Предыдущие акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно тем, что вплоть до 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности.

На сегодняшний день правовое регулирование оборота жилой недвижимости осуществляется на основании ГК РФ, ЖК РФ, а также Семейного кодекса РФ (в части общей собственности).

Содержание права собственности на жилое помещение заключается в том, что, во-первых, на основании п. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, установленными ЖК РФ. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе и т.п.).

Правомочие пользования — основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления (для производственных или личных нужд) (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им.

Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Во-вторых, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества самостоятельно, если иное не предусмотрено законом или договором.

Итак, можно выделить следующие права собственника жилого помещения:

по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (например, уничтожать, выбрасывать вещь);

отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

оставаясь собственником, передавать права владения и пользования жилым помещением:

членам своей семьи,

гражданам (на основании договоров найма, безвозмездного пользования),

юридическим лицам (на основании договора аренды),

отдавать имущество в залог, передавать в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество и обременять его другими способами.

Обязанности собственника жилого помещения:

осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Права собственности на жилое помещение ограничены прежде всего

его назначением. Так, собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ);

нести бремя содержания жилого помещения — расходы на текущий и капитальный ремонт, оплату коммунальных услуг;

поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном квартирном доме.

Право собственности носит бессрочный характер. Права всех собственников защищаются равным образом.

Особый правовой режим права собственности на жилые помещения (квартиры, дома) как недвижимое имущество заключается в том, что право собственности на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, в результате приватизации государственного или муниципального жилищного фонда, а также передачи жилья по наследству.