Поскольку оценщик является в первую очередь субъектом оценочной деятельности и основная его функция - это подготовка отчета об оценке, то начнем именно с анализа данного документа. В данной книге предполагается рассмотреть отчет об оценке с точки зрения его роли в судебном процессе как средства доказывания, сравнить его с экспертным заключением и выделить особенности, которые важно знать юристу, столкнувшемуся с отчетом об оценке в судебной практике.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет - это документ доказательственного значения, соответственно, для возможности его использования в суде необходимо, чтобы он строго соответствовал действующим правовым предписаниям.

Отчет может быть представлен заказчику в бумажном виде или в электронном, а может быть представлен в обеих формах. Если отчет оформлен на бумажном носителе, то стоит проверить соблюдение указанных в законодательстве требований <1> к такому документу, а именно:

--------------------------------

<1> Пункт 6 ФСО N 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

1) постраничная нумерация;

2) прошивка;

3) наличие подписи(-ей) оценщика(-ов), который(-е) проводил(-и) оценку;

4) наличие печати(-ей) оценщика(-ов) либо юридического лица, которое выступает работодателем для исполнителя(-ей) отчета.

К отчету, оформленному в виде электронного документа, также установлен ряд требований, а именно:

1) постраничная нумерация;

2) наличие усиленной квалифицированной электронной подписи оценщика(-ов), проводившего(-их) оценку, и руководителя юридического лица, если он является работодателем исполнителя(-ей).

В случае несоблюдения формальных требований отчет не может быть применен в качестве средства доказывания в суде.

При составлении отчета оценщики должны руководствоваться следующими принципами:

1) существенность информации. Однако степень существенности определяется лично оценщиком, а потому носит субъективный характер. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) <1>;

--------------------------------

<1> Пункт 13 ФСО N 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

2) обоснованность. Информация, отраженная в отчете и влияющая на стоимость объекта, должна быть подтверждена: текст должен содержать ссылки на источники информации. Если в отчете использовалась информация из Интернета, то во избежание предъявления претензий в случае ее изменения необходимо приложить к отчету скриншоты страниц. Так же поступают и в случае с использованием информации из редкого печатного издания: к отчету прилагаются копии соответствующих материалов. Даже документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, к отчету прикладываются их копии;

3) однозначность. Оценщик, составляя отчет, должен учитывать, что использовать его будут лица, чья деятельность не связана с проведением оценки. Поэтому содержание отчета должно быть понятным, не должно вводить в заблуждение пользователей либо допускать неоднозначность толкования;

4) иные принципы, утвержденные Типовыми правилами профессиональной этики оценщиков, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 г. N 708.

По итогам в отчете отражается профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 4 ФСО N 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Однако это не все, что должно быть отражено в содержательной части отчета. В Законе об оценочной деятельности, а также в ФСО N 3 указаны обязательные составные элементы отчета об оценке, без которых он не сможет применяться.

К таким элементам относятся:

1) дата составления, дата определения стоимости объекта и порядковый номер отчета. Дата определения стоимости имеет крайне важное значение, поскольку в соответствии с законодательством, например при установлении рыночной стоимости объекта, стоимость является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение 6 месяцев с даты ее определения. В противном случае адекватность цены будет под сомнением;

2) задание на оценку. В соответствии с положениями ФСО N 1 задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценочной деятельности и должно содержать в себе сведения об объекте оценки, о правах на объект оценки, о цели проведения оценки, о предполагаемом использовании результатов, о подлежащем установлению виде стоимости, о дате оценки, о допущениях, на которых должен основываться оценщик. В зависимости от объекта оценки в задание может включаться иная информация. Например, при составлении задания на оценку недвижимости также указываются: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки <1>;

--------------------------------

<1> Пункт 8 ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

3) применяемые стандарты оценки. Каждая СРО оценщиков вправе устанавливать свои стандарты и правила оценочной деятельности. В связи с этим оценщик, будучи членом одной из СРО, обязан руководствоваться действующими в ней стандартами. Поскольку возможны небольшие различия между стандартами разных СРО, о применяемых стандартах следует дать информацию в отчете;

4) принятые при проведении оценки допущения. Допущение - это предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки <1>;

--------------------------------

<1> Пункт 9 ФСО N 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

5) информация о заказчике оценки и оценщике(-ах), подготовивших и подписавших отчет, юридическом лице, в котором оценщик(-и) осуществляет трудовую деятельность (при наличии). Сведения стандартны: Ф.И.О., место нахождения оценщика, его членство в СРО оценщиков, наименование и место нахождения юридического лица;

6) в случае привлечения к проведению оценки и подготовке отчета третьих лиц в отчете указывается информация о таких организациях/специалистах. Обязательно указывается степень их участия в данной деятельности;

7) основные факты и выводы. К ним относится информация следующего характера: основание для проведения оценки; идентифицирующая объект информация; результаты оценки; итоговая величина стоимости объекта; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

8) описание объекта оценки. Оценщик должен указать, какие документы он использовал при установлении количественных и качественных характеристик объекта. Если собственником объекта является юридическое лицо, то необходимо указать дополнительные сведения о юридическом лице (реквизиты, в том числе полное и сокращенное наименования, дату государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер), а также при наличии балансовую стоимость объекта;

9) анализ рынка, ценообразующие факторы, внешние факторы, влияющие на стоимость объекта оценки;

10) описание процесса оценки. Процесс оценки определяется применением того или иного подхода или их совокупности. Выбор подхода и применяемых в его рамках методов должен быть обоснован, должны приводиться расчеты. Важно помнить, что оценщик должен руководствоваться принципом ясности, т.е. пользователь в конечном итоге должен понять все эти описания;

11) описание процесса согласования результатов оценки. Поскольку в качестве итоговой величины стоимости может быть признан показатель, полученный либо при применении одного из нескольких подходов, либо при применении конкретного метода в рамках какого-либо подхода, то данный выбор должен быть также обоснован и описан доступным языком;

12) приложения. К отчету прилагаются все используемые оценщиком материалы, необходимые для подтверждения обоснованности его позиции.

При проведении оценки отдельных объектов к отчету могут выдвигаться дополнительные требования. Например, при проведении оценки недвижимости обязательно производится осмотр объекта. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра <1>. При проведении оценки бизнеса оценщик отражает в отчете информацию о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует организация, ведущая бизнес <2>. При проведении оценки для целей залога в отчете должен содержаться вывод о ликвидности объекта <3>.

--------------------------------

<1> Пункт 5 ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

<2> Пункт 6 ФСО N 8, утв. Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. N 326 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса (ФСО N 8)".

<3> Пункт 8 ФСО N 9, утв. Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. N 327 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)".

Теперь предлагаем перейти к определению роли отчета в судебном процессе и признакам допустимости и достоверности.

Ранее упоминалось о том, что отчет об оценке имеет доказательственное значение. Информация об итоговой величине стоимости, которая содержится в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом при условии составления отчета в соответствии с требованиями законодательства. Соответственно, при установлении факта несоблюдения таких требований отчет может быть оспорен. Также в соответствии со ст. 13 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке может быть оспорен при наличии иного отчета об оценке этого же объекта с отличающимся результатом. Спор о достоверности итоговой величины стоимости объекта рассматривается судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с правилами подведомственности. Следует иметь в виду, что оспаривание итоговой величины стоимости объекта путем подачи самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При рассмотрении такого спора отчет независимого оценщика является письменным доказательством по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом по правилам гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки <1>.

--------------------------------

<1> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Достоверность отчета может также оспариваться не путем подачи самостоятельного иска, а в ходе судебного процесса в случае направления возражения против представления другой стороной в качестве доказательства отчета, не отвечающего требованиям закона. В этом случае суд дает правовую оценку отчету с учетом заявленных возражений.

Однако помимо того, что отчет должен быть достоверным, для его признания в качестве доказательства и учета при вынесении решения он должен быть также относимым и допустимым.

Под относимостью в арбитражном процессе понимается отношение доказательства к рассматриваемому делу. Относимость характеризует сущность доказательства. В ГПК РФ понятие "относимые доказательства" сформулировано как "доказательства, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела". Определения созвучны и преследуют одну и ту же цель - всестороннего и объективного рассмотрения спора без отвлечения суда на материалы, не имеющие отношения к делу.

Допустимыми доказательствами и в арбитражном, и в гражданском процессе признаются доказательства, которыми должны быть подтверждены определенные обстоятельства дела. Допустимость характеризует процессуальную форму доказательств. После решения вопроса об относимости доказательства решается вопрос о его допустимости, поскольку одно вытекает из другого. Допустимым доказательством признается факт, который подтвержден или опровергнут определенными в законе средствами доказывания (например, показаниями свидетелей) <1>.

--------------------------------

<1> Гражданский процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2014. 784 с.

Основанием, ставящим под сомнение возможность использования отчета об оценке в качестве допустимого доказательства, является любое выявленное стороной несоответствие требованиям к отчету, установленным законом. Это может быть и истечение 6-месячного срока действия, и наличие серьезных арифметических ошибок, и двусмысленность изложенной информации, и отсутствие каких-либо обязательных сведений (номера, даты, применяемых стандартов и т.д.).

Столкнувшись в суде с отчетом оценщика, представленным как доказательство, следует, однако, иметь в виду, что заявление о недостоверности отчета не может основываться лишь на отсутствии желания у стороны признать его результаты, т.к. это противоречит ее интересам. Такое заявление должно быть мотивированно, в противном случае суд просто не примет его во внимание и не назначит дополнительных процессуальных действий по проверке отчета либо судебной экспертизы. Также не стоит придираться к орфографическим ошибкам, незначительным неточностям, которые не оказывают никакого влияния на суть информации, содержащейся в отчете.