Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (таким, как смерть одинокого нанимателя, гибель жилого помещения). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Отдельными учеными высказано мнение, что понятия «прекращение» и «расторжение» договора следует различать иным образом. Так, прекращение договора может иметь место, когда не выражена воля какой-либо стороны договора на прекращение жилищных правоотношений, в иных случаях речь следует вести о расторжении дого-

91

вора .

Кроме того, в теории присутствует позиция, согласно которой расторжение договора всегда связано с нарушением нанимателем своих обязанностей, тогда как все другие случаи его прекращения не зависят от каких-либо нарушений . Такое утверждение вряд ли можно поддержать, поскольку и жилищное (ст. 83 ЖК РФ) и гражданское законодательство (ст. 687 ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора найма при отсутствии нарушений.

Применительно к срочным договорам найма основанием прекращения договоров выступает истечение срока, на который они заключены. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается также при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на служебное жилое помещение и помещение в общежитии другому лицу, за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем помещения.

Правила о прекращении и расторжении договора во многом обусловлены видом найма, вместе с тем есть и объединяющие договоры положения. Расторжение договоров социального найма, найма специализированного жилого помещения и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования детально регламентируется жилищным законодательством. С учетом того, что договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока и имеет целью обеспечение граждан жилыми помещениями для по-

91 См.: Филимонов СЛ. Указ. соч. -С.301.

92 См.: Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М.: Издательство МГУ, 1963.-С. 8.

стоянного пользования, нормы о его расторжении характеризуются высоким уровнем гарантий жилищных прав граждан (ст.ст. 83-91 ЖК РФ). Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются в ст. 687 ГК РФ. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства. Ее действие распространяется, прежде всего, на договор коммерческого найма. К договору социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования применяются только те положения названной статьи, которые не имеют иного регулирования в жилищном законодательстве (п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

Наниматель по договору найма жилого помещения имеет право во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор с согласия членов семьи (граждан, постоянно проживающих с нанимателем). Исключение составляет договор найма специализированного жилого помещения, для расторжения которого в одностороннем порядке такого согласия не требуется. По этому поводу в науке жилищного права верно подчеркивается, что само по себе отсутствие нормы, аналогичной правилам, установленным для иных видов договора найма, прямо указывающих на необходимость получения согласия членов семьи в этом случае, уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по данному вопросу — такое согласие не требуется 3. И если применительно к служебным жилым помещениям выбранный законодателем подход не вызывает возражений, то относительно других специализированных жилых помещений отсутствие согласия со стороны членов семьи на расторжение договора противоречит установленным в ст. 100 ЖК РФ положениям о равенстве прав нанимателя, проживающего в жилом помещении специализированного жилищного фонда, и членов его семьи.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда (п. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не безразлично для наймодателя, так как он рассчитывал на получение платы от нанимателя. Учитывая данное обстоятельство, закон обязывает нанимателей по названным договорам в письменной форме за три месяца предупредить наймодателя об их

См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / под ред. ОА Городова. - М.: Проспект, 2005. -С.180.

расторжении. Этот срок позволит наймодателю принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения (например, найти новых нанимателей).

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем, членам его семьи либо другими гражданами, за действия которых он отвечает, неправомерных действий, а также в иных случаях, не связанных с нарушением проживающими своих обязанностей, в частности, при необходимости сноса дома, непригодности жилого помещения.

К числу неправомерных действий, влекущих расторжение договора, относятся: систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; бесхозяйственное обращение с жилыми помещениями, приводящее к его разрушению и порче; использование жилого помещения не по назначению; не внесение нанимателем и проживающими совместно с ним лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для расторжения договора социального найма последнее нарушение должно иметь место в течение более шести месяцев без уважительных причин. Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации » разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд, а к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Для договора найма специализированного жилого помещения установлено аналогичное правило, но без учета причин неоплаты, которым, с нашей точки зрения, необоснованно не придается никакого значения.

Для договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования неполное и (или) несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги должно иметь место более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев либо образовавшаяся задолженность превышает три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев. По договору коммерческого найма для расторжения договора плата должна быть не внесена за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Все перечисленные составы правонарушений применительно к договору социального найма более детально раскрывает Верховный Суд РФ, однако нет сомнений в том, что данные разъяснения в полной мере относятся и к другим видам найма жилого помещения. Так, в соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.). К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей ху-

лиганских действий и др.). Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).95

Как правило, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на сделанное им предупреждение о необходимости устранения нарушений.

Применительно к договору коммерческого найма даже при наличии названных нарушений (в том числе указанных в пунктах 2 и 4 ст. 687 ГК РФ) суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. Данное правило, с одной стороны, свидетельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя по договору коммерческого найма и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его материальное положение и др.). Отсрочка необходима, например, в случае если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях. С другой стороны, в законе должен быть закреплен баланс интересов всех участников договора. Поэтому в ст. 687 ГК РФ следовало бы указать, что отсрочка возможна только при наличии уважительных причин, препятствующих выселению нанимателя. В противном случае, выселение нанимателя - «злостного» нарушителя своих обязанностей может затянуться на достаточно длительный срок.

Учитывая зарубежный опыт правового регулирования соответствующих отношений, М.Ю. Девицын предлагает российским судам взвешенно подходить к установлению сроков для устранения нанимателем нарушений при реализации обозначенных возможностей. Если судами будут предоставляться чрезмерно длительные сроки, хотя и в установленных пределах, то это может рассматриваться наймодателями как нарушение их основных прав, гарантированных в России, в том числе ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, что повлечет обращение потерпевших лиц в Европейский Суд по правам человека. По мнению автора, вряд ли имеет смысл совершенствовать закон, когда решение проблемы лежит на путях правоприме-

нения . С нашей точки зрения, правоприменителю в законе должны быть даны более четкие ориентиры для принятия правильного решения.

Обращаясь к вопросу расторжения договора найма специализированного жилого помещения необходимо помнить, что отнесение жилого помещения к числу специализированных и исключение из соответствующего жилищного фонда осуществляется на основании решения управляющего фондом государственного органа или органа местного самоуправления. Следовательно, при решении спорных вопросов, прежде всего необходимо выяснить: имел ли место названный административный акт, в противном случае положения жилищного законодательства, регулирующие основания и последствия прекращения договора найма, не подлежат применению, об этом свидетельствует и складывающаяся судебная практика . Кроме того, давая анализ перечисленным вариантам расторжения, следует отметить, что в ст. 101 ЖК РФ, посвященный расторжению договора найма в специализированном жилищном фонде используется слишком широкая, несвойственная жилищному законодательству в целом, формулировка применительно к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя: значимыми становятся любые, даже несущественные, нарушения договора, и хотя в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых по-

98

мещений» уточнено, что для расторжения договора должны иметь место существенные его нарушения (тождественные ранее перечисленным для иных видов договора найма), полагаем, такого рода детализация оснований должна быть отражена именно в положениях Жилищного кодекса РФ. Неудачным следует признать и наличие отсылочной нормы к ст. 83 ЖК РФ, регулирующей случаи прекращения договора социального найма, при возможности расторгнуть договор при любых нарушениях обращение к этой статье оказывается излишним. Но с другой стороны, ряд оснований расторжения договора социального найма, не закрепленных в ст. 83 ЖК РФ и не связанных с нарушением договора, могут иметь место и в специализированном фонде, в частности, снос, капитальный ремонт дома, в котором находятся специализированные жилые

”' См.: Девицын М.Ю. О значении постановлений федерального конституционного суда ФРГ и европейского суда по правам человека по делам, связанным с наймом жилого помещения для формирования российской судебной практики, связанной с расторжением договора коммерческого найма жилого помещения // Международное публичное и частное право. - 2008.-№ 4.-С. 21-23.

97 Надзорное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2006. №35-В06-12.

98 СЗ РФ. 6.02.2006. № 6. Ст. 697.

помещения и др. К сожалению, без внимания остались данные основания расторжения и для договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, а ведь речь идет об одном из важнейших аспектов права граждан на жилище - стабильности прав на жилое помещение, невозможности произвольного лишения жилого помещения. Для договора социального найма жилого помещения эти вопросы решены законодателем в ст. ст. 84-89 ЖК РФ. Думаем, при отсутствии аналогичных положений, даже срочный характер иных видов договора найма не поможет избежать сложностей, возникших при решении обозначенных вопросов.

Дополнительными основаниями для расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с учетом его специфики являются:

1) передача жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

2) наличие у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования, предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.

В литературе в качестве самостоятельного основания расторжения предусмотрен случай неправомерного предоставления жилого помещения, например, при сообщении гражданином не соответствующих действительности сведений и документов, послуживших основанием для заключения договора". Представляется, что в такой ситуации речь должна идти о применении последствий недействительной сделки, а не о расторжении договора, тем более, что ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований расторжения по инициативе наймодателя, не предусматривая в нем названного.

В качестве последствия расторжения договора законодатель называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилого помещения у лиц, которые не имеют на него права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера

См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. ТТ.В. Крашенинникова. -М.: Статут, 2005. - С.417.

применима только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Основанием выселения является решение суда.

ЖК РФ по вопросу выселения принципиально отличается от правил, содержащихся в гражданском законодательстве. Законодатель применительно к договору социального найма предусматривает случаи выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (по причине сноса, непригодности, перевода жилого помещения, передачи жилого помещения в силу закона религиозной организации, несоответствия размеров жилого помещения нормативам после проведения капитального ремонта дома) и другого не обязательно благоустроенного жилого помещения (в связи с не оплатой за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев без уважительных причин).

Требования к другому благоустроенному жилому помещению закреплены в ст.89 ЖК РФ: оно должно находиться в границах данного населенного пункта, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению и отвечать установленным требованиям. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Другое не обязательно благоустроенное жилое помещение предоставляется по нормам общежития, оно должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

Судебная практика исходит из того, что в резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи100.

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Общим последствием прекращения договора найма специализированного жилого помещения названо выселение без предоставления другого жилого по-

мещения. Для служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитии в законе установлены исключения из общего правила. Ряд категорий граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. Это в первую очередь лица, указанные в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, то есть работники, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на которые передано другому публичному образованию либо юридическому лицу. Помимо этого к ним относятся граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ:

члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Ко всем этим гражданам закон предъявляет общее требование: они не относятся к числу собственников жилых помещений, нанимателей по договору социального найма и членам их семей и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях гражданах.

Следует отметить, что в ныне действующем законодательстве значительно сокращен перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Согласно ст. 13 ФЗ от 29 декабря 2004г. №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ»101 граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитии, предоставленных им до вве-

СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1) .Ст.15.

дения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Эти лица обозначены в ст. 108, ст. 110 утратившего силу ЖК РСФСР, к ним, в частности относятся многодетные семьи, работники, уволенные в связи с ликвидацией организации или сокращением штата, одинокие граждане, проживающие с несовершеннолетними и др.

Всем перечисленным категориям граждан предоставляются другие не обязательно благоустроенные и не обязательно соответствующие норме предоставления жилые помещения по договору социального найма. Как видим, требования к предоставляемым жилым помещениям занижены, практически приравнены к тем, что закреплены для жилых помещений лиц, выселяемых в связи с неоплатой за жилое помещение и коммунальные услуги, а ведь в данном случае обеспечиваются социально незащищенные категории граждан. В свете сказанного согласны с выводом Г.Ф. Шешко, что такое выселение осуществляется без

102

снятия граждан с учета нуждающихся в жилых помещениях .

Одной из сложнейших проблем для правоприменительной практики стало отсутствие у собственника фонда жилых помещений, необходимых для обеспечения выселяемых лиц. Как следствие, граждане и при отсутствии оснований продолжают проживать в служебных жилых помещениях и помещениях в общежитии и в результате не могут воспользоваться всем объемом прав в отношении такого жилого помещения. Нередки случаи обращения нанимателей в суд с целью признания за квартирой или комнатой статуса помещения с общим правовым режимом. Перевести жилое помещение из одного фонда в другой или признать за ним статус жилого помещения с общим правовым режимом в судебном порядке весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих соответствующий порядок, не предусмотрено. Необходимо урегулировать поднятую проблему на уровне закона.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, также не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений.

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в

См. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. - 2006. - № 1.

жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Последствием расторжения договора коммерческого найма также является выселение без предоставления другого жилого помещения. Несмотря на то, что статья 688 ГК РФ не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения, поскольку срочность договора изначально предполагает дальнейшее выселение из жилого помещения без предоставления другого.