Отдельного внимания заслуживает ситуация, при которой может возникнуть вопрос о выкупной стоимости имущества, при реализации государственной поддержки малого и среднего бизнеса. Среди мер такой поддержки законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей <1>. Так, субъектам малого и среднего бизнеса может передаваться во владение и (или) пользование движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной формы собственности.

--------------------------------

<1> Статья 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Положения Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяют субъектам малого и среднего предпринимательства выкупить арендованное государственное или муниципальное недвижимое имущество. Они пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком <1>. Выкуп возможен при соблюдении следующих условий:

--------------------------------

<1> Статья 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

- имущество находится на праве аренды в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 г.;

- отсутствуют задолженности по арендной плате;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следует отметить, что положения указанного Закона о возможном выкупе имущества и порядке его выкупа действуют до 1 июля 2018 г. <1>.

--------------------------------

<1> Часть 3 ст. 10 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решение о выкупе имущества принимается собственником - государством или муниципальным образованием в лице уполномоченных органов. Непосредственно договор купли-продажи и иные необходимые документы арендатору направляет государственное или муниципальное унитарное предприятие, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления которого находится имущество. Подготовленный договор купли-продажи уже содержит выкупную стоимость, установленную с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, стоимость определяется публичным образованием, что зачастую приводит к несогласию с ее величиной будущего покупателя. Законодатель предусмотрел возможность обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества <1>. По общему правилу со дня получения субъектом малого или среднего бизнеса предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и до дня его непосредственного заключения должно пройти не более 30 дней. Однако указанные сроки приостанавливаются в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда <2>.

--------------------------------

<1> Пункт 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

<2> Часть 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает установление запретов на выкуп определенного арендованного имущества отдельными нормативными правовыми актами. Так, в п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен запрет на выкуп арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность, если арендаторами выступают, в частности, религиозные организации (объединения), казачьи общества, научно-исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и другие отдельные субъекты, указанные в статье.

В п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" устанавливается запрет на выкуп имущества, арендодателем которого являются государственные научные организации, учрежденные Российской Федерацией.

Учитывая вышеизложенное, очевидно, что роль оценочной деятельности при определении выкупной стоимости имущества достаточна высока, поскольку случаи привлечения оценщика для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества обязательны и прописаны в законодательстве.