Нельзя сказать, что правовая база оценочной деятельности весьма обширная. Поскольку вопросы оценки касаются прежде всего экономики, то роль юриспруденции сводится лишь к установлению общих рамок осуществления оценочной деятельности, требований к кандидатуре оценщика, стандартов отчетов и общих требований. Методик и конкретных правил, формул и математических приемов в нормативных правовых актах практически не содержится. Если сказать наиболее точно, то они больше регулируют внешнюю сторону оценочной деятельности. Деятельность специалистов по оценке должна отвечать положениям следующих нормативных правовых актов:

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) – это основной документ в области оценки, определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей[1].

2. Федеральные стандарты оценки (далее – ФСО) – в данных актах получают нормативно‑правовое закрепление требования к выполнению оценщиком тех или иных работ по оценке, содержат конкретизирующую информацию.

3. Стандарты и правила саморегулируемых организаций оценщиков – внутренние нормативные документы, которыеразрабатываются и утверждаются непосредственно в саморегулируемой организации оценщиков.

4. В зависимости от объекта оценки существуют дополнительные акты, иллюстрирующие те или иные особенности, влияющие на ход проведения действий по оценке. Данные акты носят специфический характер и важны по большей мере для оценщиков, нежели юристов. Например, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности (утв. Минимуществом Российской Федерации 26 ноября 2002 г. № СК‑4/21297).

5. Международные стандарты оценки. Все акты, касающиеся оценочной деятельности в Российской Федерации, принимаются в соответствии с международными нормами и договорами, в связи с этим их соблюдение обеспечивается исполнением национального законодательства. Нормы международных актов восполняют некоторые пробелы, имеющиеся в российском праве.

6. Типовые правила профессиональной этики оценщиков (см. Приказ Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 г. № 708) определяют этические нормы поведения оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, взаимодействии с заказчиками, другими оценщиками, саморегулируемыми организациями оценщиков, со средствами массовой информации, а также с юридическими лицами.

Начнем с анализа основного закона. Закон об оценочной деятельности, будучи основным документом в данной области, содержит все базовые фундаментальные понятия и теоретические основы оценочной деятельности. Отношения по поводу оценки собственности, как и многие иные общественные отношения, в 1990‑е гг. развивались гораздо быстрее, нежели российское законодательство того времени. В связи с этим долгое время оценочная деятельностьне была урегулирована должным образом, что могло способствовать мошенническим действиям. Законодатель, однако, вскоре пришел к осознанию того, что объективные потребности населения давно свидетельствуют о необходимости принятия закона об оценочной деятельности. Проект такого акта был разработан и принят в третьем чтении Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации в начале октября 1996 г. После чего проект закона поступил в Совет Федерации Федерального собрания Российской Федерации для одобрения, которого, однако, не произошло. Постановлением Совета Федерации от 13 ноября 1996 г. № 360‑СФ проект был отклонен. В п. 2 данного Постановления Государственной Думе Федерального собрания Российской Федерации было предложено создать согласительную комиссию для преодоления возникших разногласий.

Таким образом, вариант нормативного правового акта, который действует сегодня, был принят Государственной Думой Федерального собраниятолько 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации Федерального собрания РФ 17 июля 1998 г. и подписан Президентом Российской Федерации 29 июля 1998 г.

Выделим основные базовые положения данного закона, на которые необходимо обратить внимание с юридической точки зрения:

1. Закон об оценочной деятельности определяет, что подходы к оценке стоимости имущества едины независимо от формы собственности.

2. Оценщик является субъектом оценочной деятельности. Обязательными признаками оценщика являются:

– физическое лицо;

– членство в одной из СРО;

– страхование ответственности.

Оценщик может заниматься частной практикой, а может быть работником юридического лица. При этом если юридическое лицо намеренно выступать в качестве работодателя для оценщика, оно должно соответствовать условиям, установленным ст. 15.1 Закона об оценочной деятельности. Юристу, имеющему дело с отчетами оценщика, крайне важно знать эти условия, поскольку их несоблюдение свидетельствует о том, что лицо, работающее в такой организации, не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство. Приведенное основание и иные возможные обстоятельства оспоримости доказательств в виде отчета оценщика будут рассмотрены подробно в следующих главах.

3. Объектом оценочной деятельности могут выступать:

– отдельные материальные объекты (вещи);

– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

– права требования, обязательства (долги);

– работы, услуги, информация;

– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. Основанием для проведения оценки является договор.

В ст. 10 Закона об оценочной деятельности закрепляются обязательные требования к договору на проведение оценки:

1. Простая письменная форма;

2. Указание обязательных условий, а именно:

– цель оценки;

– описание объекта (‑ов) оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

– вид определяемой стоимости;

– размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

– дата определения стоимости объекта оценки;

– сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

– наименование СРО, членом которой является оценщик, и место ее нахождения;

– стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

– размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности;

– сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

– сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией;

– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;

– сведения об оценщике (‑ах), которые будут проводить оценку в случае заключения договора с юридическим лицом.

Перечисленные условия являются существенными условиями договора на проведение оценки, их наличие обязательно для заключения договора. Отсутствие вышеуказанных условий указывает на то, что договор считается не заключенным, соответственно, никаких правовых последствий не возникает.

5. Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Большое значение для лиц, которые имеют дело с оценочной деятельностью в рамках судопроизводства, имеет Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73‑ФЗ «О государственной судебно‑экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон о судебно‑экспертной деятельности). Данный акт регулирует правила проведения оценки в рамках судебного процесса, устанавливает соответствующие требования, которым должна отвечать судебная экспертиза. Анализ положений Закона о судебно‑экспертной деятельности в контексте их сравнения с уже рассмотренными положениями Закона об оценочной деятельности – это важнейший этап изучения рассматриваемой темы. Это связано с тем, что в обыденном понимании роль оценщика в судебном процессе ничем не отличается от его основной функции: оценки стоимости имущества. Однако после изучения нормы российского законодательства становится очевидно, что такое предположение ошибочно. Путаница в этом вопросе существует уже давно, ее причиной является распространение действия Закона о судебно‑экспертной деятельности на вопросы оценочной деятельности в части ее осуществления в рамках судопроизводства. К сожалению, данные нормы в совокупности с нормами Закона об оценочной деятельности создают коллизии, которые ставят в тупик самих специалистов‑оценщиков и порождают неясность и сложность в осуществлении ими своих прямых обязанностей.

Итак, в Законе об оценочной деятельности содержится норма, в соответствии с которой оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа[2]. Вместе с тем в процессуальном законодательстве не содержится положений, которые бы признавали оценщика, привлеченного на основании определения суда для оценки объекта, участником судебного процесса. В судебном процессе на первый взгляд аналогичную функцию осуществляет эксперт, правовой статус которого содержится в процессуальном законодательстве.

Вопрос разграничения роли эксперта и оценщика скорее будет ясен юристам, нежели самим оценщикам, поскольку они как раз зачастую не замечают принципиальных отличий судебной экспертизы от оценки объекта, проведенной вне рамок процесса, обращая внимания лишь на методы и способы достижения результата, которые в обоих случаях очень схожи. С юридической точки зрения очевидно, что область деятельности эксперта отличается от области деятельности оценщика. Предлагаем рассмотреть основные различия между экспертом и оценщиком.

Различия начинаются с понятия субъекта деятельности:

Отличия содержатся и в правовом регулировании. Нормативная база оценочной деятельности приведена выше, что же касается судебно‑экспертной деятельности, то помимо Закона о судебно‑экспертной деятельности она также регулируется процессуальным законодательством (Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (АПК РФ), Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), Уголовно‑процессуальным кодексом Российской Федерации (УПК РФ)).

Отличия в целях и задачах. Так, из положений Закона о судебно‑экспертной деятельности следует, что такая деятельность осуществляется экспертом с целью установления обстоятельств, подлежащих доказываю по конкретному делу[3]. Для сравнения: цель оценочной деятельности – установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости[4]. Фактически в рамках установления обстоятельств по конкретному делу эксперт как раз и производит установление стоимости объекта оценки, поскольку суд или иные субъекты заинтересованы именно в данных знаниях эксперта. Однако здесь уже деятельность по установлению стоимости выступает не целью, а основной задачей, которую необходимо решить для достижения цели.

Отличие объекта деятельности эксперта от объекта оценочной деятельности. В соответствии со ст. 10 Закона о судебно‑экспертной деятельности объектами исследований являются вещественные доказательства, документы, предметы, образцы для сравнительного исследования, а также материалы дела, по которому производится судебная экспертиза. Отличие в поводе и основании для проведения оценки. Как ранее отмечалось, основанием для проведения оценки является договор. Основанием для проведения судебной экспертизы является определение суда, постановления судьи, лица, производящего дознание, следователя[5], что является значительным различием с правовой точки зрения. И, наконец, отличие в конечном результате. Итогом оценочной деятельности выступает отчет об оценке объекта оценки, в то время как результатом судебно‑экспертной деятельности является заключение эксперта. Вопросы соотношения данных документов будут подробно рассмотрены в следующих главах, поскольку понимание их роли в процессе доказывания имеет особую значимость для юристов.

Вернемся к актам, регулирующим оценочную деятельность. Важную роль при подготовке отчета об оценке объекта оценки имеют федеральные стандарты оценки (ФСО), которые содержат уточнения и конкретизацию общих положений закона. На сегодняшний день действует 11 ФСО, каждый из которых утвержден Приказом Минэкономразвития России. Данные акты являются обязательными для применения при осуществлении оценочной деятельности. Первые три ФСО относятся ко всем видам оценочной деятельности вне зависимости от объекта оценки, последующие – устанавливают особенности для конкретных случаев и объектов.

1. ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297)

Поскольку в Законе об оценочной деятельности отсутствуют статьи, перечисляющие основные термины оценочной деятельности, это перечисление сделано в ФСО № 1. Здесь можно найти дефиниции терминов «цена», «стоимость объекта оценки», «итоговая величина стоимости», «подход к оценке», «дата определения стоимости объекта оценки», «допущение», «объект‑аналог». После ознакомленияс данными определениями становится ясно, например, чем отличаются понятия «цена», «стоимость объекта оценки», «итоговая величина стоимости». Так, под первой понимается денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая величина стоимости – это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Основными подходами при проведении оценки являются:

Сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами‑аналогами.

Доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Из положений ФСО № 1 также можно узнать, из каких этапов состоит оценка:

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку[6];

2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5) составление отчета об оценке.

2. ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298)

Данный стандарт устанавливает виды стоимости объекта оценки, которые могут быть установлены в ходе оценочной деятельности. К ним относятся:

– рыночная стоимость;

– инвестиционная стоимость;

– ликвидационная стоимость;

– кадастровая стоимость.

Важно отметить, что перечень не является исчерпывающим, оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с российским законодательством и международными стандартами оценки.

Кроме того, в данном ФСО указано, где может применяться результат оценки: при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли‑продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

3. ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299)

Данный стандарт устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. В стандарте закреплено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с требованиями закона. На что следует обратить внимание при анализе отчета:

1) информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

2) содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов;

3) отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор;

4) отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор;

5) в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер.

Кроме того, в данном стандарте содержатся требования к содержанию отчета об оценке и требования к описанию используемой информации.

4. ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508)

Данный стандарт устанавливает особенности определения такого вида стоимости, как кадастровая. В частности, закрепляет, что кадастровая стоимость может быть определена для объектов недвижимости, как присутствующих на открытом рынке, так и рынок которых ограничен или отсутствует. Вводится такое понятие, как «массовая оценка недвижимости», этапы ее проведения. Подробнее об особенностях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости будет указано в главе, посвященной порядкурассмотрения данной категории споров в суде.

5. ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утв. Приказом Минэкономразвития Россииот 4 июля 2011 г. № 328)

Отчет об оценке объекта оценки может быть проверен экспертами, являющимися членами той же СРО оценщиков, что и оценщик, подготовивший отчет. Проверке подлежит работа оценщикана соблюдение им норм законодательства, а также в отдельных случаях подтверждение стоимости объекта. Повторная оценка при этом не производится. Нюансы содержания экспертного заключения будут подробно рассмотрены в следующих главах, где будут затронуты случаи, в которых необходимо проведение экспертизы отчета.

6. ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. № 628)

Данный стандарт является обязательным к применению аттестационной комиссией Национального совета по оценочной деятельности при определении уровня знаний при проведении единого квалификационного экзамена.

7. ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611)

В стандарте закрепляются особенности оценки застроенных и незастроенных земельных участков, объектов капитального строительства, а также частей земельных участков и объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, долей в праве на объекты недвижимости.

Его положения не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки (особенности которой установлены ФСО № 4).

8. ФСО № 8 «Оценка бизнеса» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 326)

Объектами оценки, подлежащими оценке в соответствии с правилами данного ФСО, являются акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале, имущественный комплекс организации или его часть как обособленное имущество действующего бизнеса. Особенности, установленные стандартом, будут рассмотрены в рамках анализа особенностей рассмотрения судом корпоративных споров.

9. ФСО № 9 «Оценка для целей залога» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 327)

Применяется при оценке подлежащего залогу имущества, включая оценку для целей ипотечного кредитования.

10. ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328)

К объектам оценки по данному стандарту относятся отдельные машины и единицы оборудования, являющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичными им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, части машин и оборудования вместе или по отдельности (далее – машины и оборудование), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (не подчиняющиеся действию ФСО № 7).

11. ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. № 385)

Объектом являются активы, которые не имеют материально‑вещественной формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их собственнику (правообладателю) и генерируют для него доходы (выгоды), в том числе:

– исключительные права на интеллектуальную собственность, а также иные права (право следования, право доступа и другие), относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях;

– права, составляющие содержание договорных обязательств (договоров, соглашений);

– деловая репутация.

Поскольку некоторые ФСО устанавливают частные требования к проведению оценки отдельных объектов, их детальный анализ и выявление роли непосредственно в судебном процессе будет приведен в параграфах, посвященных рассмотрению особенностей оценки в соответствующих категориях судебных споров.

[1] Статья 2 Закона об оценочной деятельности.

[2] Часть 3 ст. 9 Закона об оценочной деятельности.

[3] Статья 9 Закона о судебно‑экспертной деятельности.

[4] Статья 3 Закона об оценочной деятельности.

[5] Статья 19 Закона о судебно‑экспертной деятельности.

[6] Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки и содержит информацию об объекте оценки; о правах на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; о цели оценки; о предполагаемом использовании результатов оценки; о виде стоимости; о дате оценки; о допущениях, на которых должна основываться оценка; иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.