Современные российские реалии свидетельствуют о том, что лицо, осуществляющее инвестиционную деятельность в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, часто становится жертвой недобросовестных контрагентов. "Двойные" продажи строящихся объектов недвижимости стали обыденностью. В связи с этим обманутому инвестору важно знать, какие способы защиты он вправе избрать для восстановления нарушенного права и, самое главное, имеет ли он юридическую возможность истребовать приобретенный объект из владения третьих лиц.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 N 6271/11 Президиумом ВАС РФ был рассмотрен спор между инвестором и собственником недвижимости, получившим ее от контрагента инвестора, продавшим недвижимость в нарушении условий инвестиционного договора. Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что инвестор, который не зарегистрировал право собственности на недвижимое имущество, являющее объектом инвестиционного договора, не вправе обращаться к приобретателю недвижимости с виндикационным иском. По мнению Президиума ВАС РФ, надлежащим способом защиты прав инвестора является взыскание убытков с контрагента по инвестиционному договору.

Фабула дела сводилась к следующим обстоятельствам.

21.01.2003 между обществом "ВМА-ПРОЕКТ" (инвестором-застройщиком) и обществами "Интеко" и "СУ-155" (инвесторами) заключен инвестиционный контракт N И6-02/59-01/СИ на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого микрорайона и объектов инженерной инфраструктуры в районе поселка Трехгорка Одинцовского района Московской области. Подпунктом 4.1.1 указанного контракта предусмотрен определенный порядок распределения между участниками инвестиционной деятельности жилых и нежилых помещений, которые будут созданы в результате строительства жилого микрорайона.

Осуществляя функции инвестора-застройщика в отношении названного жилого микрорайона, 28.04.2003 общество "ВМА-ПРОЕКТ" с целью реализации инвестиционного проекта подписало с обществом "Теплоэнергетическая компания СУ-53" контракт N 8/04 на обеспечение тепловой энергией строящегося жилого микрорайона. Согласно этому контракту общество "Теплоэнергетическая компания СУ-53" обязано осуществить за счет собственных и/или привлеченных средств проектирование и строительство котельной с инженерным обеспечением; построенная котельная становится его собственностью.

Впоследствии общество "ВМА-ПРОЕКТ" по инвестиционному контракту от 10.11.2003 N 174/20-03 (в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2006 N 1), заключенному им с администрацией и министерством, приняло на себя обязательство по передаче в муниципальную собственность жилых помещений общей площадью 2 000 кв. м, а также объектов социальной сферы, входящих в состав жилого комплекса (школа, детские сады, пункт охраны порядка, раздаточный пункт молочной кухни, трансформаторная подстанция и т.д.). Перечень объектов приведен в подпункте 3.1.1 данного инвестиционного контракта. Подпунктом 3.1.2 и пунктом 3.2 контракта также предусмотрено, что иные объекты жилого и нежилого назначения, не указанные в подпункте 3.1.1, передаются обществу "ВМА-ПРОЕКТ" и распределяются между ним и привлеченными инвесторами и соинвесторами в соответствии с порядком, установленным ранее заключенным инвестиционным контрактом от 21.01.2003 N И6-02/59-01/СИ.

Согласно инвестиционному контракту от 10.11.2003 N 174/20-03 в составе объектов, которые переходят к обществу "ВМА-ПРОЕКТ" по окончании реализации инвестиционного проекта и подлежат распределению между участниками инвестиционной деятельности, в числе прочего имущества поименованы тепловые сети, являющиеся предметом настоящего спора.

На основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию котельной с объектами инженерного обеспечения от 27.12.2005 и утверждающего этот акт постановления главы Одинцовского района Московской области от 28.12.2005 N 4042 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 10.08.2006 зарегистрировано право собственности общества "Теплоэнергетическая компания СУ-53" на тепловые сети.

По договору купли-продажи от 01.06.2007 упомянутые тепловые сети проданы обществом "Теплоэнергетическая компания СУ-53" обществу "ГеоТэк". Переход права собственности на недвижимое имущество к обществу "ГеоТэк" зарегистрирован 12.10.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Общество "СтройСети", указывая на то, что именно оно является собственником тепловых сетей, а общество "Теплоэнергетическая компания СУ-53" неправомерно распорядилось принадлежащим ему недвижимым имуществом, продав его обществу "ГеоТэк", обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу "Теплоэнергетическая компания СУ-53" и обществу "ГеоТЭК" о признании права собственности на сооружение коммунальной инфраструктуры - теплосеть протяженностью 1 063,22 метра от котельной до врезки в жилые дома N 4, 5, 6, 7, 8, ЦТП-1, ЦТП-2, ЦТП-3, в двухтрубном исполнении, протяженность труб 2 126,44 метра, лит. К, расположенная по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Чистяковой, д. 26, о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.06.2007 купли-продажи указанной теплосети и об истребовании ее из незаконного владения общества "ГеоТЭК".

В обоснование заявленных требований истец сослался на заключенный с обществом "СУ-155" договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций для реализации инвестиционного проекта по застройке земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, мкр-н Кутузовский, пос. Трехгорка, 1-я очередь строительства. В соответствии с условиями этого договора общество "СтройСети" обязуется осуществить финансирование строительства ряда объектов инженерной инфраструктуры, в том числе и спорных тепловых сетей. Пунктами 4.1 и 5.2 договора предусмотрено право общества "СтройСети" на получение тепловых сетей в собственность.

По результатам рассмотрения требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество "СтройСети", привлеченное одной из сторон инвестиционного контракта от 21.01.2003 N И6-02/59-01/СИ (обществом "СУ-155") в качестве соинвестора в строительство объектов инженерной инфраструктуры, приобрело право собственности на спорные тепловые сети в соответствии с положениями ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Суд первой инстанции при этом указал, что дополнительным соглашением от 28.04.2006 N 9 изменен порядок распределения имущества, предусмотренный инвестиционным контрактом от 21.01.2003 N И6-02/59-01/СИ. Согласно внесенным изменениям спорные тепловые сети по окончании строительства подлежали передаче обществу "СУ-155" как одному из участников инвестиционной деятельности. Поскольку истец, являясь соинвестором строительства объектов инженерной инфраструктуры, состоит в договорных отношениям именно с обществом "СУ-155", которому это имущество должно было быть предоставлено по итогам реализации инвестиционного проекта, суд констатировал, что общество "СтройСети" приобрело право собственности в отношении тепловых сетей в силу прямого указания закона.

Полагая, что при таких обстоятельствах общество "Теплоэнергетическая компания СУ-53" не могло стать собственником тепловых сетей, а значит, не имело права распоряжаться ими путем заключения договора купли-продажи с обществом "ГеоТэк", суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности этой сделки. Так как общество "ГеоТэк" незаконно владеет тепловыми сетями, суд удовлетворил иск общества "СтройСети" о признании права собственности на данное недвижимое имущество и истребовании его из чужого незаконного владения ответчика.

Суд апелляционной инстанции не согласился с позицией суда первой инстанции о возникновении у истца права собственности на спорное недвижимое имущество, указав, что право собственности общества "Теплоэнергетическая компания СУ-53" на тепловую сеть было зарегистрировано в установленном порядке на основании документов, подтверждающих создание этого недвижимого имущества. Суд апелляционной инстанции указал, что согласно платежному поручению, представленному истцом в доказательство исполнения договора от 10.05.2006 N 1-ИК, финансирование строительства объектов инженерной инфраструктуры осуществлялось им уже после государственной регистрации права собственности общества "Теплоэнергетическая компания СУ-53" на спорную тепловую сеть. Учитывая изложенное и принимая во внимание тот факт, что общество "СтройСети" было привлечено к участию в инвестиционной деятельности уже после того, как строительство упомянутых объектов было закончено, суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца о наличии у него титула собственника в отношении данного имущества.

Суд кассационной инстанции признал выводы, изложенные в Постановлении суда апелляционной инстанции, ошибочными, отменил его и оставил в силе решение суда первой инстанции. По мнению суда кассационной инстанции, несмотря на то что истец был привлечен к финансированию строительства одной из сторон контракта от 21.01.2003 N И6-02/59-01/СИ (обществом "СУ-155"), он стал полноправным участником инвестиционной деятельности и субъектом права общей долевой собственности на объект инвестирования. Данное обстоятельство позволяет обществу "СтройСети" требовать признания за собой права собственности на тепловые сети, строительство которых было профинансировано им в рамках договора от 10.05.2006 N 1-ИК.

Президиум ВАС РФ не согласился с судебными актами судов первой и кассационной инстанций, указав, что их выводы не могут быть признаны соответствующими действующему законодательству и сложившейся практике применения норм материального права по следующим основаниям.

Президиум ВАС РФ указал, что, делая вывод о возникновении у истца права собственности на спорное имущество только лишь в связи с одним фактом финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, суды первой и кассационной инстанций не учли, что договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций, на основании которого заявлен виндикационный иск, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи. Данное обстоятельство не позволяет истцу в настоящем случае использовать вещно-правовые способы защиты своего права.

Президиум ВАС РФ обратил внимание, что согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены п. 5 Постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи - предмета купли-продажи.

Следовательно, разъяснил Президиум ВАС РФ, договор от 10.05.2006 N 1-ИК предоставляет истцу право требовать от общества "СУ-155" передачи тепловых сетей по итогам завершения соответствующего инвестиционного проекта. Такое право носит обязательственный характер и может быть реализовано истцом при неисполнении обществом "СУ-155" обязанности по передаче спорных тепловых сетей исключительно в порядке, установленном ст. 398 и п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Удовлетворяя заявленный иск, суды первой и кассационной инстанций также не учли, что по результатам реализации основного инвестиционного контракта от 21.01.2003 N И6-02/59-01/СИ, заключенного между обществами "ВМА-ПРОЕКТ", "Интеко" и "СУ-155", последнему во владение тепловые сети не передавались. Доказательств, указывающих на то, что общество "СУ-155" по итогам осуществления инвестиционного проекта ставило перед инвестором-застройщиком - обществом "ВМА-ПРОЕКТ" вопрос о фактической передаче тепловых сетей и государственной регистрации его права собственности на них, а также о том, что общество "СтройСети", в свою очередь, требовало этого же от общества "СУ-155", в материалах дела не имеется.

Ссылка судов первой и кассационной инстанций на то, что у истца возникло право собственности на тепловые сети, поскольку они после строительства подлежали передаче обществу "СУ-155", а впоследствии - истцу в соответствии с договором от 10.05.2006 N 1-ИК, не может быть признана обоснованной как противоречащая положениям гражданского законодательства, регулирующим оборот недвижимости.

Исходя из п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно установленным по делу обстоятельствам ни право собственности общества "СУ-155" на спорное недвижимое имущество, ни его переход к истцу по договору от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций в установленном порядке не регистрировались, что исключает наличие у общества "СтройСети" вещных прав на тепловые сети. Более того, на момент разрешения спора право собственности на эти объекты инженерной инфраструктуры было зарегистрировано за обществом "ГеоТэк", которое не являлось участником ни одного из указанных инвестиционных контрактов, а приобрело спорное имущество по договору купли-продажи.

Поскольку при изложенных обстоятельствах истец имеет лишь обязательственное право требования к обществу "СУ-155" о передаче недвижимого имущества либо право требовать возмещения убытков в связи с невозможностью исполнения последним принятого на себя обязательства, он лишен возможности оспаривать зарегистрированное право собственности третьих лиц на тепловые сети, используя при этом вещно-правовые способы защиты своего права, резюмировал Президиум ВАС РФ.

Для понимания правовой позиции ВАС РФ необходимо более подробно остановиться на нормах, регулирующих спорные отношения.

Исходя из положений ст. 301 ГК РФ для удовлетворения виндикационного иска обществу "СтройСети" было необходимо доказать право собственности на спорный объект недвижимости. При этом, несмотря на то обстоятельство, что объектом спора является недвижимое имущество, право собственности на которое в силу п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации, по мнению истца, он и без государственной регистрации права стал собственником объекта недвижимости в силу специальных положений инвестиционного законодательства. Правовым обоснованием иска в части возникновения у общества "СтройСети" права собственности являлись положения ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Вместе с тем согласно правовой позиции, сформулированной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. При этом Пленум ВАС РФ подчеркнул, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права.

Таким образом, лицо, осуществляющее финансирование в строительство, не является собственником недвижимого имущества до государственной регистрации права этого права в ЕГРП. Указанная позиция согласуется с позицией, содержащейся в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13534/10, от 04.06.2013 N 18185/12 и N 1276/13, согласно которой условие инвестиционного договора, предусматривающее возникновение у сторон права на созданный объект недвижимого имущества, порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами, но не право собственности на возведенный объект, поскольку право собственности на недвижимость возникает лишь после внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Поскольку истец никогда не являлся лицом, которое фактически владело тепловыми сетями, а заключение инвестиционного договора породило у истца лишь обязательственное право (требование) к обществу "СУ-155", но не вещное право (право собственности) на тепловые сети, истец не является лицом, которое вправе обращаться с виндикационным иском.