Особая значимость жилых помещений для граждан России подтверждается закреплением в Конституции Российской Федерации права граждан на жилище (ст. 40), которое означает возможность каждого иметь жилое помещение и не опасаться его произвольного лишения, а также при определенных условиях быть им обеспеченным. На современном этапе в связи с развитием рыночных отношений произошли существенные перемены в жилищной сфере, изменилось соотношение способов удовлетворения жилищных потребностей граждан, сформировался рынок жилья, появилось большое количество частных собственников, ушла в прошлое монополия государственной собственности на квартиры в многоквартирных домах. В настоящее время жилищные потребности граждан удовлетворяются посредством двух основных способов: путем приобретения жилых помещений в собственность по различным основаниям либо заключения договора о передаче жилого помещения в пользование.

Круг возможных жилищных прав широк и разнообразен. К таковым относятся: право собственности, право пользования жилым помещением членами семьи собственника, право пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи (постоянно проживающими с нанимателем гражданами) во всех жилищных фондах, право пользования жилым помещением членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива и членами его семьи до полной оплаты паевого взноса, право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением и в силу завещательного отказа, право пользования жилым помещением по договору аренды, безвозмездного пользования, договору поднайма, соглашению о проживании временных жильцов и др. Таким образом, значительная часть жилищных прав возникает непосредственно или опосредованно на основе договора найма жилого помещения.

Возникновение прав на жилые помещения сопровождается регистрацией граждан по месту жительства либо месту их пребывания. Не является исключением из этого правила и вселение по договору найма жилого помещения.

Вопросы регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания всегда вызывали множество дискуссий, поскольку свобода передвижении, выбора места пребывания и жительства является важнейшей составляющей свободы личности. Как следствие, законодательство в этой сфере постоянно

модифицируется. Так, ранее под установленным порядком вселения в жилое помещение понималось соблюдение правил о прописке, Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995г. № 3-П «По делу проверке конституционности ч.1 и ч.2 ст. 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Си- таловой» положения ст. 54 ЖК РСФСР в этой части были признаны не соответствующими Конституции РФ[1].

В настоящее время граждане обязаны регистрироваться по месту жительства и по месту пребывания в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»[2].

Как верно отмечается в литературе, превращение правового института прописки в институт регистрации граждан Российской Федерации по месту жительства и месту пребывания, соответствующий современной доктрине демократического правового государства, представляет собой постепенный, не вполне последовательный и не до конца завершенный процесс[3]. Значительную работу по приведению законодательства и правоприменительной практики в соответствие Конституции РФ, гарантирующей право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, проделал Конституционный Суд РФ[4]. Под местом жительства понимается жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда (служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии, жилое помещение маневренного фонда, жилое помещение в доме системы социального обслуживания населения и др.) либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Россий-

ской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства. В отличие от места жительства местом пребывания является место, где гражданин временно проживает, - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или иное подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.

Органами регистрационного учета являются территориальные органы Федеральной миграционной службы. Регистрация граждан по месту пребывания в гостиницах, санаториях и иных учреждениях осуществляется по их прибытии администрацией этих учреждений. Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без снятия их с регистрационного учета по месту жительства.

Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями. Наиболее значимым и распространенным договором в данной сфере является договор найма жилого помещения, прошедший несколько этапов в своем становлении и развитии.

В настоящее время наем жилого помещения, как отмечалось, регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными правовыми актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству, среди последних центральное место занимает ЖК РФ. Сравнительный анализ зарубежного законодательства показывает, что регулирование договора найма обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. При этом в Италии, Франции, Чехии, например, статьи, посвященные договору найма жилого помещения, содержатся в разделах гражданских кодексов, в Германии - в Германском гражданском уложении48. А в целом ряде других стран, в частности, в Венгрии, США, Хорватии, такие

49

договоры регламентируются нормами жилищного законодательства .

В главе 35 ГК РФ названо три вида договора найма жилого помещения:

договор коммерческого найма жилого помещения;

договор социального найма жилого помещения;

3) договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

См.: Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению / перев. с нем. В. Бергман; науч. ред. - АЛ. Маковский и др. - 2-е изд.. - М.: Волтерс Клувер, 2006.

49 См.: Меркулова ТА Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. - 2003. - № 2. - С. 128-132.

ЖК РФ наряду с перечисленными выделяет также договор найма специализированного жилого помещения (гл. 10).

Суть договора найма жилого помещения и возникающего из него обязательства едина (возмездное пользование жилым помещением для проживания граждан), вместе с тем, каждый из указанных договорных видов обладает существенной спецификой, выражающейся в правовом регулировании, субъектном составе, порядке заключения, содержании договора, объеме прав и обязанностей сторон, основаниях и последствиях его расторжения.

Отдельные виды найма имеют особенности в правовом регулировании. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ с субсидиарным применением жилищного законодательства. Такое применение ограничивается только соответствующими отсылками в ст. 682 ГК РФ (порядок внесения платы за жилое помещения при отсутствии его в договоре) и в ст. 687 ГК РФ (основания расторжения договора по инициативе любой из сторон в судебном порядке), а также необходимостью установления нормы общей площади на одного человека при вселении нанимателем других лиц в жилое помещение (ст.ст. 679, 680, 685 ГК РФ). Договор социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в большей мере регулируется ЖК РФ и иными нормативными актами в жилищной сфере. Однако ряд норм главы 35 ГК РФ (ст. ст. 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 ГК РФ) являются приоритетными в регламентации отношений, возникающих из этих договоров. Договор найма специализированного жилого помещения регулируется исключительно положениями жилищного законодательства.

Структурно гл. 35 ГК РФ построена не совсем удачно: она не разделяет нормы на общие и особенные, что затрудняет ее понимание и, соответственно, применение. Такое структурное решение послужило основой для вывода ряда ученых о том, что гл. 35 рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма, (а теперь и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования) и что нельзя считать их видами одного договорного типа - договора найма жилого помещения50. Данный вывод основан на формальном, а не на смысловом толковании норм гл. 35 и, по существу, на положительной оценке недостатков юридической техники, примененной в данной главе. Общая цель дого-

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Диговоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2003. - С. 660.

17

вора найма жилого помещения, заключающаяся в возмездном пользовании жилым помещением для проживания граждан, не зависит от того, на каком основании стороны заключали договор — административный акт или добровольное волеизъявление51. Поэтому статью 671 ГК РФ следует считать общей нормой как для договора коммерческого, так и социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В то же время нельзя не видеть, что гл. 35 в большей мере регулирует именно коммерческий наем.

Деление найма жилого помещения на договор социального найма и договор, заключаемый по воле сторон (свободно), как указывалось, впервые было проведено в Законе РФ от 24 декабря 1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» . Последний договор в указанном законе назывался договором аренды (ст.ст. 1, 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). После принятия части второй ГК РФ упомянутый договор аренды стал представлять собой по существу два различных договора:

договор аренды, в которой наниматель - гражданин использует жилое помещение для личного проживания. Данный договор сегодня следует именовать договором коммерческого найма;

собственно договор аренды, в котором арендатор — юридическое лицо (как правило) арендует жилое помещение с целью его передачи по договору гражданину для проживания.

Термин «коммерческий наем» не используется в законодательстве РФ, а выработан наукой53 и практикой в целях отграничения договора, в который стороны вступают свободно по своей воле, от договоров, заключаемых в обязательном порядке на основе административного акта в жилищном фонде социального использования. Однако, не все авторы согласны с предлагаемым наименованием договора. Так, Трушин Е.В. отмечает, что такое название означа-

Такую позицию занимают и ряд других авторов (См., например, Маркин СА., Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения: Учебное пособие / под ред. А.Я. Рыженкова. - Элиста: ЗАО «НПП «Джангар», 2007. - С. 47; Гражданское право. 4.2: Учебное пособие /под ред. Филиппова П.М. - М.: ИМЦ ГУК мВд России, 2003. - С. 66-89; Филиппов П.М., Новикова О.Б. Изменение и расторжение договора найма жилого помещения. - Э.: КФ МОСА, 2008. - С. 24 и др.).

52 Ведомости СНД и ВС РФ. 21.10.1993. № 3. Ст. 99.

51 См.: Гражданское право: в 2т. Т.2 : Учебник / отв. ред. ЕА. Суханов. - 2-е изд., пере- раб. и доп. М.: БЕК, 2000. - С. 442; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ ч.2 (постатейный). - 2-е изд, испр. и доп. / отв. ред. О.Н. Садиков. - М: КОНТАКТ, 1997. - С. 240; Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. -М.: Юрайт-Издат, 2005. - С.110; Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. - М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.-С. 31.

ло бы, что собственник должен получать прибыль от сдачи жилья, но на самом деле у наймодателя могут быть другие цели54.

В литературе традиционно подчеркивается потребительский характер договоров, заключаемых в государственном и муниципальном жилищном фонде, и коммерческий - договора коммерческого найма. Однако названная характеристика не совсем точна. Если оценивать договор найма жилого помещения с позиции нанимателя, то он всегда является потребительским независимо от вида договора.

Целью появления в ЖК РФ и ГК РФ нового вида договора найма - договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования послужила необходимость социальной поддержки граждан посредством расширения возможных, а главное — доступных способов удовлетворения их жилищных потребностей.

Появление еще одного договора в сфере наемных отношений не стало неожиданным для жилищной сферы. На федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений. Региональное законодательство также давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем.

В теории неоднократно анализировался сложившийся опыт практического применения жилищного законодательства, который показал, что лишь незначительная часть граждан в состоянии решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, в том числе с использованием заемных. Многие российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не вправе претендовать на жилище по договору социального найма, поскольку не относятся к малоимущим, и в то же время не в состоянии приобрести жилье за счет собственных экономических усилий. Как вариант решения данной проблемы Е.В. Богданов, в частности, предлагал увеличить количество граждан, которые были бы вправе решить свою жилищную проблему не путем приобретения жилища в собственность, а посредством найма жилища из государственного или муниципального фондов по доступной для них цене, для чего необходимо предусмотреть в ЖК РФ положения о доходных домах55.

Практика зарубежных стран подтверждает значительную роль наемного (арендного) сектора в обеспечении населения жильем. Так, в странах Западной

Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. -2000. - № 3. - С. 5.

55 Богданов Е.В. Конституция и жилищное законодательство России // Современное право.-2014.-№3.

Европы доля арендного сектора в жилищном фонде 30-50 процентов, в рамках которого выделяются сегменты коммерческой (рыночной) и некоммерческой аренды. Некоммерческий арендный жилищный фонд в структуре арендного жилья от всего арендного фонда преобладает в Великобритании (65%), Нидерландах (75 %), Австрии (59%), Финляндии (53%) и т.д.56. Такое жилье позволяет решать жилищные проблемы различных категорий граждан.

В итоге, на базе теоретических и практических исследований, анализа зарубежного опыта в ГК РФ и ЖК РФ появился договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

ГК РФ в ст. 671 дает общее определение договора найма жилого помещения, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.

В то же время в жилищном законодательстве дается собственное определение каждого вида найма. Так, согласно ст. 60 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Понятие и характеристика договоров найма жилого жилищного фонда социального использования и жилого помещения специализированного жилищного фонда тождественны общему определению (ст. 91.1 ЖК РФ; ст. 100 ЖК РФ), при их формулировке законодатель отразил только специфику субъектного состава, а применительно к последнему еще и временный характер проживания.

Если жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическому лицу, то данные отношения оформляются не договором найма, а договором аренды (гл. 34 ГК РФ) или иным договором (например, договором безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) или договором строительного подряда, которым на основании ст. 747 ГК РФ предусмотрена обязанность заказчи-

' 'См.: Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 8.

ка передать подрядчику жилые помещения для проживания работников подрядчика на период строительства). Поскольку жилое помещение не может быть непосредственно использовано для самого юридического лица как такового, заключение указанных договоров для него не является самоцелью, а всегда выступает промежуточным звеном для предоставления жилого помещения в пользование гражданам. Все названные договоры находятся вне сферы действия гл. 35 ГК РФ и регулируются нормами, относящимися к соответствующему виду договора, которые, в свою очередь, должны применяться с учетом установленных законом границ использования жилого помещения - для цели проживания в нем граждан, а также особенностей содержания и эксплуатации жилого помещения. Кроме того, поскольку эти договоры являются первоначальными (главными), на основе которых заключаются производные (дополнительные) договоры, то в них должно быть закреплено согласие собственника или иного управомоченного лица, предоставляющего имущество, на заключение в последующем договора с гражданами, либо такое согласие следует получать на заключение каждого конкретного дополнительного договора. ГК РФ не содержит прямого ответа на вопрос о том, какой договор должен заключаться между пользователем жилого помещения по главному договору и гражданином. На практике такие отношения оформляются различными договорами (договорами субаренды, поднайма, найма жилого помещения и др.). В юридической литературе (в том числе в комментариях к ГК РФ) и законодательстве субъектов РФ по данному вопросу нет единства. Одни авторы считают, что это должен быть договор субаренды (поднайма)57, другие - договор найма жилого помещения58. При решении данного вопроса следует отталкиваться не от природы главного договора (аренды, ссуды и др.), а исходить из конечной цели, ради которой заключаются и главный, и вспомогательный договоры, - это удовлетворение жилищных потребностей граждан. Такая цель может быть достигнута только в рамках договора найма жилого помещения (если речь идет о возмездности пользования) или договора безвозмездного пользования (если пользование осуществляется без взимания платы). При этом следует иметь в виду, что ком-

См., например, Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю.Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт - Издат; Право и закон, 2002. - С. 351 (автор комментария к гл. 35 - В.Р. Скрипко); Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: Статут, 1999. - С. 74; Титов А. А. Новые способы получения жилья: практическое пособие. - М.: Юрайт, 2000. - С. 193.

См., например, Брагинский МИ. Указ. соч. - С. 657, 658; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Издательская группа ИНФРА • М - НОРМА, 1997. - С. 242 (автор комментария к главе 35 - В.Н. Литовкин).

мерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органа управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Практика заключения договоров субаренды вместо договоров найма жилого помещения верно расценивается многими учеными как ущемление жилищных прав граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.

настоящее время договор аренды жилого помещения получает большое распространение на практике. Иногда обязанность юридического лица арендовать жилое помещение для целей поселения в нем граждан прямо предусмотрена законом (п. 3 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»). ,

В качестве пользователей по договору аренды п. 2 ст. 671 ГК РФ называет только юридические лица. В правовой литературе широко обсуждается вопрос о субъектном составе договора аренды жилого помещения. Одни авторы делают вывод, что он может быть заключен только между юридическими лицами59;

другие - что на стороне арендатора может быть и гражданин, по крайней мере,

„ 6 о

индивидуальный предприниматель ; третьи считают, что никаких ограничении в субъектном составе этого договора п. 2 ст. 671 ГК РФ не устанавливает61. Последнее утверждение является наиболее верным.

В его пользу можно привести следующие аргументы:

Во-первых, формулировка п. 2 настоящей статьи имеет своей главной целью провести четкое разграничение договоров найма и аренды жилого помещения. Признаком, позволяющим их разграничить, является требование использовать жилое помещение непосредственно для проживания нанимателя - гражданина.

Во-вторых, п. 2 ст. 671 ГК РФ лишь определяет возможный круг договоров, которые могут быть использованы юридическими лицами для оформления владения и (или) пользования жилыми помещениями, исключив из него договор найма.

В-третьих, поскольку договор аренды (ссуды и другие) находятся вне сферы действия гл. 35 ГК РФ, смысл п. 2 ст. 671 заключается не в регулировании договора аренды жилого помещения и не в установлении ограничений в его субъектном составе, а во введении запрета для юридических лиц быть нанимателями в договоре найма жилого помещения.

59 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. - М: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Издательская группа ИЫФРА • М - НОРМА, 1997. - С. 240 (автор комментария к главе 35 - В.Н. Ли- товкин).

6 См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: Статут, 1999. - С. 73.

6|См.: Брагинский М.И. Указ. соч. - С. 658.

В-четвертых, договор аренды жилого помещения регулируется Гражданским кодексом (гл. 34) и в нем не установлено ограничений субъектного состава договора аренды как со стороны наймодателя, так и нанимателя. В противном случае гражданин, пожелавший получить во владение жилое помещения не для собственного проживания, а для цели поселения в нем, например, родственников, будет вынужден заключать договор найма жилого помещения.

Сказанное свидетельствует о необходимости устранения противоречий и пробелов в действующем законодательстве в жилищной сфере.

Жилое помещение как объект жилищных прав по договору найма

В качестве объекта всех жилищных прав, в том числе и наемных, ЖК РФ называет жилое помещение. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, к числу квалифицирующих признаков жилого помещения относятся: изолированность, наличие качеств недвижимого имущества, пригодность для постоянного проживания.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконст- рукции»62. Еще одним из признаков жилого помещения законодатель обозначил отнесение его к недвижимому имуществу, исключив тем самым возможность использования жилищных договоров в отношении сборно-разборных конструкций, передвижных вагончиков и т.п.63.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ. Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого досту-

32 СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

Опираясь на классификации объектов недвижимости, приведенных в литературе, согласны с позицией авторов относящих жилые помещения к недвижимости в силу природы. (См.: например, Тужипова-Орданская, Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учебное пособие. -Уфа: РИО БашГУ, 2005. - С. 39)

па к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Следует заметить, что законодатель ограничил применение термина «комната» рамками мест непосредственного проживания. В научной же литературе встречается деление комнат на жилые и нежилые . В теории справедливо подчеркивается, что имеющиеся в ЖК РФ определения конкретных видов жилых помещений нечетки, сформулированы без учета правил формальной логики и сложившихся доктринальных подходов. В частности, из закона не ясно, как соотносятся понятия «часть жилого дома», «часть квартиры» с понятием «комната», чем отличается термин «структурно обособленное» от термина «изолированное». Почему возможность «прямого доступа к помещениям общего пользования» закреплена только для такого вида жилого помещения, как квартира, хотя помещения общего пользования столь же значимы и для таких объектов, как часть жилого дома (квартиры), комната и т.п. Анализ видов жилых помещений, указанных в ст. 16 ЖК РФ, свидетельствует, что единый классификационный критерий применительно к жилым помещениям не выдержан, отсутствует четкое разграничение видов жилых помещений, некоторые из них «накладываются» друг на друга65.

Жилое помещение имеет определенные потребительские характеристики: размер, благоустроенность, место положения, тип дома, этажность, планировка и другие, важность которых неоднократно подчеркивалась в юридической литературе66. «Потребительские качества, как точно отметил Ю.К. Толстой, различаются в зависимости от оснований предоставления помещений и их функционального назначения» . В ряде случаев указанные признаки приобретают правовое значение, в частности, в законе закреплены соответствующие требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым гражданам в

'' См.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. - М.: Юридическая литература, 1988. - С. 155 и др.

1 См.: Иванов А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С. 87-99; Филимонов СЛ., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. - М: МЦФЭР, 2005. - С. 70.

Ы] См., например: Филимонов Указ. соч. - С.250.; Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. - 2004. - № 1. - С.20 и др.

67 Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Пост-Фактум, 1996. - С. 9.

порядке очередности из государственного и муниципального жилищного фонда либо при сносе занимаемых ими домов. Наиболее значимым является размер жилого помещения, он характеризуется тремя показателями: общей площадью, жилой площадью и площадью балконов, лоджий, веранд и террас. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Определения жилой площади в ЖК РФ не закреплено, но исходя из того, что комнатой названо место непосредственного проживания граждан, под жилой площадью будет пониматься сумма площадей комнат (комнаты).

По сравнению с ранее действовавшим законодательством ЖК РФ перешел на нормативы, измеряемые в общей площади. Так, основные нормы, установленные законодателем для фонда социального использования: учетная норма, используемая при определении нуждаемости в предоставлении жилых помещений, и норма предоставления для жилых помещений измеряются в общей площади. Вместе с тем для некоторых случаев сохранен порядок измерения жилого помещения в жилой площади (норма общежития, размер жилого помещения в маневренном фонде и др.). Обозначенный законодательный подход имеет как свои достоинства, так и недостатки. Несомненно, не только размер жилой, но и общей площади влияет на уровень комфортности и благоустроенности жилого помещения, но отказ от учета жилой площади может в ряде случаев негативно отразиться на правах граждан. Например, предоставляемое взамен изъятого по причине сноса или непригодности дома жилое помещение по договору социального найма должно быть соразмерным ранее занимаемому лишь по общей площади (ст. 89 ЖК РФ). В данном случае не учтено, что, с точки зрения размера, жилое помещение имеет количественную (общая площадь) и качественную характеристику (жилая площадь), последняя также существенно влияет на условия проживания граждан.

Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ в ряде случаев (ст.ст. 679, 680, 685) использует термин норма общей площади жилого помещения на одного человека, не уточняя какая именно, что приводит к затруднениям в правоприменительной деятельности.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, а размещение иных организаций, не связанных с промышленным производством, воз-

можно только после перевода жилого помещения в статус нежилое (ст. 17 ЖК РФ; ст. 288 ГК РФ). В отличие от ГК РФ жилищное законодательство расширяет границы возможного использования жилых помещений, допуская использование жилого помещения для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требований к жилому помещению.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, образует жилищный фонд (ст. 19 ЖК РФ).

Законодатель предлагает несколько классификаций жилищных фондов. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд: совокупность жилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд: совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

муниципальный жилищный фонд: совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования различают:

жилищный фонд социального использования: совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемых гражданам по договору социального найма, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд: совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предназначенных для временного проживания отдельных, указанных в законе, категорий граждан;

индивидуальный жилищный фонд: совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования: совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан

на условиях возмездного пользования или переданных юридическим лицам по возмездным договорам.

Государственный учет жилищного фонда (технический бухгалтерский, статистический) независимо от формы собственности ведется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством РФ.

В процессе использования характеристики жилого помещения и его назначение могут быть изменены в установленном законом порядке, в том числе при пользовании жилым помещением по договору найма. Общие правила, соблюдение которых обязательно при переустройстве и перепланировке жилья, независимо от того, в каком жилищном фонде оно находится, изложены в главе 4 ЖК РФ. Перепланировка представляет из себя изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

ЖК РФ закрепил необходимость согласования принятого собственником решения о переустройстве или перепланировке с органами местного самоуправления путем подачи им заявления по форме, утвержденной соответствующим Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005г. № 266' . Решение о согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Самовольное изменение технического состояния жилого помещения влечет за собой необходимость восстановления жилого помещения в прежнее состояние в разумный срок. Освобождение от указанной обязанности может быть произведено судом при условии, что в результате самовольного переустройства (перепланировки) не нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. В противном случае по иску органа, осуществляющего согласование, суд принимает решение о принудительном прекращении права собственности на жилое помещение посредством продажи его с публичных торгов (при этом собственнику выплачивается полученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения) либо о расторжении договора социального найма и выселении - в отношении нанимателя жилого помещения.

[1] СЗ РФ. 01.05.1995. № 18. Ст. 1708.

[2] СЗ РФ. 24.07.1995 . № 3. Ст. 2939.

4 См.-. Сергеев А.А. Регистрационный учет граждан Российской Федерации; социальные функции и проблемы правового регулирования // Конституционное и муниципальное право. - 2014. - № 3.

[4] См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-Г1 «По делу о проверке конституционности пунктов 10,12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ» //СЗ РФ 09.02.1998. № 6. Ст. 783.