Недвижимое имущество должника может быть обременено рентой, и, как правило, сторонами такого договора выступают физические лица. Несмотря на малую популярность договора ренты, его нельзя сбрасывать со счетов. На актуальность данного вопроса указывало распоряжение ГУ ФССП России по г. Москве от 14.11.2006 N 223-р "Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением" <1>.

Для обращения взыскания на подобное недвижимое имущество имеет особое значение норма ст. 604 ГК РФ, согласно которой недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, может быть отчуждено, сдано в залог или иным способом обременено только с предварительного согласия получателя ренты. Таким образом, и взыскание на такое недвижимое имущество не может быть обращено без согласия получателя ренты.

Особенности обращения взыскания на объекты незавершенного строительства связаны прежде всего с тем, что для обращения на них взыскания как на недвижимое имущество обязательна их предварительная государственная регистрация в соответствии с Законом о государственной регистрации <1>. Так, согласно ст. 130, 219 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации, возникает с момента этой государственной регистрации. Здесь и находят применение нормы ст. 66 Закона об исполнительном производстве о праве судебного пристава-исполнителя обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, рассмотренные выше.

В то же время согласно судебной практике при обращении взыскания на объект незавершенного строительства нельзя забывать о его тесной связи с земельным участком, на котором он находится согласно ст. 35 ЗК РФ. Подробно данный вопрос был рассмотрен в рамках исследования об обращении взыскания на земельный участок.

Особый порядок обращения взыскания на право общей собственности должника, обращение на которую часто встречается в рамках исполнительного производства. Соглашаемся с мнением о том, что "в отношении должников - физических лиц особенно актуально правило о том, что взыскание может быть обращено на долю должника в общем имуществе, поскольку такая ситуация возникает в отношении должников, состоящих в браке" <1>. Согласно ч. 6 ст. 69 Закона об исполнительном производстве если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. Необходимо отметить, что в настоящее время довольно часто встречается долевая собственность в недвижимом имуществе. Пристав накладывает арест на долю в общем недвижимом имуществе и производит ее оценку в общем порядке обращения взыскания на недвижимое имущество. Особый порядок у реализации такой доли. Так, согласно ст. 255 ГК РФ при недостаточности у собственника другого имущества кредитор участника долевой или совместной собственности вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если же такое выделение в натуре невозможно (как это часто бывает с недвижимостью) либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Цена предложения в таком случае должна быть соразмерна рыночной стоимости такой доли. Если остальные участники общей собственности отказались от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. Но здесь у взыскателя появляются определенные трудности, так как в суде при подаче подобного требования он должен доказать наличие задолженности и отсутствие у должника иного имущества, невозможность раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества в натуре и выдела доли должника или несогласие на такой раздел остальных участников долевой собственности, а также подтвердить получение отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, поскольку лишь при наличии такого отказа у кредитора возникает право требования обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов <2>. Если участников долевой собственности несколько, то взыскателю придется провести сложную и долгую работу по их розыску и получению необходимых бумаг. Как вариант, остальные участники общей долевой собственности могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц <3>. Согласно Апелляционному определению Воронежского областного суда от 20.09.2012 N 33-4828 <4> Закон об исполнительном производстве не содержит положений, ограничивающих право на преимущественное приобретение долей в праве собственности на имущество, принудительно реализуемых на торгах в рамках исполнительного производства.

Особый порядок обращения взыскания на долю должника в общем имуществе супругов, так как в таком случае начинает действовать семейное законодательство.

Согласно ст. 45 СК РФ по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено только на имущество этого супруга, а при его недостаточности кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника (которая причиталась бы ему при разделе общего имущества супругов) для обращения на нее взыскания. Относительно вопроса о том, кто может подавать такое требование, существуют следующие мнения. Согласно п. 2 Приказа УФССП России по г. Москве от 06.10.2010 N 816 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке обращения взыскания на совместно нажитое имущество супругов" <1> при выявлении совместно нажитого супругами имущества судебный пристав-исполнитель накладывает на него арест в общем порядке, после чего уведомляет взыскателя о необходимости обращения в суд за выделом доли совместно нажитого имущества, устанавливая взыскателю для этого определенный срок. В то же время согласно Определению Приморского краевого суда от 03.03.2014 по делу N 33-1698 <2> ошибочны выводы о том, что судебному приставу-исполнителю не предоставлено право на обращение в суд с подобным заявлением. Иное мнение высказано в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.04.2009 N 3705/09 <3> и в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 15.04.2014 по делу N 33-1125/2014 <4>.

Следует отметить, что закрепление возможности предъявления такого требования приставом-исполнителем было бы целесообразным. Это позволило бы избежать излишнего затягивания исполнительного производства. Ведь в данном процессе роль взыскателя минимальна.

В отношении применения в рассматриваемых правоотношениях правила из ч. 3 ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, можно привести выводы из Определения Московского областного суда от 30.08.2011 по делу N 33-16422 <1>. Так, согласно указанному судебному акту в случае, предусмотренном п. 3 ст. 35 СК РФ, речь идет о сделках, совершенных на основе добровольного волеизъявления одного из супругов, тогда как при заключении сделки на торгах по продаже арестованного имущества в рамках исполнения судебного акта такого согласия быть не может.

Несмотря на, казалось бы, довольно четкую регламентацию обращения взыскания на долю должника в совместном имуществе супругов, на практике данная процедура имеет определенные сложности. Так, А.И. Хикматуллин отмечает следующую проблему: "В случае, когда совместно нажитое имущество супругов не выявлено, судебные приставы-исполнители неправомерно отказывают взыскателям в направлении запросов в регистрирующие органы для установления имущества, зарегистрированного на супруга должника, аргументируя это тем, что супруг должника не является стороной по исполнительному производству и установление его имущественного положения превышает служебные полномочия судебного пристава-исполнителя" <1>.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что обращение взыскания на право общей собственности должника довольно часто используется в рамках исполнительного производства, но при этом особенностью данной процедуры является то, что здесь необходимо особо активное участие взыскателя.

Законом об исполнительном производстве особо выделено обращение взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц (ст. 77). При обращении взыскания на недвижимое имущество данная статья актуальна в отношении группы недвижимого имущества "по закону" - морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты <1>. Согласно ч. 1 указанной статьи по общему правилу обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта и в отдельных случаях может быть произведено на основании исполнительной надписи нотариуса. Заявление в суд об обращении взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц, подается взыскателем или судебным приставом-исполнителем и рассматривается судом в 10-дневный срок со дня его поступления. Вступивший в законную силу судебный акт об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, подлежит немедленному исполнению.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Взыскание на недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, не может быть обращено без согласия получателя ренты.

2. Особенности обращения взыскания на объекты незавершенного строительства связаны прежде всего с тем, что для обращения на них взыскания как на недвижимое имущество обязательна их предварительная государственная регистрация в соответствии с Законом о государственной регистрации прав.

3. Согласно ст. 45 СК РФ по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено только на имущество этого супруга, а при его недостаточности кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника (которая причиталась бы ему при разделе общего имущества супругов) для обращения на нее взыскания. Выявлена проблема при разрешении вопроса о том, кто может подавать требование о выделе доли в общем имуществе супругов: судебный пристав-исполнитель или взыскатель. Предлагается закрепить подход, согласно которому требование о выделе доли в общем имуществе супругов при обращении на него взыскания в рамках исполнительного производства может быть подано в суд именно судебным приставом-исполнителем.