Одностороннее и существенное повышение арендной платы арендодателем, безусловно, одно из самых неприятных событий для арендатора. Наличие в договоре аренды нормы, позволяющей такое повышение, еще не означает его обоснованности и согласия с этим повышением арендатора.

Повышение арендной платы может быть оспорено со стороны арендатора в суде. При этом в суд в качестве доказательства должен быть представлен отчет оценщика, содержащий сведения об установлении рыночной стоимости величины арендной ставки. Отчет оценщика применяется для судебного разбирательства в следующих ситуациях:

1. Договором аренды не закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, все изменения и дополнения оформляются сторонами по соглашению сторон.

Казалось бы, очевидно, что принудить арендатора к заключению дополнительного соглашения об изменении арендной платы невозможно. Однако арендодатели все равно обращаются в суд с подобными требованиями. Они мотивируют свои заявления, помимо прочего, ст. 6 Закона об оценочной деятельности, в которой закреплено право всех субъектов гражданских правоотношений на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Если полученный отчет оценщика показывает повышение рыночной стоимости права аренды, то арендодатель заявляет в суд требования о понуждении арендатора к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Как показывает практика, суды не удовлетворяют подобные требования истцов‑арендодателей, поскольку условия для изменения договора аренды в данном случае отсутствуют[1].

2. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, однако сторонами не согласован порядок оформления такого изменения

Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем производится путем направления уведомления арендатору. В данной ситуации одного лишь уведомления недостаточно, поскольку необходимо не просто включить в договор данное правомочие арендодателя, но также четко прописать, как оформляется такое изменение. Если же порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрен, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (см. п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ). При невозможности достигнуть соглашения арендодатель обычно действует так же, как описано в предыдущем пункте. Однако судебная практика складывается в пользу арендаторов[2].

3. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, повышение арендной платы ставится в зависимость от определенных законом обстоятельств.

В данной ситуации арендодателю необходимо направить арендатору уведомление о повышении размера арендной платы при наступлении определенных в законе обстоятельств. К таким обстоятельствам следует относить:

– изменение цен и тарифов;

– изменение вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемых помещений);

– повышение ставок и изменения методик расчета;

– иные случаи, непосредственно предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Арендодатели зачастую применяют в подобных ситуациях отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы как основание для изменения размера арендных платежей. Но если договором не предусмотрено такое основание для изменения, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка арендной платы зависит от его стоимости)», то дело разрешается в пользу арендатора[3]. Таким образом, в такой ситуации один лишь отчет оценщика не является достаточным основанием для удовлетворения требований истца‑арендодателя.

4. Договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды)

Изменение размера арендной платы будет правомерным при соблюдении двух условий:

1) наличие в договоре аренды положения о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения рыночной стоимости объекта аренды;

2) наличие отчета об оценке изменения рыночной стоимости объекта.

Несоблюдение одного из них дает правовое основание арендатору заявить свое несогласие путем подачи искав суд.

Именно при наступлении подобной ситуации определяющую роль играют отчеты независимых оценщиков. Это объясняется, во‑первых, тем, что требуется подтверждения изменение рыночной стоимости арендной платы, а во‑вторых, отчет оценщика может стать инструментов арендатора по защите своих прав. Так, у арендатора есть возможность представить в суд иной отчет, отличающийся от отчета арендодателя, что может помочь арендатору защитить свои интересы. Тогда арендатор вправе заявить исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в уведомлении об одностороннем изменении арендной платы[4].

Следует учитывать, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Между тем имеются положительные решения, вынесенные по иску арендатора о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы. Таким примером является дело № А12‑24664/2012. При анализе данного дела следует учесть, что в ходе его рассмотрения судом было установлено, что сторонами, исходя из буквального толкования договора, было согласовано изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Арендатором после получения от арендодателя уведомления об изменении размера арендной платы были направлены соответствующие возражения по ее размеру и оспорена величина рыночной стоимости арендной платы в судебном порядке. При этом в ходе проведенной по делу судебной экспертизы была установлена недостоверность отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы[5].

Еще одним ярким примером, отличающимся от позиции, изложенной в информационном письме, является дело № А40‑144398/15‑10‑1155, рассмотренное в Арбитражном суде города Москвы. В результате его рассмотрения величина ежемесячной арендной платы, указанной в уведомлении арендодателяв отношении объекта культурного наследия федерального значения, была признана недостоверной. В связи с чемее размер был установлен исходя из рыночнойстоимости аренднойплаты по состоянию на определенную дату, как того требовал арендатор.

Однако в подавляющем большинстве случаев подача искового заявления о признании недостоверной величины рыночной стоимости, указанной арендодателем, ведет к отказу в удовлетворении исковых требований арендатора со ссылкой на положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 (например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 декабря 2013 г. по делу № А12‑27491/13). Предъявление исковых требований о признании недействительным отчета о рыночной стоимости также не увенчается успехом, так как суды отказывают арендатору в удовлетворении требований в связи с тем, что сам по себе отчет никак не нарушает права арендатора (например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно‑Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А33‑2948/2011).

5. Договором аренды предусмотрено одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендной платы.

Арендодатель в этом случае полностью защищен законодательством, и все действия по изменению ставок арендной платы априори правомерны. Согласием арендатора на изменение арендной платы в данном случае считается осуществление хотя бы одного платежа по новой стоимости. Впоследствии оспорить размер арендной платы при уплате арендатором арендных платежей по новой ставке крайне затруднительно (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14).

Однако если арендатор не согласен с повышением арендной ставки и не признавал ее путем оплаты, то есть возможность снизить ставку в случае предъявления арендодателем иска о взыскании завышенной арендной платы. При предъявлении такого иска арендодателем в ходе судебного разбирательства арендатору достаточно обосновать, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суду, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, надлежит отказать во взыскании арендной платы в части, превышающий средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

На практике суды при отказе в удовлетворении исковых требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате в качестве доказательств принимают представленный ответчиком (арендатором) в материалы дела отчет об оценке рыночной величины арендной платы, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отчете независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы целесообразно указывать о размере средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период (см. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Необходимость данных действий подтверждается судебной практикой[6].

Отчет оценщика может также сыграть большую роль для арендатора, не согласившегося с изменениями арендной платы. Так, при получении от арендодателя уведомления об изменении арендной платы арендатор может провести оценку рыночной стоимости арендной платы и в случае расхождения стоимости, имеющейся у арендатора и арендодателя, направить арендодателю уведомления о несогласии со стоимостью арендной платы, либо протокол разногласий, если арендодателем предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды. Впоследствии он может обратиться в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы. Основным доказательством по делу станет как раз отчет независимого оценщика, изготовленный по поручению арендатора, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также доказывание недостоверности отчета арендодателя[7].В случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы исковые требования арендатора подлежат удовлетворению[8].

Таким образом, роль оценщика в судебном оспаривании повышения арендной платы достаточно велика. Подготовленный им отчет может помочь арендатору оспорить изменение арендной платы даже в безнадежной, на первый взгляд, для него ситуации, когда договором предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендных платежей арендодателем.

[1] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июля 2014 г. по делу № А55‑17243/2013.

[2] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03‑5292/2010 по делу № А59‑6902/2009.

[3] См., напр.: Постановление Западно‑Сибирского округа от 11 мая 2011 г. по делу № А27‑11499/2010, Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июля 2013 г. по делу № А51‑23667/2012.

[4] См., например: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2014 г. по делу № А60‑48953/2013.

[5] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 октября 2013 г. по делу № А12‑24664/2012.

[6] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2014 г. года по делу № А40‑113585/13, Постановление Арбитражного суда Восточно‑Сибирского округа от 20 августа 2014 г. по делу №А10‑1405/2013.

[7] См., например: Постановление Арбитражного суда Западно‑Сибирского округа от 25 сентября 2014 г. по делу № А70‑30/14.

[8] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно‑Сибирского округа от 7 февраля 2013 г. по делу № А46‑9676/2011.