Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

В качестве примера применения этой правовой позиции Президиум ВАС РФ привел следующее дело.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу ст. ст. 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

На наш взгляд, указанную правовую позицию следует признать правильной и соответствующей характеру спорных правоотношений. До передачи имущества во владение арендатора (т.е. до фактической (физической) передачи имущества) договор аренды порождает лишь обязательственные правоотношения между сторонами договора, в связи с этим арендатор не может рассматриваться в качестве лица, имеющего возможность использовать вещно-правовые способы защиты. Более того, по нашему мнению, указанная правовая позиция должна распространяться и в отношении иных лиц, не получивших вещного права или владения после заключения договора. Например, не имеют права быть истцами по виндикационному иску лица, не получившие владение имуществом: ссудополучатель, хранитель, доверительный управляющий и т.д.

С теоретической и практической точки зрения интересно понять, почему, например, ВАС РФ предоставляет возможность новому собственнику или субъекту права оперативного управления <13>, которым не было передано владение имуществом, право на обращение с виндикационным иском, а арендатору - нет. По нашему мнению, с теоретической точки зрения это можно объяснить тем, что вещно-правовые способы защиты, к которым, в частности, относится виндикационный иск, могут быть использованы лишь субъектами вещного права <14>. В связи с этим новый собственник либо иной субъект, приобретший вещное право, вправе обращаться с виндикационным иском, даже если он никогда не являлся фактическим владельцем спорного имущества. Напротив, поскольку заключение договора аренды само по себе порождает лишь обязательственные правоотношения и не способно породить у арендатора какого-либо вещного права, лишь после фактической передачи имущества арендатор получает право владения, являющееся вещным правом.

--------------------------------

<13> См., например: Постановления Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17739/12, от 25.07.2011 N 1689/11, от 05.04.2011 N 12833/10, от 29.09.2010 N 4720/10, от 22.06.2010 N 1106/10.

<14> Вопрос о том, является ли право владения вещным правом и является ли оно в принципе субъективным правом, относится к вечным проблемам гражданского права, и, скорее всего, юристы никогда не придут к одной общепризнанной точке зрения. Однако, на наш взгляд, с точки зрения теории гражданского права наличие правомочия владения указывает на вещную природу субъективного права. Например, такой подход к квалификации правовой природы субъективного права, включающего правомочие владения, способен объяснить, почему в силу ст. 305 ГК РФ арендатор и иные лица, владеющие имуществом на основании договора, вправе использовать вещно-правовые способы защиты.