Совет многоквартирного дома (далее — Совет МКД) обязательно создается в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК или иные специализированные потребительские кооперативы, при условии, что в доме более 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).

Таким образом, Советы МКД пришли на смену таким общественным формам контроля и управления домами, как домовые комитеты' и старшие по подъезду и этажам.

Цели создания Совета МКД заключаются в осуществлении общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ), обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в МКД и разработка предложения для принятия общим собранием решений по вопросам пользования общим имуществом в МКД и управления МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД избирается из числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме сроком на два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников. Общее собрание собственников помещений вправе в любое время переизбрать Совет МКД в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей (ч. 10 ст. 161.1 ЖКРФ).

В статье 161.1 ЖК РФ упоминается и о квартирах, и о помещениях, что создает неопределенность в вопросе о том, кто имеет право избирать Совет МКД и кто может войти в состав совета. В юридической литературе была высказана точка зрения, что этими правами обладают только собственники квартир[1] [2]. Действительно, в ч. 4 ст. 161.1 ЖК указывается, что количественный состав членов Совета МКД определяется с учетом квартир. Но такая позиция не соответствует другим нормам ЖК РФ. Прежде всего в ч. 1 ст. 161.1ЖК РФ установлено, что Совет МКД избирается на общем собрании собственников помещений в данном доме. Из этого следует, что таким правом обладают собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК, к жилым помещениям относится и комната в жилом доме. В свою очередь, на основании ст. 42 ЖК РФ собственник такой комнаты имеет долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. На основании ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ правом голоса на общем собрании обладают собственники помещений, причем, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей площади на общее имущество в данном доме. В этом вопросе необходимо учесть также ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, где говорится о праве каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом как лично, так и совместно с другими лицами. Поэтому собственник нежилого помещения и собственник комнаты в многокомнатной квартире имеет право принимать участие в общем собрании, избирать и быть избранным в Совет МКД. В связи с этим в юридической литературе высказана точка зрения, что Совет МКД должен представлять интересы всех жителей дома[3].

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. По общему правилу количество членов Совета МКД устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир, но общее собрание вправе установить и иные критерии определения количественного состава Совета. В отличие от прежнего законодательства[4], в котором определялась, что численность домового комитета не может быть менее 7 человек, в действующем жилищном законодательстве такое право предоставлено общему собранию собственников помещений.

Совет не подлежит регистрации в органах местного самоуправления или иных органах. Можно согласиться с точкой зрения, что отсутствие хотя бы упрощенной регистрации в органах местного самоуправления не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами[5].

Руководство деятельностью Совета МКД осуществляет председатель Совета МКД, выбираемый из членов совета, являющихся собственниками помещений в таком доме.

В случае, если в течение календарного года собственники не приняли решение о создании Совета МКД или принятое решение не реализовано в этот срок, орган местного самоуправления, в трех месячный срок, должен созвать общее собрание собственников, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании Совета МКД, в том числе председателя Совета МКД или о создании ТСЖ. Однако в кодексе не предусмотрены последствия неизбрания Совета МКД на собрании, созванном по инициативе органа местного самоуправления. Такая ситуация часто возникает в связи с отсутствием кворума, предусмотренного ст. 45 ЖК РФ, или большинства голосов при принятии решения в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ[6].

Совет избирается только применительно к одному дому. Компетенция Совета МКД определена частью 5 ст. 161 ЖК РФ. В частности, Совет МКД как исполнительный орган общего собрания собственников помещений МКД прежде всего обеспечивает выполнение решений, принимаемых общим собранием; разрабатывает предложения для принятия решения общим собранием по вопросам о порядке пользования общим имуществом МКД, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД; о проекте договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Также Совет МКД вносит на рассмотрение общего собрания предложения по вопросам компетенции избираемых комиссий (ч. 11 и 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Следует отметить, что в компетенцию Совета МКД не входит право принимать решение о проведении капитального ремонта. Такое право в соответствии со ст. 44 и 189 ЖК РФ предоставлено только общему собранию собственников помещений в МКД.

Вместе с тем, если капитальный ремонт осуществляется в рамках договора управления МКД (договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества МКД), а не в рамках реализации региональной программы капитального ремонта, то председатель совета многоквартирного дома в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, вправе заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, такой договор[7].

Из числа членов Совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД избирается председатель Совета. Председатель Совета МКД осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в доме.

Полномочия председателя Совета МКД определены ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой он, представляя интересы дома, вправе вести переговоры по условиям договора управления многоквартирным домом, поставке коммунальных услуг, осуществлять контроль по договорам на выполнение работ, оказание услуг, а также на основании доверенности, выданной собственниками, может заключать договор управления многоквартирным домом либо договоры, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, поставкой коммунальных услуг, и представлять интересы собственников в суде, а также органах исполнительной власти.

Доверенность председателю Совета МКД должна оформляться в соответствии с требованиями ст. 185—189 ГК РФ, поэтому протоколы собраний ее не заменяют.

Вместе с тем большинство полномочий, указанных в ст. 161.1 ЖК РФ, председатель Совета МКД вправе осуществлять без доверенности.

В ЖК РФ отсутствует какое-либо упоминание о материальных основах деятельности председателя Совета МКД. Иначе говоря, вправе ли он получать плату за свою работу, или это осуществляется на безвозмездной основе. В юридической литературе была высказана позиция, что это вправе решить общее собрание собственников помещение в МЖД[8]. Однако с такой позицией нельзя согласиться, так как компетенция общего собрания закреплена в ст. 44 ЖК РФ, и в ней отсутствует указание на решение вопроса о порядке и размере оплаты работы председателя Совета МКД. Кроме этого, в п. 5 ч. 2 этой же статьи предусмотрено, что общее собрание вправе рассматривать другие вопросы, но при условии, что они отнесены ЖК РФ к компетенции общего собрания. Следовательно, общее собрание не вправе по своему усмотрению рассматривать и принимать любые решения, а только в пределах правовых норм.

На практике были попытки общего собрания решать этот вопрос за счет увеличения платежей по статьям расхода на содержание жилого дома или за счет управляющей компании. Даже в юридической литературе было высказано предложение о включении соответствующего пункта в договор управления МКД, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю[9]. Но суды признавали подобную практику не основанной на законе. Очевидно, чтобы не было в дальнейшем неопределенности в этом вопросе, необходимо в ЖК РФ урегулировать основание и порядок оплаты работы председателя Совета МКД.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме. Количество таких комиссий также не регламентировано. Эти комиссии могут избираться на общем собрании собственников помещений или по решению Совета МКД.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления ТСЖ.

[1] Статья 19 Жилищного кодекса РСФСР (принят Верховным Советом РСФСР 24.06.1983) (утратил силу с 01.03.2005 в соответствии со ст. 2 ФЗ РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

[2] Лейба А. Совет многоквартирного дома. Практические вопросы // Жилищное право. 2014. № 2. С. 71—83; Миронов И.Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2012. № 1. С. 28-32.

[3] Шешко Г. К вопросу обоснованности и целесообразности изменений, внесенных в Жилищный кодекс РФ федеральными законами от 04.06.2011 № 123-ФЗ и от 18.07.2011 № 242-ФЗ//Жилищное право. 2011. № 10. С. 5—15.

[4] Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде. Утверждено постановлением Совмина РФСР и ВЦСПС от 09.09.1968 № 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом» // Сборник постановлений РСФСР. 1968. № 15.С. 75.

[5] Миронов И.Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2012 № 1. С. 28—32.

[6] Апелляционное определение Московского областного суда от 29.07.2013 по делу № 33-16174/2013; апелляционное определение Омского областного суда от 17.12.2014 по делу № 33-8178/2014 (документы опубликованы не были. СПС «КонсультантПлюс»).

[7] Письмо Минстроя России от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов»).

[8] Лейба А. Указ. соч.

[9] Рыжов А. Совет многоквартирного дома //Жилищное право. 2011. № 11.