Раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, подвинуло из первых рядов сделок с жильем немного назад договоры обмена жилых помещений: во второй половине 90-х гг. на первом месте была приватизация, в настоящее время — купля-продажа жилых помещений. Между тем, по нашему глубокому убеждению, обмен не стоит «сбрасывать со счетов». При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д. и т.п.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом1.

Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия[1] [2]. В постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. содержались нормы, регулирующие порядок обмена жилыми помещениями[3]. Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других[4]; иные полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения — перемену лиц в обязательстве[5]. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.

Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками — с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действовавшее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок1. Некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов[6] [7] [8].

В связи с постепенным вовлечением жилых помещений в гражданский оборот в Указе Президента Союза ССР от 19 мая 1990 г. «О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах

3 ______ _

по их практической реализации» кроме всего прочего подчеркивалась необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления такого обмена широкого практического применения данный договор не нашел.

Нельзя не обратить внимание на то, что еще до распада Союза ССР в Узбекистане и Азербайджане данный вопрос был решен достаточно определенно. Так, в Азербайджанской ССР постановлением Совета Министров от 14 июня 1998 г. № 207 был разрешен обмен жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (части дома), принадлежащие гражданам на праве собственности[9].

С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и в особенности Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права1.

Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. № 133/72. Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный названными Правилами.

24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», где существенно расширялся круг участников данного соглашения. В частности Законом предусматривалось, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). То есть была предусмотрена возможность участия собственников в договорах об обмене жилых помещений.

При сравнительном анализе данной нормы и действующих до принятия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» нормативных актов можно без преувеличения сделать вывод о том, что [10] [11] ст. 20 Закона значительно расширяла возможности граждан по распоряжению занимаемыми жилыми помещениями.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Представляется, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ «Договор найма жилого помещения» не содержит (и не содержала) указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

До принятия указанного Закона на федеральном уровне обмен регулировался ЖК РСФСР и Инструкцией о порядке обмена жилыми помещениями в РСФСР, утвержденной приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г.[12] Следует обратить внимание на то, что данные акты не предусматривали возможность обмена жилья, принадлежащего гражданину на праве собственности, на жилище, занимаемое по договору найма либо на основании членства в кооперативе.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.

Возможность участия в обмене собственников жилых помещений просуществовала сравнительно небольшой промежуток времени — до 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие ЖК РФ не была предусмотрена и возможность участия в обмене членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 обращает внимание на ограничение в ЖК РФ обменов по сравнению с прежним законом. В частности в п. 33 Постановления указывается, что обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фондов коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрены.

Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.

Действующий ЖК РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями, однако в отличие от Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» данный Кодекс разрешает обмен только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями в жилищном фонде социального использования.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

ЖК РФ предусматривает случаи запрета заключения договора обмена (ст. 73).

Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными совершенных ранее обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания.

Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого благоустроенного жилья.

Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.

Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

До 1 марта 2005 г. четкий механизм осуществления обмена жилья нормативно на федеральном уровне не был определен, отдельные субъекты Федерации самостоятельно устанавливали такой механизм[13]. В настоящее время порядок оформления обмена жилыми помещениями установлен в ст. 74 ЖК РФ. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Обращаем внимание на то, что договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Такой документ представляется нанимателями, заключившими данный дого-

вор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Наймодатель, согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащих требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства. По тем же правилам рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и иных причин пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Обращаем внимание на то, что договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями. Одновременно такой договор 378

является основанием для заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Вышеуказанные расторжение и заключение договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления вышеназванных документов.

При внешней схожести договоры обмена и мены жилья — это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны являются сонанимателями жилых помещений в социальном жилищном фонде.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся — письменное оформление договора мены и государственная регистрация перехода права собственности, для обменивающихся — оформление через орган местного самоуправления.

Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается по ЖК РФ.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота1.

[1] Жилищный кодекс Украинской ССР: Научно-практический комментарий / Под ред.

И. Зайчук. Киев: Изд-во полит. лит., 1990. С. 206.

На практике заключение таких соглашений имело широкое распространение.

[3] СЗ СССР. 1928. № 6. Ст. 49.

[4] См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 162; Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. М.: Юрид. лит., 1980. С. 131—134; ГонгалоБ.М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск: Свердловский юрид. ин-т, 1984. С. 82.

[5] См.: ЧерепахинБ.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962.

80; МедведевМ.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 1971. С. 5-6.

[6] См., например: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М.: Юрид. лит., 1990. С. 211.

[7] См., например: МасловВ.Ф. Защита личных прав граждан. Харьков, 1970. С. 163.

[8] Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. № 22. Ст. 409.

[9] Вестник ВС СССР. 1991. № 3. С. 11.

[10] См., например: ГетманЕ.С. О жилищных правах и обязанностях. М.: Знание, 1992. С. 18.

[11] См.: Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург: Уральское юрид. изд-во, 1996. С. 136-142. Интересно, что прокуратура Свердловской области оспорила данный документ, дело дошло до Верховного Суда РФ, где заседание проходило за день до публикации Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». О данном споре см.: Правотворчество как форма реализации полномочий субъектов Российской Федерации. Круглый стол // Российский юридический журнал. 1993. № 1. С. 20.

[12] См.: Жилищное законодательство: Сборник нормативных актов и документов. М.: СПАРК, 1996. С. 370-377.

[13] См., например, упоминавшиеся ранее Правила обмена жилыми помещениями в Свердловской области.