Договор найма является взаимным: правами и обязанностями наделены обе стороны. Права и обязанности сторон по договору социального найма подробно формулирует ЖК РФ (ст. 65-88 ЖК РФ). К числу основных обязанностей наймодателя относятся: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте об-

См.: Северова МА. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6.

щего имущества в многоквартирном доме; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, информировать нанимателя о предстоящем проведении ремонта; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и контролировать их качество и другие обязанности.

В свою очередь наниматель обязан: принять жилое помещение; использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в исправном состоянии; проводить текущий ремонт; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; не нарушать права и интересы соседей и другие.

Наниматель по договору социального найма наделен достаточно обширным кругом прав, ряд из которых носит распорядительный характер. Он осуществляет пользование жилым помещением; может вселять в жилое помещение членов своей семьи, временных жильцов и поднанимателей; обменивать жилое помещение; сохранять права на жилое помещение при временном отсутствии и др.

Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права и обязанности аналогичные тем, что предусмотрены по договору социального найма. Основное отличие состоит в том, что содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором. Кроме того, учитывая цели предоставления жилых помещений и срочный характер данного договора, передача нанимателем жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Наниматели по договору найма специализированного жилого помещения не имеют права на обмен, права на заключение договора поднайма. Такие ограничения способствуют решению задачи надлежащего использования специализированного жилищного фонда. Для определения иных прав и обязанностей нанимателя и наймодателя законодателем использованы отсылочные к договору социального найма нормы (ст. 100 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон договора коммерческого найма, связанные непосредственно с пользованием жилым помещением, также практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору социального найма жилого помещения, за исключением некоторых прав распорядительного характера, в частности, права на обмен, права на замену жилого помещения.

Рассмотрим детальнее основные права нанимателя. Правом на вселение членов своей семьи наниматель обладает независимо от вида заключенного им договора найма жилого помещения. Законодатель дифференцированно подходит к решению вопроса о составе членов семьи в различных отраслях законодательства: семейном, жилищном, праве социального обеспечения. Такая дифференциация имеет под собой серьезные основания и во многом объясняется целями и спецификой правового регулирования определенной сферы общественных отношений.

В ст.69 ЖК РФ применительно к договору социального найма названо несколько категорий членов семьи нанимателя:

проживающие совместно с нанимателем его супруг, а также дети и родители данного нанимателя;

2) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов семьи и

ведут с ним общее хозяйство;

3) в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Названные критерии раскрыты в п. 25 Постановления Пленума Верховного суда от 02 июля 2009г. № 14, согласно которым к другим родственникам могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии. При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2013г. № 400-ФЗ "О страховых пенсиях в Российской Федерации"[1], содержащей перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении. Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п. Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). Решая вопрос о возможности признания

иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого

времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое

82

жилое помещение и не утрачено ли ими такое право .

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма, они имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Таким образом, законодатель практически не проводит различий в объеме прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как следствие, вопрос о правовом положении членов семьи остается одним из наиболее дискуссионных в научной литературе , в теории предпринимались попытки определить семью в качестве самостоятельного субъекта прав 4.

Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняют такие же права, но несут самостоятельную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. За бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения в этом случае сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, поэтому для осуществления нанимателем всех правомочий по договору социального найма, включая вселение своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ).

Поскольку установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого [2] [3]

помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке. Как свидетельствует судебная практика, суд, рассматривая названные споры, вправе определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства .

Члены семьи нанимателя вселяются на основании административного акта о предоставлении жилого помещения, либо впоследствии в установленном в законом порядке. В последнем случае необходимо внести изменения в договор найма в части указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Законодатель установил различный порядок вселения в зависимости от категории членов семьи. Так супруг, родители и дети нанимателя вселяются с письменного согласия всех членов семьи, для остальных граждан кроме письменного согласия членов семьи необходимо письменное согласие наймодателя. Наймодатель может запретить такое вселение, если в результате общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жи-

Бюллетень ВС РФ. 2009. № 9.

лое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

При помощи отсылочных норм аналогичный статус определен в ЖК РФ и для членов семьи нанимателя жилого помещения жилищного фонда социального использования и специализированного жилого помещения. Исключение составляют члены семьи нанимателя служебного жилого помещения. К ним, в отличие от остальных, применяется ст. 31 ЖК РФ о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения, которые наделены равными с правообладателем возможностями лишь по пользованию жилым помещением.

ГК РФ в договоре коммерческого найма наряду с нанимателем ввел понятие «граждане, постоянно проживающие вместе (совместно) с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). В отличие от договора социального найма, где члены семьи являются сонанимателями, в договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция «ответственного титулодержателя». Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они, не являясь субъектами договора найма, в силу факта вселения в установленном порядке в нанимаемое жилое помещение, наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ, на становясь при этом обязанными перед наймодателем. В договоре коммерческого найма круг постоянно проживающих с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане могут по договору, заключаемому с нанимателем, взять на себя обязанность совместно с нанимателем нести солидарную ответственность перед наймодателем. Важно отметить, что такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе. Нельзя вступить в договор о солидарной ответственности, например, только одному из постоянно проживающих граждан. Главная особенность договора об установлении солидарной ответственности постоянно проживающих граждан состоит в том, что порождаемые им последствия выходят за рамки содержания заключенного договора: данный договор не только устанавливает солидарную ответственность указанных граждан, но и образует множественность лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре коммерческого найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. В связи с этим вызывает возражение позиция ряда ученых, толкующих содержание договора о солидарной ответственности ограничительно и полагающих, что постоянно проживающие граждане в данном случае не приобретают принадлежащие нанимателю права в полном объеме . В договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участия не принимает (он лишь уведомляется о его заключении), поэтому данную договорную конструкцию нельзя признать удачной. Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наимодателя, однако, это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед собой, и об изменении субъектного состава договора, стороной которого он является.

Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ, а именно: с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наимодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. Исключение составляют несовершеннолетние дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов. Обозначенный подход законодателя вызывает ряд возражений. Во-первых, на момент заключения договора законодатель не придает правового значения размеру передаваемого жилого помещения и соответственно количеству вселяющихся в него лиц. Главное, чтобы стороны (наниматель и наймодатель) согласовали это условие. Почему же впоследствии, несмотря на наличие согласия со стороны наимодателя и всех остальных участников отношений по пользованию жилым помещением, он считает необходимым соблюдение требования о нормативах. Во-вторых, из предлагаемой формулировки не ясно, о какой именно норме общей площади идет речь? Практически все нормативы в жилищном законодательстве выражены в общей площади. Если обратиться к порядку вселения, установленному по договору социального найма жилого помещения, то в расчет при вселении в жилое помещение членов семьи принимается учетная норма (ст.70 ЖК РФ). Полагаем, в данном ситуации следует использовать этот норматив, в противном случае при использовании нормы предоставления вселение в значительной степени будет затруднено. Сказанное свидетельствует о необходимости корректировки гражданского законодательства в этой части.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и договору коммерческого найма жилого помещения с согласия наимодателя (по договору социального найма необходимо также согласие членов семьи) вправе

См.: Брагинский М.И. Указ. соч. - С. 695.; Селиванова Е.С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении по договору коммерческого найма // Юридический мир. - 2008. - № 3. - С. 36-40.

сдать все или часть жилого помещения в поднаем за плату, не нарушая при этом установленных законом нормативов площади помещения. Договор поднайма заключается только между гражданами: нанимателем по договору найма, который в договоре поднайма становится наймодателем, и поднанимателем, который в данном договоре выступает как наниматель. Предмет договора поднайма - часть или все жилое помещение, используемое нанимателем по договору найма. Договор поднайма является срочным. Срок устанавливается соглашением сторон. Зависимый характер договора поднайма позволяет сформулировать общее правило о его досрочном прекращении: он прекращается всегда при прекращении договора найма жилого помещения независимо от вида договора найма (социальный или коммерческий) и от оснований прекращения договора найма. В случае совершения поднанимателями нарушений, перечисленных в пунктах 2 и 4 ст. 687 ГК РФ, ст. 79 ЖК РФ (использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, разрушение и порча жилого помещения) наступают указанные в них последствия, связанные с прекращением договора поднайма. В любом случае прекращение договора поднайма влечет обязанность поднанимателя освободить жилое помещение, а при отказе - он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В отличие от поднанимателей временные жильцы вселяются нанимателем в жилое помещение с письменного уведомления наймодателя на срок не более 6 месяцев и проживают безвозмездно. ГК РФ и ЖК РФ не устанавливают требования о необходимости соблюдения нормы общей площади на одного человека при вселении временных жильцов, а лишь закрепляют право наймодателя запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения указанного требования. Это означает, что вселение временных жильцов без соблюдения требования о норме площади целиком зависит от усмотрения наймодателя. Такое правовое решение нельзя признать удачным в связи с тем, что использование изначально конструкции «уведомление» не предполагает введения наряду с ней каких-либо запретов со стороны уведомленного лица.

Временные жильцы выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Закон (статья 680 ГК РФ; ст. 80 ЖК РФ) называет два основания выселения временных жильцов: истечение согласованного срока проживания, а при отсутствии такого срока - требование нанимателя о выселении. Этот перечень не является исчерпывающим. Временные жильцы подлежат выселению и при прекращении договора найма жилого помещения. Несмотря на то, что данное основание прямо не указано в законе, его наличие не вызывает сомнений, поскольку права временных жильцов зависимы от прав нанимателя.

Безвозмездный характер пользования жилым помещением сближает временного жильца с ссудополучателем. В литературе отсутствует единая позиция по этому вопросу. По мнению В.Ф. Маслова, обозначенный договор относится к договору ссуды[4]. С точки зрения Ю.К. Толстого, «отношения между нанимателем и временными жильцами вообще не поддаются строгому юридическому нормированию»[5] [6]. Поддерживаем позицию, согласно которой полностью уравнивать временных жильцов и ссудополучателей нельзя, поскольку они пользуются жилыми помещениями по различным основаниям, каждое из которых имеет ряд обособляющих характеристик. В первом случае - это договор без- мозмездного пользования, а во втором — соглашение между гражданами о все-

89

лении временного жильца .

Ни поднаниматели, ни временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Согласно ст. 71 ЖК РФ права и обязанности временно отсутствующих нанимателя и членов его семьи по договору социального найма не изменяются. Права временно отсутствующих должны быть соблюдены при совершении всех юридически значимых действий. Обозначенная норма в силу прямого указания закона (ст. 91.7 ЖК РФ) применима и к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Полагаем, нет препятствий использования соответствующих правил и для иных видов найма с учетом их особенностей.

ЖК РФ отказался от установления какого-либо срока временного отсутствия или выяснения его причин. Следует заметить, что Жилищный кодекс РСФСР в первоначальной редакции содержал норму о сохранении прав на жилое помещение за временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи только в течение 6 месяцев. Данное положение распространялось и на осужденных к лишению свободы лиц. Постановлением КС РФ от 23 июня 1995г.

№ 8-П эти нормы были признаны не соответствующими Конституции РФ. Единственным основанием для признания гражданина, пользующегося жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде, утратившим право на жилое помещение является его выезд в другое место жительства. Согласно п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам, разрешая такие споры, належит выяснять по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный или добровольный характер и другие обстоятельства.

Обмен жилыми помещениями вправе произвести только наниматель по договору социального найма. Обмен представляет собой гражданско-правовую сделку, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение в фонде социального использования. По общему правилу обмен совершается с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Принудительный обмен (при отсутствии согласия кого либо из членов семьи) осуществляется в судебном порядке с учетом заслуживающих внимания доводов и законных интересов лиц.

Законодатель предусматривает для нанимателей по договорам социального и коммерческого найма возможность изменения договора посредством замены нанимателя на другого дееспособного члена семьи (гражданина, постоянно проживающего с нанимателем) с согласия остальных членов семьи и наймодателя. Замена становится необходимой в случае смерти или выбытия нанимателя. Потребность в замене нанимателя может возникнуть и в рамках договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, к сожалению, положения ст. 82 ЖК РФ, закрепляющие такую возможность для проживающих по договору социального найма граждан, не применяются к новому виду найма в жилищном фонде социального использования. Каков же тогда механизм защиты прав членов семьи нанимателя, наделенных равными с нанимателем правами в отношении жилого помещения и остающихся в нем проживать в пределах установленного договором срока? Думаем, что традиционные правила о замене нанимателя не противоречат природе складывающихся в рамках нового договора отношений и вполне могут быть использованы законодателем.

[1] СЗ РФ. 30.12.2013 № 52 (часть 1). Ст. 6965.

[2] Бюллетень ВС РФ. 2009. № 9.

[3]См., например: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник, 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Проспект, 2015, Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.:НОРМА-ИНФРА- М, 2003; Батаева Я.З. Семья и ее члены как субъекты жилищных правоотношений: Автореф. Дис. ...канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004 и др.

См.: Красавчиков О А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сб. науч. трудов /отв. ред. ОА. Красавчиков. - Свердловск: УрГУ, 1981. - С. 19.

[4] См.: Маслов В.Ф. Право на жилище. - Харьков: Издательство Харьковского университета, 1986.-С. 56.

[5] Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. - Ленинград: Издательство ЛГУ, 1974.-С. 115.

[6] См.: Богданов Е.В. Право на жилище. - МН.: Университетское, 1990. - С. 64-65. Вопрос о соотношении понятий «договор» и «соглашение» является спорным в научной литературе. По мнению ряда авторов «соглашение по отношению ко всякого рода договоренностям - более широкая категория, чем договор. Но как акт реализации права она менее значима по сравнению с договором» (См., например: Бакирова Е.Ю. Юридические факты в современном жилищном праве. — М.: Прометей Ml НУ, 2006. - С. 113).