Целью предъявления виндикационного иска является восстановление владения конкретной вещью. В связи с этим для удовлетворения виндикационного иска необходимо:

во-первых, чтобы вещь сохранилась в натуре. При этом говорить о том, что вещь не сохранилась в натуре, можно как в том случае, когда произошла гибель вещи путем ее уничтожения, так и тогда, когда вещь была видоизменена (переработана, реконструирована) настолько, что была создана новая вещь. Это обусловлено тем, что по общему правилу с гибелью вещи в отношении ее прекращаются какие-либо субъективные права, наделяющие истца правомочием владеть вещью;

во-вторых, установить, является ли вещь, которой владеет ответчик, той самой вещью, в отношении которой истец имеет право владения. Иными словами, для удовлетворения виндикационного иска необходимо установить тождественность вещи, которой вправе владеть истец, с той вещью, которой фактически владеет ответчик, а для этого нужно, чтобы вещь была надлежащим образом индивидуализирована и ее можно было бы идентифицировать.

В отношении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска в отношении недвижимого имущества, конфигурация которого была изменена или которое было подвергнуто реконструкции, Президиумом ВАС РФ был выработан ряд принципиальных правовых позиций.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 3413/11 была сформулирована правовая позиция, согласно которой изменение физических границ помещений в здании (уточнение площади в результате обмера, приращение дверного проема, снос части стены и т.п.), внесение сведений об указанных изменениях в документы кадастрового учета, равно как и оформление права собственности на здание как на единый объект недвижимости, а также образование новых земельных участков (участка) путем преобразования прежних земельных участков (участка), не означают невозможность их виндикации.

Обстоятельства дела, применительно к которым Президиум ВАС РФ сформулировал эту правовую позицию, сводились к следующему.

ООО "Магазин "Элиас" (далее - общество "Магазин "Элиас", общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об истребовании из незаконного владения города Санкт-Петербурга доли в размере 51/743 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сытнинская, д. 9, лит. А, площадью 743 кв. м, ранее учтенный в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 78:7:3034:4 (далее - спорный земельный участок), вошедший в состав земельного участка, расположенного по тому же адресу, кадастровый номер 78:7:3034:8; нежилого помещения 1-Н (магазина) площадью 151,6 кв. м, этаж 1, ранее учтенного в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 78:7:3034:4:4, нежилого помещения 5-Н (склада) площадью 59,4 кв. м, этаж-цоколь, ранее учтенного в реестре объектов недвижимости за кадастровым номером 78:7:3034:4:3, расположенных в 8-этажном жилом здании (подземных этажей 1), учтенном за кадастровым номером 78:7:3034:4:4, находящемся по названному адресу.

Иск мотивирован тем, что спорное имущество выбыло из владения общества помимо его воли вследствие незаконного внесения изменений в сведения Единого государственного реестра юридических лиц об участниках и руководителе истца, в результате чего решение об отчуждении спорного имущества было принято сторонним по отношению к обществу лицом по поддельным документам.

Арбитражными судами установлено, что на момент судебного разбирательства границы спорных помещений изменены: помещение 1-Н (кадастровый номер 78:7:3034:4:4) объединено с помещением 4-Н и частью вестибюля лестницы Л-1; в помещение 5-Н (кадастровый номер 78:7:3034:4:3) включена часть лестничной клетки Л-1 (0,7 кв. м). После приобретения спорных помещений у общества "Полесье-Дон" собственником всех помещений в здании стал город Санкт-Петербург, установивший правовой режим здания как единого объекта с кадастровым номером 78:7:3034:4:4. Внешние границы земельного участка, долей в праве собственности на который обладало общество "Магазин "Элиас", изменены в связи с перераспределением земель, находящихся в государственной собственности, и спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для вывода судов о прекращении существования (гибели) объектов, являющихся предметом исковых требований, в результате чего в удовлетворении исковых требований общества "Магазин "Элиас" было отказано. Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды исходили из того, что истребуемые объекты (помещения и земельный участок) на момент разрешения спора существенно изменены, а потому прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что исключает возможность их виндикации.

Однако Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих арбитражных судов по следующим основаниям.

Президиум ВАС РФ указал, что изменение физических границ спорных помещений (уточнение площади в результате обмера, приращение дверного проема, снос части стены и т.п.), внесение сведений об указанных изменениях в документы кадастрового учета, равно как и оформление права собственности города Санкт-Петербурга на здание как на единый объект недвижимости, не означают невозможность их виндикации в связи со следующим.

В силу ч. 7 ст. 4 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено названным Законом. Следовательно, государственный кадастр недвижимости позволяет определить спорные помещения в качестве индивидуально-определенных вещей. Изменение границ помещений путем их объединения не означает невозможности восстановления помещений в прежнем виде.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 78:7:3034:8 образован в результате перераспределения земель, находящихся в государственной собственности, и спорного земельного участка (кадастровый номер 78:7:3034:4). Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07 <27>.

--------------------------------

<27> Аналогичная позиция была выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16974/07.

В п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, подытожил Президиум ВАС РФ, вывод судов о невозможности истребования обществом "Магазин "Элиас" принадлежавших ему на праве собственности объектов недвижимости вследствие прекращения их существования является неправильным. Спорные помещения, земельный участок и соответствующие записи о них как самостоятельных объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены. Исходя из изложенного, Президиум пришел к выводу, что у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований общества "Магазин "Элиас" об истребовании спорного имущества из владения города Санкт-Петербурга в лице Комитета.

Изложенное дает основание полагать, что правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 3413/11, предоставляет возможность удовлетворения виндикационного иска в том случае, если спорная недвижимость не изменила своих основных физических параметров и качеств. Более того, юридическая гибель недвижимого имущества в результате оформления права собственности на отдельные объекты недвижимости как на единый объект недвижимости или образование новых земельных участков (участка) путем преобразования прежних земельных участков (участка) не означает невозможность их виндикации, если существует возможность их идентификации.

По-иному Президиум ВАС РФ смотрел на возможность удовлетворения виндикационного иска в отношении реконструированного недвижимого имуществ. В том случае, если в результате реконструкции (строительства) объекта физические характеристики недвижимого имущества изменились настолько, что, по сути, была создана новая вещь, существенно отличающаяся от первоначального объекта своими количественными или качественными характеристиками, в удовлетворении виндикационного иска должно быть отказано. Соответствующие правовые позиции содержатся в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 30.09.2008 N 8356/08, от 19.01.1999 N 6988/97, от 28.05.1996 N 8351/95.

Так, в Постановлении от 28.05.1996 N 8351/95 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что по смыслу ст. 301 ГК РФ виндикационный иск собственника об истребовании из чужого незаконного владения принадлежащего ему имущества может быть удовлетворен, если истребуемое имущество имеется в наличии. Поэтому без проверки и оценки доводов ответчика о капитальной перестройке спорного строения, ставшего практически новой недвижимой вещью, не может быть разрешен вопрос об обоснованности заявленного иска.

Аналогичная позиция была выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.09.2008 N 8356/08. Президиум указал, что одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации. Однако судами не учтены обстоятельства, связанные с проведением полной реконструкции аэровокзального комплекса аэропорта и созданием нового имущественного комплекса, обладающего качественно иными инженерно-техническими и архитектурными свойствами. Указанные обстоятельства исключают возможность как признания права собственности, так и виндикации имущественного комплекса, уже не существующего в натуре вследствие полной реконструкции и создания нового объекта, несмотря на сохранение его наименования и целевого назначения, резюмировал ВАС РФ.