Понятие «жилищный фонд» используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. С определением жилищного фонда Российской Федерации проблем правового порядка практически нет[1], существует данное законодателем (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ) понятие, в соответствии с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд Российской Федерации. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера[2].

Определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР предлагала следующую классификацию. Жилищный фонд включал: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Соответственно исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г.

В литературе последних лет предлагались различные основания классификации жилищного фонда.

После принятия законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» одни исследователи продолжали делить жилищные фонды в соответствии с ЖК РСФСР1, другие предлагали классифицировать их по отнесению к той или иной форме собственности. После принятия 4 июля 1991 г. Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» исследователей классификации по формам собственности стало значительно больше[3] [4].

Нельзя не обратить внимание на то, что Верховный Совет РФ, принимая в 1992 г. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», разделил жилищный фонд на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд, а также жилищный фонд в коллективной собственности. Анализируя данную классификацию, Ю.К. Толстой указывал на то, что здесь не соблюдено единство классификационного основания[5]. Соглашаясь с этим, вероятно, следует отметить то обстоятельство, что отступления от классификационных оснований содержались в одном из законов, вносивших последние изменения в Конституцию РСФСР (в части определения форм собственности). Закон лишь спроецировал данные положения применительно к жилищному фонду.

С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: 1) по принадлежности к той или иной форме собственности и 2) в зависимости от использования.

По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции РФ (ч. 3 ст. 40), в ГК РФ (ст. 672), в ЖК РФ (ст. 19)):

частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входят помещения жилищного фонда общественных объединений и жилищного фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;

муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В литературе классифицировать жилищный фонд в зависимости от использования предлагалось достаточно часто[6]. В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в действующем ЖК РФ. Согласно ч. 3 ст. 19 Кодекса в зависимости от целей использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы:

жилищный фонд социального использования — жилые помещения, предоставляемые гражданам органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;

индивидуальный жилищный фонд — жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юри-

дическими лицами — собственниками жилых помещений (помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования);

коммерческий жилищный фонд — жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам в аренду с целью извлечения прибыли;

специализированный жилищный фонд — жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством.

[1] В экономической литературе и в СМИ иногда используется понятие «жилой фонд». Безусловно, используемое в нормативных актах определение «жилищный фонд» более точное.

[2] В 2003 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 2 млрд 853 млн кв. м (Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003. С. 200).

[3] См., например: Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: АО «ЛогоВАЗ- ПРЕСС», 1993. С. 8.

[4] См., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996. С. 19-24; Се- дугин П.И. Жилищное право. М.: Изд. группа «Норма-Инфра-М», 1997. С. 54-56.

[5] См.: Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 20.

[6] См., например, предыдущие издания данной работы.