Как было упомянуто ранее, согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Следовательно, для обращения взыскания на земельный участок, принадлежащий должнику, в рамках исполнительного производства необходимо наличие соответствующего судебного решения.

В отношении самого судебного решения об обращении взыскания на земельный участок должника у практиков "возникает вопрос: правомочен ли суд при обращении взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства определять его начальную продажную стоимость?" <1>. И действительно, если в отношении обращения взыскания на заложенный земельный участок ответ на данный вопрос однозначен благодаря норме подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, то в отношении обращения взыскания на земельный участок должника в рамках общих правил исполнительного производства логика судов не совсем ясна. Так, например, согласно Постановлению Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 по делу N А66-14764/2013 <2> действующее законодательство предусматривает необходимость установления судом начальной продажной стоимости только при обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54 Закона об ипотеке, п. 10 ст. 28.1 Закона РФ "О залоге"). В Апелляционном определении Челябинского областного суда от 13.05.2014 по делу N 11-4843/2014 <3> делаются схожие выводы, а также говорится, что "в настоящем споре указанные земельные участки не находятся в залоге, следовательно, к данным правоотношениям применимы положения Федерального закона "Об исполнительном производстве", предусматривающие возложение на судебного пристава-исполнителя обязанности произвести оценку имущества, подлежащего реализации с торгов, на которое обращено взыскание, и не являющегося предметом залога". В то же время согласно Апелляционному определению Московского областного суда от 24.06.2013 по делу N 33-13757/2013 <4> "выводы суда об определении начальной продажной цены сделаны исходя из выводов проведенной по делу оценочной экспертизы, которая, по мнению суда апелляционной инстанции, произведена судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ, не согласиться с ней основания отсутствуют". А в Апелляционном определении Московского городского суда от 22.07.2013 по делу N 11-23225 <5> по данному вопросу говорится следующее: "Суд обоснованно указал, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю, следовательно, по смыслу ст. 69 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при обращении взыскания должна быть установлена начальная стоимость имущества, подлежащего реализации. Такая цена установлена судом в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы и не противоречит ст. 85 названного Закона. Поскольку обязанность установить начальную продажную цену имущества вытекает из смысла закона, то оснований для вывода о том, что суд вышел за пределы заявленного иска, установив начальную продажную цену, вопреки доводу жалобы, не имеется". Таким образом, необходимо разъяснить данный вопрос на уровне высшей судебной инстанции с целью исключения дальнейших споров по нему в судах. Предлагается применять общее правило ст. 85 Закона об исполнительном производстве.

Актуален вопрос: является ли исключением из ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на заложенный земельный участок во внесудебном порядке? Так, согласно п. 18 Разъяснений Федеральной нотариальной палаты "О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" <1> в отношении земельных участков иного целевого назначения, допускаемых к обороту и переданных в залог, кроме указанных в п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, возможно обращение взыскания во внесудебном порядке. В то же время согласно решению Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2014 по делу N А04-7463/2013 <2> ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по соглашению сторон во внесудебном порядке не допускается. Согласно п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <3> при применении ст. 278 ГК РФ, которая содержит общее правило, необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Закона об ипотеке (ст. 51, п. 1 ст. 55).

Нормы Закона об ипотеке о внесудебном порядке обращения взыскания в отношении земельных участков, за исключением некоторых, вступают в противоречие со ст. 278 ГК РФ, устанавливающей обязательность обращения взыскания на любую землю только в судебном порядке, что также является одной из причин неприменения на практике внесудебного порядка. Предлагается внести соответствующие изменения в норму ст. 278 ГК РФ.

Нельзя не отметить Постановление Конституционного Суда РФ от 12.07.2007 N 10-П. Данным Постановлением отменен запрет на обращение взыскания по исполнительным документам на принадлежащие гражданину-должнику на праве собственности земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности и которые не являются основным источником существования гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении, обеспечивающим указанным лицам необходимый уровень существования.

В то же время нельзя забывать про принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ и рассмотренный в гл. I настоящей работы.

Данный принцип при обращении взыскания на земельный участок нашел свое отражение и в судебной практике <1>. Так из п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 следует, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 237, 242, 243 ГК РФ).

Данная позиция отражается в делах по обращению взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства <1>. В то же время существует судебная практика, которая весьма необычно трактует данный принцип: например, согласно Апелляционному определению Алтайского краевого суда от 22.01.2014 по делу N 33334/2014 <2> судебная коллегия находит такое толкование и применение норм материального права ошибочным, поскольку в отличие от прекращения права собственности на земельный участок, которое может иметь место только по решению суда (ст. 278 ГК РФ), прекращение права собственности на незавершенное строительством домостроение может производиться без судебного решения, в том числе путем обращения взыскания на имущество должника по исполнительным документам в порядке исполнения имущественных обязательств собственника. Кроме того, из материалов дела не следует, что в случае обращения взыскания на земельные участки такое взыскание не будет обращено и на расположенные на этих участках жилые помещения, с учетом существующих ограничений по обращению взыскания на жилые помещения, принадлежащие должнику, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ. Тем более не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Схожую необычную трактовку абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ можно увидеть в Апелляционном определении Кировского областного суда от 24.04.2012 по делу N 33-1165 <1>: удовлетворение иска об обращении взыскания на земельные участки не тождественно заключению договора купли-продажи земельного участка под строением. Кроме того, удовлетворение только иска об обращении взыскания на земельные участки не препятствует обращению взыскателя в суд с исками об обращении взыскания на незавершенные строительством домостроения, определении способа их реализации, начальной продажной стоимости.

Особый порядок обращения взыскания на заложенные земельные участки согласно ст. 68 Закона об ипотеке. Так, согласно п. 1 названной статьи требования о разрешенном использовании распространяются на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу. Лицо, которое приобрело земельный участок в таком порядке, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением ограничений, установленных федеральным законом в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Такие ограничения установлены, например, в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые "не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами" (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Законодательство, регламентирующее обращение взыскания на земельный участок, в целом работает достаточно эффективно и, за некоторыми исключениями, успешно применяется на практике.

2. Выявлено, что при применении ст. 278 ГК РФ об обращении взыскания на землю на практике встречаются различные подходы к установлению субъекта, определяющего начальную продажную цену: суд (по аналогии залога, ст. 54 Закона об ипотеке) или судебный пристав (по общему правилу). Предлагается применять общее правило.

3. Установлено, что нормы Закона об ипотеке о внесудебном порядке обращения взыскания в отношении земельных участков, за исключением некоторых, противоречат ст. 278 ГК РФ, устанавливающей обязательность обращения взыскания на любую землю только в судебном порядке, что также является одной из причин неприменения на практике внесудебного порядка. Предлагается определять начальную цену на недвижимое имущество, подлежащее реализации, исключительно по постановлению судебного пристава-исполнителя, в том числе на землю, поскольку определение начальной цены судом увеличивает сроки исполнительного производства, приводит к необоснованному затягиванию.