Правовой режим в общем виде определяется как совокупность нормативно-правовых установлений и мероприятий, посредством которых создается особая упорядоченность правового регулирования в соответствии с поставленными в действующем законодательстве целями и задачами, обусловливающая характер взаимодействия между субъектами в рамках правоотношений <1>.

--------------------------------

<1> См.: Барзилова И.С. Понятие и юридическая природа правовых режимов // Lex Russica. 2013. N 11. С. 1169 - 1175.

А.В. Венедиктов под правовым режимом имущества понимал специальные правила порядка образования и использования имущества, объем прав и обязанностей управомоченного лица в отношении принадлежащего ему имущества, а также третьих лиц, имеющих право на это имущество; порядок приобретения этого имущества; порядок и пределы реализации прав на это имущество; порядок обращения на это имущество взыскания по обязательствам управомоченного лица <1>.

--------------------------------

<1> См.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.-Л., 1948. С. 343 - 344, 352.

Правовой режим устанавливается прежде всего в отношении недвижимого имущества.

К недвижимости (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). Это, собственно, недвижимое имущество, т.е. недвижимость по природе <1>. Правовой режим недвижимости также распространяется на некоторое имущество, которое подлежит перемещению: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, отнесенное законом в недвижимым вещам.

--------------------------------

<1> См.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М., 2011. Т. 1.

Особенность правового режима недвижимости состоит в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии со специальным законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. Наряду с нормами ГК РФ (ст. 131) действует Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Под государственной регистрацией прав понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Государственной регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, - безвозмездное пользование (ссуда). Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными, за исключением тех, доступ к которым ограничен федеральным законом. Сведения предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, а также с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу.

Сведения предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в срок не более пяти рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса (максимальный срок), если иное не установлено законом.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. Прием документов на государственную регистрацию прав, запросов о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП, и выдачу (направление) соответствующих документов могут осуществлять многофункциональные центры.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация документов; 2) правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления; 3) внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Государственная регистрация прав проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов, если иные сроки не установлены федеральным законом. Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

Законодательство устанавливает правовые режимы таких объектов, как имущественные комплексы. Это совокупность взаимосвязанного движимого и недвижимого имущества, используемого как единое целое по общему назначению.

К имущественным комплексам относятся предприятие как объект предпринимательской деятельности, единый недвижимый комплекс, паевой инвестиционный фонд и др.

По мнению С.А. Степанова, имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, он определяет более емкое явление, чем сложная вещь: последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе и права. Имущественный комплекс - изначально объективированное, предназначенное как для публичных, так и для частноправовых методов пользования, владения и распоряжения явление материального мира, предполагающее комплексную совокупность имущества в виде вещей, в том числе недвижимых, как основного, но не единственного составляющего элемента <1>.

--------------------------------

<1> См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

По мнению А.Д. Куликова, первоначальной моделью предприятия как имущественного комплекса в российском праве была вотчина, охватывавшая движимое и недвижимое имущество, а также права. С ней ассоциировалась вся совокупность прав, принадлежащих ее владельцу, а с прикреплением крестьян - также право на них. В Своде законов Российской империи (XIX в.) упоминаются фабрики и заводы, которые признаются как недвижимое имущество и "как имение нераздробляемое" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Куликов А.Д. Ипотека предприятия по российскому праву // Юридический мир. 1999. N 10. С. 52.

В дореволюционной России Закон от 3 июля 1916 г. "Правила о переходе по договорам торговых и промышленных предприятий" <1> регулировал вопросы заключения договоров по отчуждению предприятия и закрепил нотариальную форму таких договоров с обязательным составлением и обнародованием перечня обязательств, включенных в состав предприятия.

--------------------------------

<1> Собрание узаконений и распоряжений Правительства. Отдел 1. 1916. N 194. Ст. 1645.

В современном российском законодательстве понятие предприятия - имущественного комплекса было установлено Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (ст. ст. 10, 14, 28). Понятие предприятия было включено в принятые позже Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. (ст. 4), где предприятия были признаны разновидностью недвижимого имущества.

В нормах ст. 132 ГК РФ предприятие как объект прав - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в этом смысле является средством, с помощью которого субъект предпринимательской деятельности осуществляет свою деятельность, и образует с экономической точки зрения единое целое, позволяющее его владельцу извлекать предпринимательский доход <1>.

--------------------------------

<1> См.: Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. М., 2010.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие может обладать определенной клиентурой, клиентелой, что составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса.

Предприятие в целом может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

По мнению В.С. Ема, продавцом предприятия по общему правилу может быть гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которому предприятие принадлежит на праве собственности, а покупателями могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования или, если к покупателям закон предъявляет особые требования (законодательство о приватизации, несостоятельности), соответствующие субъекты, отвечающие этим требованиям (например, покупателем имущественного комплекса страховой организации может быть только страховая организация, которая в состоянии исполнить принимаемые на себя обязательства по договорам страхования) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса // Законодательство. 1999. N 11. С. 12; Он же: Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 6. С. 11 - 12.

Объектом оборота может стать и часть предприятия (имущество цеха, производства, магазины, кафе и др.).

Единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс относится к недвижимому имуществу, участвующему в обороте как единый объект. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Примером единых недвижимых комплексов, созданных технологической связью, могут также выступать технологические комплексы автомобильных дорог, технологический комплекс воздушного и водного транспорта, технологический комплекс наземного и подземного электрического транспорта, куст скважин в газовом промысле вместе с их обвязкой, внутрипромысловыми трубопроводами и газосборными пунктами, автозаправочные станции, газопроводы и др.

Как отмечает В.А. Болдырев, введенные в закон правила о едином недвижимом комплексе являются следствием анализа судебной практики и обусловлены здравым смыслом <1>. Так, судом были признаны недействительными сделки по предоставлению одним юридическим лицом другому отступного - зданий (операторных) автозаправочных станций. Суд пришел к выводу, что автозаправочные станции со всем оборудованием представляют собой производственно-технологические комплексы, т.е. сложные неделимые вещи. Применение принципа свободы договора было ограничено свойствами и функциональным назначением объекта права (вещи) за два года до введения в закон правила о едином недвижимом комплексе <2>.

--------------------------------

<1> См.: Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав // Гражданское право. 2015. N 2. С. 26 - 28.

<2> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 августа 2011 г. по делу N А46-15250/2010; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2011 г. N ВАС-12725/11 по делу N А46-15250/2010.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах").

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Законом.

Название паевого инвестиционного фонда должно содержать указание на состав и структуру его активов в соответствии с нормативными актами Банка России и не может содержать недобросовестную, неэтичную, заведомо ложную, скрытую или вводящую в заблуждение информацию.

Условия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом. Владельцы инвестиционных паев несут риск убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

Правовые режимы установлены и для другого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (валюты и валютных ценностей, ценных бумаг и др.).