Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ дают основание выделить обстоятельства, сопутствующие приобретению имущества, существование которых не позволяет признать ответчика добросовестным приобретателем имущества. Все перечисленные ниже обстоятельства объединяет то, что в случае проявления должной осмотрительности лицо, приобретшее имущество, могло установить, что его контрагент не является управомоченным отчуждателем имущества. При этом, знакомясь с правовыми позиция ВАС РФ, всегда необходимо учитывать, что такие словосочетания, как "должная осмотрительность", "разумные меры" и т.д., не имеют четких границ. Суд определяет добросовестность приобретателя, исходя из конкретных обстоятельств совершения и условий сделки (объект, цена, место совершения, обстановка совершения, личность контрагента и т.п.).

Итак, практика ВАС РФ и ВС РФ позволяет выделить следующие обстоятельства:

1) на момент совершения сделки по приобретению недвижимого имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");

2) договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен в период, когда существовали судебные запреты на совершение распорядительных действий с недвижимым имуществом, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая запись (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2012 N 17037/11);

3) приобретатель знал, что в нарушение установленного порядка регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество контрагент и его правопредшественники не зарегистрировали право собственности (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.12.2001 N 1125/00);

4) в период рассмотрения судебного спора, информация о котором была размещена на официальном сайте ВАС РФ, спорные объекты недвижимого имущества сменили четырех собственников, два из которых были созданы и зарегистрированы в качестве юридических лиц непосредственно под сделки о приобретении спорных объектов недвижимости (Постановления Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15278/10, от 05.04.2011 N 15293/10);

5) договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен в период, когда еще не истек срок на обжалование определения суда об отмене принятых обеспечительных мер в виде ареста этого недвижимого имущества, а переход права собственности на него был зарегистрирован после отмены указанного определения вышестоящим судом (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 10715/12);

6) в период регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество приобретатель имущества был уведомлен регистрационной службой о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с наложением ареста на объекты недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2012 N 17037/11);

7) наличие аффилированности между истцом и ответчиком на момент совершения сделок по отчуждению имущества, родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, родственные и иные связи между ними, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о взаимосвязанности группы физических или/и юридических лиц (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", Постановления Президиума ВАС РФ от 15.10.2013 N 1426/13, от 24.09.2013 N 10715/12, от 26.03.2013 N 14828/12, от 20.03.2012 N 14989/11, от 27.07.2011 N 3990/11, от 09.12.2010 N 8455/10, от 15.05.2001 N 9291/00, от 02.07.1996 N 1616/96, Определение ВС РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473);

8) спорное имущество не передавалось в фактическое владение приобретателя (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", Постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2001 N 5482/00, Определение ВС РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473);

9) имущество приобретено покупателем по цене значительно ниже рыночной, т.е. по цене, явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", Постановления Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 8455/10, от 09.09.2008 N 6132/08, от 18.12.2007 N 10665/07, Определение ВС РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473);

10) сделки по отчуждению имущества совершены в короткий период времени, расчеты производились за счет заемных средств последующих приобретателей недвижимости, имущество фактически оставалось во владении и пользовании истца на основании договоров аренды, при этом заключенные сделки (договор купли-продажи и договор аренды) являлись явно убыточными для истца (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 10715/12);

11) покупатель, приобретающий крупный пакет акций у контрагента, владеющего акциями короткий период времени, ограничился лишь проверкой сведений, содержащихся в выписке по счету, хотя имел реальную возможность получить из общедоступных источников сведения об ограничении полномочий органов юридического лица, являющегося собственником акций, в связи с введением процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 13815/10).