В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от различных обстоятельств. Например, если в доме более шестнадцати квартир, собственники уже не могут осуществлять непосредственное управление таким домом. Позиция законодателя по вопросу оптимального количества квартир для непосредственного управления многоквартирным домом неоднократно изменялась. Первоначально было установлено, что жилых помещений должно быть не более четырех[1], потом в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ (в редакции от 30.11.2010) все ограничения по количеству квартир были сняты. Однаков2011 г.[2]ст. 164 ЖК РФ была дополнена ч. 1.1, в которой было установлено ограничение в количестве не более 12 квартир. И наконец, последнее количественное ограничение квартир (не более 16) было установлено в 2014 г.[3] Позиция законодателя по количественному ограничению числа квартир при непосредственном управлении многоквартирным домом объясняется трудностью решения организационных вопросов при большом количестве квартир.

Если в доме менее 16 квартир и отсутствует большинство желающих самостоятельно заниматься управлением дома, то также не будет выбран такой способ, как непосредственное управление собственниками помещений.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения такого собрания должен соответствовать требованиям, закрепленным в ст. 44—48 ЖК РФ. Решение общего собрания о выборе способа управления оформляется протоколом[4] и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года самостоятельно не выбрали способ управления этим домом, или принятое на общем собрание решение о способе управления не было реализовано в указанный срок, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Порядок управления многоквартирным домом, где помещения находятся в собственности государства либо муниципалитета, устанавливается постановлением Правительства РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.

[1] См.: ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»),

[2] Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[3] См.: п. 5 ст. 1 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

[4] Примерная форма протокола предусмотрена в приложении № 3 к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».