Содержание договора найма жилого помещения, как и любого другого договора составляют те условия, о которых стороны достигли соглашения при его заключении. Предметом договора найма жилого помещения (объектом по терминологии ст. 673 ГК РФ) является жилое помещение, отвечающее установленным в законе требованиям.

По договору социального найма предоставляются по общему правилу отдельные квартиры, в границах данного населенного пункта, соответствующие по общей площади норме предоставления (минимальный размер, установленный органами местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями), с учетом пола, возраста, состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. Наемным домом

7'См.: Гражданский кодекс РФ. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2014.

признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. По своим характеристикам предоставляемое жилое помещение аналогично жилому помещению, являющемуся предметом договора социального найма. Вместе с тем в законе допускается возможность с согласия заявителя передать в пользование жилое помещение по площади менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

Предмет договора найма специализированного жилого помещения определяется назначением предоставляемых жилых помещений. Согласно п. 4 Постановления Правительства РФ от 26 января 2006г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» все жильте помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан и благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта. Под служебные жилые помещения выделяются отдельные дома и квартиры. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения в которых укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека. К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение этого фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека. Жилые помещения для детей-сирот должны соответствовать норме предоставления, которая составляет 33 квадратных метра общей площади жилого помещения на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей (норматив определяется Законом субъекта РФ).

" СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 697.

Предметом договора коммерческого найма является изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Указанные положения не согласуются со ст. 15, 16 ЖК РФ: полагаем, не имеет смысла отдельно подчеркивать пригодность и изолированность жилого помещения, поскольку обозначенные характеристики относятся к числу определяющих помещение в качестве жилого. Несмотря на то, что комната не отнесена к виду жилых помещений, выступающих предметом договора коммерческого найма, учитывая положения ЖК РФ, нет препятствий для заключения договора коммерческого найма по поводу комнаты. В отличие от иных видов найма в ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма. В науке гражданского права встречается позиция, согласно которой предметом договора коммерческого найма может выступить неизолированное жилое помещение . С таким мнением нельзя согласиться, поскольку, как было отмечено, изолированность является квалифицирующим признаком для жилого помещения. Без него помещение не может быть отнесено к числу жилых, а, следовательно, выступить объектом любых жилищных прав, в том числе вытекающих из договора коммерческого найма.

Особенность договора найма жилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что наниматель приобретает право пользования помимо жилого помещения общим имуществом дома, указанным в ст. ст. 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ. Указанная особенность явилась основанием для возникновения мнения, что жилое помещение и общее имущество многоквартирного дома соотносятся как главная вещь и принадлежность. Данную позицию нельзя признать обоснованной. Жилое помещение и общее имущество - это части одного целого многоквартирного дома, а ст. 135 ГК РФ понимает под главной вещью и принадлежностью не соединенные в единое целое, а связанные общим функциональным назначением вещи .

Как правило, наемные отношения носят срочный характер. Из всех обозначенных видов только договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Бакирова Е.Ю. Юридические факты в современном жилищном праве. - М: Прометей МПГУ, 2006.-С. 133.

См.: Певницкий С.Г., Чефранова ЕА Многоквартирные дома: проблемы и решения. - М., 2008. - С. 98; Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2003.-№ 2. - С. 22.

По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если соответствует установленным в законе условиям.

Срок договора найма специализированного жилого помещения обусловлен видом предоставляемого в рамках специализированного жилищного фонда помещения. Так, договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии заключается на период обучения, трудовых отношений, прохождения службы, нахождения на государственной или на выборной должности. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период проведения ремонта (реконструкции) дома, до завершением расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения, либо до момента предоставления жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Договор найма жилого помещения в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, действует в течение срока существования соответствующего статуса у данных лиц. Договор с гражданами, нуждающимися в социальном обслуживании, действует до момента отпадения обстоятельств, послуживших условиями его заключения. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, обозначен в ст. 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" и равен 5 годам. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый срок не более чем один раз. Важно отметить, что по истечении срока действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, орган местного самоуправления заключает с нанимателем договор социального найма в отношении данного жилого помещения.

Срок в договоре коммерческого найма определяется соглашением сторон. Особенность регулирования условия о сроке состоит в том, что а законе устанавливается максимальный срок, на который договор коммерческого найма может заключаться (пять лет). Это означает, что если в договоре срок не указан или указан более длительный срок, договор считается заключенным на пять лет. Истечение срока автоматически не влечет прекращения отношений по

пользованию жилым помещением, поскольку наниматель имеет право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ПС РФ). Законодатель делит договор коммерческого найма на долгосрочный (заключаемый на срок от одного года до пяти лет) и краткосрочный (заключаемый на срок до одного года). Данное деление имеет принципиальное значение, поскольку в краткосрочном договоре права нанимателя уже, чем права нанимателя в долгосрочном договоре. Так, по краткосрочному договору наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймодателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении (ст. 683 ГК РФ). Но все эти запреты носят диспозитивный характер.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора.

Размер платы за пользование жилым помещением по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается органами местного самоуправления исходя из занимаемой гражданами общей площади жилого помещения, качества и благоустройства жилого помещения, а также месторасположения дома.

Согласно ст. 156.1 ЖК РФ размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования устанавливается органом местного самоуправления, или по согласованию с ним наймодателем. Плата за наем жилого помещения включает в себя возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, и иные расходы. Размер платы за наем жилого помещения может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы.

В отличие от иных видов найма размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Изменение размера платы за жилое помещение существенно затрагивает интересы сторон договора коммерческого найма и, прежде всего,

нанимателя, поэтому, если иное не предусмотрено законом или договором, такое изменение допускается только по соглашение сторон, что является важной гарантией соблюдения прав последнего. Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

В литературе в качестве существенного условия договора коммерческого найма называют также круг лиц, проживающих постоянно в жилом помещении с нанимателем . Действительно, формулировка ст.677 ГК РФ и важность указанного момента для определения условий проживания граждан дает основание сделать соответствующий вывод.

Условия договоров найма, заключаемых в государственном и муниципальном фонде, как правило, обозначены в Типовых договорах, утвержденных постановлениями Правительства РФ. Применительно же к договору коммерческого найма во избежание спорных ситуаций сторонам следует согласовывать не только существенные, но и иные условия найма, в частности, о сроках передачи жилого помещения, сроках внесения платежей, страховании жилого помещения и другие.

Для договора найма жилого помещения вне зависимости от его вида законом предусмотрена простая письменная форма договора, которая означает, как правило, составление единого документа, подписываемого наймодателем и нанимателем. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, и договора коммерческого найма, заключенного на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.