На сегодняшний день кредитование под залог недвижимого имущества занимает большую долю на рынке кредитования, и этому есть свои причины. Так, например, в соответствии с п. 2.1 распоряжения Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года" <1> предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в три раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями. И действительно, исследовав данные Банка России <2>, можно увидеть, что количество ипотечных кредитов неуклонно растет. Нельзя не учитывать важность залога недвижимости как вида обеспечения при кредитовании на предпринимательские цели, и прежде всего это связано с высокой степенью надежности залога недвижимости.

Таким образом, значимость ипотечного кредитования продолжает расти каждый год. Безусловно, такие темпы роста не могли не повлечь за собой и появление просроченной задолженности по данному виду кредитов.

Отражая экономические тенденции, очень активно меняется и законодательство о залоге: так, с 01.07.2014 вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ <1>, согласно которому утратил силу Закон РФ "О залоге", были внесены существенные поправки в часть первую ГК РФ (§ 3 гл. 23 "Залог" изложен в новой редакции), а также отменена государственная регистрация договоров ипотеки.

На сегодняшний день обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество производится в порядке, установленном ГК РФ, Законом об исполнительном производстве, Законом об ипотеке, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного недвижимого имущества (например, ЗК РФ устанавливаются особенности правового положения земельных участков).

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке "залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3, 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное" (схожие правила содержит п. 1 ст. 348 ГК РФ). Статьи 3, 4 Закона об ипотеке устанавливают перечень требований, обеспечиваемых ипотекой. При этом при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, приоритет имеет договор об ипотеке. Именно с этим связана обязательность полного и точного указания в договоре об ипотеке требований, обеспечиваемых ипотекой.

Согласно п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и в случаях, предусмотренных ст. 12, 35, 39, 41, 46, 50, 72 данного Закона либо другим федеральным законом. При невыполнении такого требования обращение взыскания на заложенное имущество производится независимо от того, надлежаще или ненадлежаще исполняется обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Установлен особый порядок обращения взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами: согласно п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, в таком случае обращение взыскания допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (так называемое систематическое нарушение сроков). Это правило действует, даже если указанные просрочки незначительны.

Для удовлетворения требований залогодержателя в первую очередь взыскание обращается на заложенное имущество вне зависимости от того, есть ли у должника другое имущество (ч. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве). При этом предусмотрено, что обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания. Но, как указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2011 по делу N А27-12825/2010 <1>, по Закону об ипотеке обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество без судебного акта возможно только во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке. На проблему применения данной нормы на практике указывают А.В. Федоров и А.А. Шарон <2>. Так, при отсутствии специального судебного акта об обращении взыскания на предмет залога у судебного пристава-исполнителя возникает вопрос об установлении начальной продажной цены.

Итак, согласно ч. 1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по следующим документам: судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Из анализа норм п. 1 ст. 349 ГК РФ и ст. 51 Закона об ипотеке следует, что обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям залогодержателя осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество производится на основании исполнительной надписи нотариуса. Исполнительная надпись нотариуса в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве является исполнительным документом только при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенного в виде отдельного договора или включенного в договор о залоге. Из анализа норм п. 6 ст. 349 и п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке следует, что для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке необходимо нотариальное удостоверение договора, содержащего условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. При этом в случае удостоверения прав залогодержателя закладной удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится и в закладной, и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Указанные договоры удостоверяются нотариально.

Сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке вносятся в ЕГРП согласно п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав при государственной регистрации ипотеки, если договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержат условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и они нотариально удостоверены.

Но существуют случаи, когда обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено только по решению суда (совокупный анализ норм п. 3 ст. 349 ГК РФ и п. 5 и 6 ст. 55 Закона об ипотеке). Также, например, в соответствии с п. 1 ст. 73 Закона об ипотеке взыскание на заложенное предприятие может быть обращено только по решению суда. В то же время, по мнению ученых, "данное дополнительное средство правовой защиты для собственника предприятия представляется излишним, поскольку обладание правом на предприятие связано с осуществлением предпринимательской деятельности и, следовательно, повышенным риском" <1>.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <1> с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований п. 3 ст. 349 ГК РФ, ничтожны.

Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ п. 1 ст. 349 ГК РФ изложен в новой редакции, с существенными изменениями по сравнению с предыдущей редакцией: так, в нем теперь прямо оговорено право залогодателя предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество, если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, в такой ситуации возлагаются на залогодержателя, но только если он не докажет, что такое обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц. Кроме того, в п. 1 ст. 349 ГК РФ появилось условие о том, что "при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога" и теперь лицо, которому неисполнением указанной обязанности были причинены убытки, вправе потребовать их возмещения. Право сторон предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке указано в п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке: в случае возникновения ипотеки в силу закона стороны вправе предусмотреть условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда в отдельном соглашении. Для такого соглашения действуют те же установленные Законом об ипотеке правила о форме и государственной регистрации, что и для договора об ипотеке. Пункт 5 ст. 349 ГК РФ также говорит о том, что "соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества". Указанные нормы отсылают нас к п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке, в соответствии с которым "договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации". В то же время нельзя забывать о том, что согласно Федеральному закону от 21.12.2013 N 367-ФЗ правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе о государственной регистрации прав и Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона N 367-ФЗ.

Таким образом, теперь договор ипотеки не подлежит государственной регистрации, государственной регистрации подлежит ипотека как обременение прав <1>.

В соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке согласно абз. 1 п. 7 ст. 349 ГК РФ должны содержаться:

- указание на способ реализации заложенного имущества, предусмотренный ГК РФ (один или несколько);

- стоимость (начальная продажная цена) заложенного имущества или порядок ее определения.

Абсолютно верно заключение А.А. Ушакова о том, что "в случае, если в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не будет указано хотя бы одно из положений, предусмотренных в ч. 1 п. 7 комментируемой статьи, то такое соглашение не будет считаться заключенным и взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда" <1>. Если в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество предусмотрено несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю (если соглашением не предусмотрено иное).

В соответствии со ст. 350.1 ГК РФ в случае, если залогодатель является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

- оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

- продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Законом об ипотеке (п. 2 ст. 55) также предусмотрено, что одним из способов реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодержателем заложенного имущества за собой в случае, если договор об ипотеке предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество и при этом его сторонами являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель.

Отношения сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества регулируются правилами гражданского законодательства о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если иное не вытекает из характера правоотношений. Такое имущество оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Заинтересованное лицо, если оно не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке. Кроме того, ст. 59.1 Закона об ипотеке предусмотрено, что в договоре ипотеки может содержаться условие об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда.

Пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" <1> разъясняет, что "согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" залогодержатель, обращающийся с заявлением о государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки, должен представить регистратору документы, подтверждающие факт правомерного обращения взыскания на заложенное имущество (например, договор залога с совершенной на нем исполнительной надписью нотариуса), уведомление правообладателя об обращении взыскания на заложенное имущество (пункт 3 статьи 59 Закона об ипотеке), заявление залогодержателя о приобретении заложенного недвижимого имущества для себя или третьих лиц, а также доказательства, подтверждающие получение данных документов залогодателем". При этом согласно подп. 3 п. 1 ст. 25.4 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся:

- нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладной (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащей условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;

- документов, подтверждающих оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (заявления залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и, в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов, документа, подтверждающего получение указанного заявления залогодателем).

При совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной либо на договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариус должен совершить нотариальное действие в соответствии со ст. 94.2 Основ законодательства о нотариате, заключающееся в предложении залогодателю или должнику (когда залогодатель не является должником) исполнить обеспеченное залогом обязательство.

Согласно п. 8 ст. 349 ГК РФ реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через 10 дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом или если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. Согласно ст. 94.3 Основ законодательства о нотариате исполнительная надпись на договоре о залоге совершается нотариусом в случае, если залогодатель в течение 14 дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство, не представил:

1) документы, подтверждающие факт исполнения обеспеченного залогом обязательства, отсутствия оснований для обращения взысканий на заложенное имущество или наличия оснований, по которым обращение взыскания не допускается;

2) доказательства, подтверждающие принятие судом, арбитражным судом обеспечительных мер в отношении заложенного имущества. При отмене обеспечительных мер судом нотариус по заявлению залогодержателя направляет залогодателю вышеуказанное предложение. При необходимости нотариусу залогодержателем может быть предоставлен уточненный расчет задолженности.

Заинтересованные лица имеют право оспаривать вышеуказанные действия нотариуса, но такое оспаривание не влечет за собой приостановление обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, что исключает возможность недобросовестного залогодателя "застопорить" обращение взыскания во внесудебном порядке по данным основаниям.

Во внесудебном порядке реализация заложенного имущества может осуществляться взыскателем-залогодержателем самостоятельно либо реализовываться судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Ходатайство с намерением взыскателя реализовать имущество в рамках исполнительного производства подается в письменном виде судебному приставу-исполнителю и может быть включено в заявление о возбуждении исполнительного производства (п. 4.9 письма ФССП России от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП "Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество" <1>, ч. 1.2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве). При отсутствии указанного ходатайства судебный пристав-исполнитель совершает действия, указанные в ч. 1.1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве.

Согласно ч. 1.1 названной статьи судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в ЕГРП, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, в соответствующем реестре судов Российской Федерации или судовой книге и принимает меры по охране такого объекта недвижимости, а также передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном ГК РФ, Законом об ипотеке. Необходимо обратить внимание на то, что в рамках ч. 1.1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве исполнительное производство с учетом необходимости организации охраны заложенного недвижимого имущества подлежит окончанию только после завершения процедуры реализации (п. 4.9 письма ФССП России от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП).

Согласно п. 1 ст. 350.1 ГК РФ при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке оно реализуется путем продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества при обращении взыскания на него во внесудебном порядке осуществляется в порядке ст. 56 данного Закона, которая устанавливает, что по общему правилу заложенное недвижимое имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. Исключением, в частности, является случай, указанный в п. 2 этой статьи: имущество может быть реализовано в порядке, предусмотренном ст. 59 Закона об ипотеке, в случае, если суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, с согласия залогодателя и залогодержателя установит в решении такой способ реализации, а также в случае, если залогодатель и залогодержатель предусмотрят его в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Логично, что реализация заложенного недвижимого имущества в порядке ст. 59 Закона об ипотеке не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке.

Упомянутая статья регламентирует порядок реализации предмета ипотеки по соглашению сторон. По общему правилу из п. 1 указанной статьи реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке проводится на открытом аукционе. На закрытом аукционе допускается продажа заложенного имущества только в случаях, оговоренных федеральным законом. Проводит открытый аукцион организатор торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Согласно п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке порядок продажи на аукционе имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется правилами ст. 447, 449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, - соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Судебная практика признает опубликование извещения о проведении торгов по продаже арестованного заложенного имущества в газете "Республика Татарстан" <1> согласно Закону Республики Татарстан от 06.08.2003 N 27-ЗРТ "О порядке опубликования и вступления в силу законов Республики Татарстан и других актов, принятых Государственным Советом Республики Татарстан и его Президиумом" <2>. С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее 10 дней.

Очередной новеллой Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ стала норма п. 3 ст. 350.1 ГК РФ, согласно которой обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке может быть прекращено судом по требованию залогодателя, если при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения. В таком случае суд выносит решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, которые проводятся в порядке ст. 350 ГК РФ.

Намного проще обстоит ситуация при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке, так как основные спорные вопросы решаются судом. Так, согласно п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке суд должен определить и указать в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в ЕГРП заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Как уже было упомянуто, в случае, если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями этого соглашения (п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется соглашением между залогодателем и залогодержателем, достигнутым в ходе рассмотрения дела в суде, в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 названной статьи.

Как нами уже было упомянуто, согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке по общему правилу имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов. Указанный порядок определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, указанная норма приводит нас к порядку реализации имущества должника, урегулированному гл. 9 Закона об исполнительном производстве, рассмотренному нами в предыдущей главе работы.

При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Закона об ипотеке, но с последующим оформлением уступки данного права. Пунктом 4 ст. 56 Закона об ипотеке установлены особые правила при обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с п. 1 ст. 62.1 данного Закона (земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры). Так, при принятии решения об обращении взыскания на вышеуказанные земельные участки суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 62.1 Закона об ипотеке. Согласно указанной норме такая реализация происходит в порядке, установленном ст. 38.1 ЗК РФ, с учетом следующих особенностей:

- начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;

- организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;

- предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора - организатором аукциона.

Ипотека данного земельного участка прекращается после объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи такого земельного участка с единственным участником аукциона.

Особенности проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства в рамках Закона об ипотеке определены его ст. 57. Так, согласно указанной статье публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений (если иное не установлено федеральным законом). Публичные торги проводятся по месту нахождения этого имущества. На основании ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" <1> помимо всего прочего на судебных приставов возлагаются задачи по осуществлению принудительного исполнения судебных актов.

Порядок извещения о предстоящих публичных торгах определен в п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке, согласно которому организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ. Как уже отмечалось, Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66 такой сайт определен - www.torgi.gov.ru.

Согласно п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке публичные торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Лицо, выигравшее публичные торги, и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов (п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке и п. 5 ст. 448 ГК РФ). Последствия уклонения кого-либо от подписания протокола указаны в п. 5 ст. 448 ГК РФ и были рассмотрены в общем порядке нами выше.

Покупная цена (сумма, за которую куплено заложенное имущество) за вычетом уже внесенного задатка вносится лицом, выигравшим торги, на счет, указанный организатором публичных торгов, в течение пяти дней после окончания публичных торгов (п. 7 ст. 57 Закона об ипотеке). В случае если указанная сумма не будет внесена, задаток не возвращается. Далее, в течение пяти дней с момента внесения покупной цены между организатором публичных торгов и выигравшим их лицом заключается договор купли-продажи (п. 8 упомянутой статьи). Указанный договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения записей в ЕГРП. Сама процедура регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него довольно четко регулируется ст. 25.4 Закона о государственной регистрации прав.

Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из следующих обстоятельств: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Закон об ипотеке (п. 3 ст. 54) и ГК РФ (п. 2 ст. 350) предусматривают возможность отсрочки реализации заложенного имущества при наличии уважительных причин.

Особым образом обращается взыскание на наемный дом по ст. 77.1 Закона об ипотеке, которая была введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" <1> и формулировка которой сложна для восприятия и нуждается в разъяснениях.

В отношении начальной продажной цены заложенного имущества хотим обратить внимание на то, что и в судебном, и во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество она имеет большое значение. Так, напомним, что согласно п. 7 ст. 349 ГК РФ соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения. В соответствии с п. 2, 4 ст. 54 Закона об ипотеке суд должен определить и указать в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Для дальнейшего исследования начальной продажной цены в рамках обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество считаем необходимым привести очень удачное определение начальной цены, данное В.А. Мочаловой: "Начальная продажная цена представляет собой денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц" <1>.

В силу п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке в случае привлечения оценщика при реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика. Привлечение оценщика в данном случае обязательно (если иное не установлено федеральным законом) при обращении взыскания на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>;

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем 500 тыс. руб.

Проблема отсутствия указания на начальную продажную цену заложенного имущества в резолютивной части решения суда и (или) в исполнительном документе часто указывается в юридической литературе <1>.

На наш взгляд, данный вопрос успешно разрешен в п. 3.1 письма ФССП России от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП, который содержит рекомендации по действиям судебного пристава-исполнителя в случае, если в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствует указание на начальную продажную цену заложенного имущества. Так, в подобной ситуации ему рекомендовано предложить взыскателю обратиться с заявлением в суд об установлении начальной продажной цены либо самостоятельно обратиться в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа.

В отношении определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества возникает ряд вопросов. Так, например, в Законе об ипотеке не определен общий порядок установления начальной продажной цены предмета ипотеки при обращении взыскания во внесудебном порядке, оговорены только случаи обязательного привлечения оценщика и порядок установления начальной продажной цены в таких случаях. Таким образом, при определении начальной продажной цены недвижимого имущества во внесудебном порядке по общему правилу мы имеем лишь нормы ст. 349 ГК РФ. ФССП России в таких случаях рекомендует применять общий порядок оценки арестованного имущества, предусмотренный ст. 85 Закона об исполнительном производстве; такого же мнения придерживается и Ю.Н. Зипунникова <1>. В то же время, учитывая высокую стоимость недвижимого имущества, логично предположить, что большая доля заложенной недвижимости, на которую обращается взыскание, стоит более 500 тыс. руб. и подпадает под норму п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке об обязательном привлечении оценщика.

На практике возникает вопрос о возможности изменения начальной продажной цены заложенного имущества. Так, в первую очередь такая возможность предусмотрена п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10, согласно которому залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Такое обращение возможно, если публичные торги признаны несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества. Но при этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. На такую возможность указали Конституционный Суд РФ в Определении от 04.02.2014 N 221-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Рискиной Елены Борисовны на нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> и Президиум Верховного Суда РФ в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств <2>.

Проанализировав судебный и внесудебный способ обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, можно сделать вывод о том, что на практике внесудебный порядок весьма неудобен. В связи с этим согласимся с мнением А. Сперанского, который указывает, "что недобросовестный залогодатель имеет достаточно возможностей свести дело к судебному разбирательству, если его принципиально не устраивает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, на которое он согласился, так как это было обязательным условием выдачи кредита" <1>. Действительно, недобросовестный залогодатель может обжаловать каждую "ступеньку" в процессе обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке, в связи с чем смысл внесудебного порядка фактически утрачивается.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Последние изменения законодательства о залоге хотя формально и устранили имевшиеся пробелы, но в настоящее время на практике не применяются.

2. Вероятными причинами отсутствия новой правоприменительной практики являются:

- сложные и запутанные формулировки в законодательстве о залоге;

- многократная смена позиций законодателя в ходе реформы законодательства;

- отсутствие официальных разъяснений.

3. Представляется целесообразным издание методических рекомендаций компетентными органами.