех торгов;

- перейти на электронную форму торгов как единственную форму реализации недвижимого имущества.

В отношении контроля за торгами в исполнительном производстве со стороны антимонопольных органов очень полезным для исследования является Протокол заседания Президиума ФАС Уральского округа от 25.10.2013 N 17 <1>. Так, Президиум ФАС Уральского округа указывает на то, что "антимонопольные органы вправе рассматривать жалобы на нарушение процедуры торгов, проводимых в процессе исполнительного производства, как обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов". Более того, здесь же отмечено, что Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" <2> содержит ст. 17, в которой прямо определены антимонопольные требования к торгам. То, что на практике антимонопольные органы действительно контролируют проведение торгов в рамках исполнительного производства, можно видеть, исследовав судебную практику <3>. Отмечая важность реализации недвижимого имущества должника, обратимся к статистике. Так, стоимость имущества, переданного на реализацию в минувшем году, составила 1,5 млрд. руб., реализована половина <4>.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Выявлено, что действующее законодательство Российской Федерации об организации и проведении торгов по реализации имущества должника, состоящее из ограниченного количества общих норм Закона об исполнительном производстве и ГК РФ, а также утвержденного ФССП России и Росимуществом Порядка, является недостаточным. В частности, в правоприменительной практике возникают следующие важные вопросы:

- отсутствует официальное печатное издание, публикующее сведения, предусмотренные Законом об исполнительном производстве;

- не регламентировано законодательством Российской Федерации требование о представлении в составе заявки документа с предложением о цене или о желании подать ценовое предложение;

- отсутствует правовое основание проведения торгов в электронной форме;

- существует нарушающая принцип открытости практика подачи предложений о цене в закрытой форме в рамках открытых торгов;

- не регламентирован прием заявок во время государственных праздников и выходных дней;

- не определено место принятия заявок, законодательно урегулировано место проведения торгов - по месту нахождения имущества.

2. В связи с наличием многочисленных нарушений прав как взыскателя, так и должника и большого количества судебных споров, связанных с признанием торгов недействительными, предлагается:

- ввести специальную главу в Закон об исполнительном производстве, подробно регулирующую порядок проведения торгов в рамках исполнительного производства;

- полностью перейти на электронную форму публикации извещений о проведении всех торгов и на электронную форму торгов как единственную форму реализации недвижимого имущества.