Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.03.2013 N 14828/12, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество. По мнению Президиума ВАС РФ, указанная правовая позиция вытекает из положений п. 2 ст. 290 ГК РФ, устанавливающих, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

На наш взгляд, правовая позиция Президиума ВАС РФ объясняется тем, что у общего имущества многоквартирного дома существует специальный правовой режим, который не позволяет рассматривать его в качестве самостоятельного объекта прав <83>, что, в свою очередь, исключает возможность признания указанного имущества индивидуальной собственностью. Несмотря на то обстоятельство, что правовая позиция была сформулирована применительно к общему имуществу многоквартирного дома, по нашему мнению, ее можно применять и к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Последний вывод находит свое подтверждение в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в котором содержится правовая позиция, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ регулируются, в частности, ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ, в связи с чем, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Аналогичная правовая позиция была закреплена в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

--------------------------------

<83> Согласно ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 38 ЖК РФ, устанавливающей, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Следовательно, особенность правового режима общего имущества многоквартирного дома, в частности, заключается в том, что оно неразрывно связано с правом собственности на помещения в многоквартирном доме. Отчуждение имущества многоквартирного дома (доли в праве собственности на общее имущество жилого дома) без права собственности на помещение невозможно.