Нередко случается так, что недобросовестный арендодатель заключает в отношении одного и того же имущества несколько договоров аренды, что исключает возможность передачи имущества всем арендаторам. В такой ситуации арендаторам важно понять, какой способ защиты они вправе избрать для защиты своих прав. Для избрания надлежащего способа защиты ключевым фактом является то обстоятельство, передал ли арендодатель имущество другому арендатору или нет.

Как было разъяснено в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки <70>.

--------------------------------

<70> Указание Пленума ВАС РФ о том, что арендатор, лишенный возможности требовать передачи имущества в связи с передачей арендодателем этого имущества другому лицу, имеет право взыскать с арендодателя неустойку, дает основание полагать, что Пленум ВАС РФ считает, что такие договоры аренды считаются действительными. В противном случае арендатор не мог бы требовать взыскания неустойки в силу п. 2 ст. 329 ГК РФ. Ранее ВАС РФ исходил из того, что договор аренды, заключенный в период действия другого договора аренды того же имущества, является ничтожным (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 N 4818/06, Постановление Пленума ВАС РФ от 20.04.1993 N 10 "По делу N 28-896 Московского городского арбитражного суда").

Следовательно, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ спор арендаторов и арендодателя о передаче имущества подлежит разрешению на основании правил ст. 398 ГК РФ. В силу указанной нормы в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору (т.е. арендатору) последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника (т.е. арендодателя) и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в случае неисполнения обязательства арендодателя о передаче имущества арендатор вправе требовать передачи имущества только в том случае, если оно не было передано другому лицу. В случае если имущество было передано другому лицу, надлежащим способом защиты арендатора является обращение с иском о возмещении убытков и взыскании неустойки, если неустойка была предусмотрена договором.

В связи с этим необходимо понимать, что невладеющий арендатор не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска к арендатору, владеющему спорным имуществом. Данный вывод подтверждается не только правовой позицией, сформулированной в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", но и более ранними правовыми позициями, сформулированными Президиумом ВАС РФ. Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Следует заметить, что от невозможности передачи имущества арендодателем в связи с тем, что оно было им передано другому арендатору, необходимо отличать случаи, когда арендатор, которому имущество было передано арендодателем, лишился владения в результате самоуправных действий другого арендатора. В этом случае невладеющий арендатор имеет возможность защищать свои права при помощи виндикационного иска. Соответствующая правовая позиция была сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.06.1999 N 720/99. Президиум указал, что наличие у лица, самовольно захватившего помещение, договора аренды не могло служить основанием для отказа в иске утратившего владение арендатора, поскольку договор аренды не давал лицу права самоуправно занять помещение, используемое на законных основаниях другим арендатором.