При рассмотрении ограниченных вещных прав на жилые помещения следует отметить, что на сегодняшний день законодатель не приводит полного перечня таковых ни в Жилищном[1], ни в Гражданском кодексе. В разделе II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ЖК РФ данному вопросу в самых общих чертах посвящена глава 5 «Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан». Однако и в ней отсутствует перечень тех лиц, которых можно рассматривать как обладателей вещных прав на жилое помещение. В данной главе рассматриваются прежде всего права и обязанности собственника жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ); права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ); обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ); пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ); выселение гражданина, право пользования которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК РФ).

Как видно из данного перечня, законодатель не проводит систематизацию ограниченных вещных прав в отношении жилого помещения.

Проблема разграничения вещных и обязательственных прав в первую очередь относится к вопросам, которые должны быть разрешены гражданским законодательством. Раздел II «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ должен был бы решить поставленный вопрос. Однако в ст. 216 «Вещные права лиц, не являющихся собственниками» законодатель также не устанавливает критерии для определения ограниченных вещных прав, приводя лишь неполный перечень рассматриваемых далее прав лиц, не являющихся собственниками. Следует отметить, что в перечень ст. 216 даже не были включены вещные права членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренные главой 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», что зачастую приводит к ошибочным заявлениям о том, что данные права не являются вещными.

Глава 18, включенная в структуру ГК РФ, представляется крайне неудачной, поскольку, не решая основной задачи базового закона — определить, что является объектом данных правоотношений и какие виды вещных прав на жилое помещение, кроме права собственности, могут возникать, она по сути дублирует отдельные положения ЖК РФ. При этом происходит «смешение» по предмету регулирования правоотношений, поскольку вопросы «пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда» отнесены к компетенции жилищного законодательства в соответствии со ст. 4 ЖК РФ.

Еще одной проблемой при определении наличия ограниченных вещных прав на жилое помещение у лиц, не являющихся собственниками, является неопределенность законодателя в вопросе государственной регистрации этих прав. По общему правилу, ограниченные вещные права рассматриваются как «обременения» права собственности на объект недвижимости и вследствие этого должны проходить государственную регистрацию (ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2]). В настоящее время право (именно право, а не обязанность!) провести регистрацию своего права пользования жилым помещением в виде обременения, т.е. как ограниченное вещное право, прямо закреплено только за лицами, пользующимися жилыми помещениями на основании завещательного отказа. Кроме того, поскольку законодатель предусматривает возможность применения аналогии в отношении прав получателя ренты по правилам, установленным для отказополучателя, то можно сделать вывод о том, что лицо, пользующееся жилым помещением на основании ст. 34, также вправе произвести регистрацию своего права. Вместе с тем самое распространенное право — право членов семьи собственника, на сегодняшний день не подлежит государственной регистрации. В связи с этим рассмотрение ограниченных вещных прав в сфере жилищного законодательства достаточно затруднено, поскольку, как уже было отмечено, четких критериев того, что представляют собой вещные права на жилое помещение лиц, не являющихся собственниками, в законе нет.

Таким образом, при отсутствии четких критериев разделения вещных и обязательственных прав на жилые помещения в данной главе мы будем руководствоваться положением о том, что вещные права представляют собой права лиц, не являющихся собственниками по владению, пользованию и распоряжению (в любых сочетаниях) вещами, при условии, что данные правомочия возникли не на основании договора с собственником, или иными лицами, управомоченными собственником на передачу прав.

Рассмотрев основания возникновения прав на жилые помещения у лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, а также ориентируясь на положения гражданского законодательства о вещных правах, мы можем сделать вывод о том, что именно на вещных, а не на обязательственных правах базируется право пользования жилыми помещениями:

лиц, пользующихся жилыми помещениями в качестве членов семьи собственника (ст. 292 ГК РФ; ст. 31 ЖК РФ);

бывших членов семьи собственника в тех случаях, когда законодатель сохраняет за ними право пользования жилыми помещениями (ст. 31 ЖК РФ; ст. 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ»[3]);

лиц, пользующихся жилыми помещениями на основании завещательного отказа;

лиц, являющихся членами жилищных кооперативов, и проживающих в жилых помещениях, принадлежащих кооперативам до выплаты паевого взноса.

Ограниченные вещные права следует рассматривать в контексте соотношения их объема с правами собственника жилого помещения. Право собственности, являющееся полным вещным правом, предоставляет собственнику жилого помещения максимальный объем правомочий: владение, пользование, распоряжение. Таким образом, при изучении прав указанных лиц, обладающих, на наш взгляд, вещными правами ограниченного характера, мы рассматриваем объем правомочий каждой категории в сравнении с объемом прав собственников жилого помещения.

Объем вещных прав в отношении жилого помещения у лиц, не являющихся собственниками, как правило, ограничивается правом пользования жилым помещением наравне с собственником. Лица, пользующиеся жилым помещением на основании ограниченных вещных прав, как правило, не обладают правом вселять в жилое помещение иных лиц без согласия собственника (кроме членов кооперативов). Однако в качестве исключения из общего правила предусмотрено право на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей к родителям.

Право пользования жилым помещением за лицами, не являющимися собственниками, может носить как срочный, так и бессрочный характер, основываться на отношении правообладателя и собственника жилого помещения, обременять жилое помещение, носить самостоятельный или производный характер.

Лица, пользующиеся жилыми помещениями наравне с собственником, несут равные с ним обязанности, вытекающие из пользования таким жилым помещением. Для дееспособных и ограниченных в дееспособности пользователей жилых помещений установлена солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из жилищных правоотношений. Проживающие в жилом помещении на основании ограниченных вещных прав лица обязаны соблюдать жилищное законодательство, права и законные интересы других лиц, проживающих в данном жилом помещении, а также права и законные интересы лиц, проживающих в данном многоквартирном доме.

[1] Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (ч. I). Ст. 14; СЗ РФ. 05.01.2015. № 1 (ч. I). Ст. 52.

[2] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

[3] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»//СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (ч.1).Ст. 15.