В первую очередь рассмотрим правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в соответствии с целевым назначением, правилами пользования. Права распоряжения у них ограничены.

По решению собственников помещений, принятому на собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если такая передача не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Так, могут быть переданы в срочное пользование (например, на основании договора аренды) другим лицам: лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельные участки. Такая передача на возмездных началах может быть вызвана интересами получения имущественной выгоды от размещения в подвалах многоквартирных домов ресторанов, баров, кафе, магазинов; на технических этажах — мастерских по ремонту и обслуживанию передающих радиотелеаппаратуры; на крышах домов — рекламных щитов и т.д. Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, коридоры, ограждающие и несущие конструкции, лифтовые, иные шахты, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри помещений.

Допустимо как уменьшение, так и увеличение общего имущества в многоквартирном доме с согласия всех собственников на основе реконструкции, разрешенной компетентными органами (в частности, установка современных лифтов, нового инженерного оборудования в технических подвалах и т.д.).

Согласно ч. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования им другими лицами. Иными словами, это сервитут (ст. 274 ГК РФ). Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры о сервитуте и его условиях подлежат разрешению в суде.

Весьма интересной является норма, закрепленная в ч. 6 ст. 36 ЖК РФ, устанавливающая, что в случае разрушения, в том числе случайной гибели, или сноса многоквартирного дома собственники помещений в этом доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался дом, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Такие собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Далее перейдем к рассмотрению вопросов содержания общего имущества в многоквартирном доме. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме связано с расходами на содержание этого имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Соответственно, чем больше площадь квартиры или нежилого помещения, тем больше доля его собственника в праве общей собственности, и, следовательно, больше расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

В обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит также соблюдение технических, противопожарных, санитарно-гигиенических правил, правил содержания жилых домов. Они обязаны содержать помещения, находящиеся в их собственности, в надлежащем состоянии и осуществлять их ремонт за свой счет (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Так, согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам[1];

поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Далее необходимо рассмотреть вопросы изменения границ помещений в многоквартирном доме. В ст. 40 ЖК РФ не ограничено право собственников на создание более комфортных условий проживания. Собственник может увеличить площадь своего жилья за счет приобретения и присоединения (объединения) смежных помещений, расположенных как на одном этаже с его квартирой (комнатой), так и под ней либо выше этажом.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены два и более помещения без согласия собственников других помещений.

Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества. Однако подобные действия уменьшают размер общего имущества многоквартирного дома, поэтому осуществлять их допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Уменьшение размера общего имущества изменяет долю в праве общей собственности на это имущество и соответственно должно найти отражение в ЕГРП.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

[1] Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (ред. от 17.12.2014) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.