Реализация прав собственников объектов недвижимого имущества представляет собой комплекс активных действий субъекта правоотношений, направленных на претворение в жизнь ими триады правомочий - владения, пользования, а также распоряжения принадлежащим имуществом.

При этом одним из наиболее важных начал гражданского законодательства, закрепленных в п. 1 ст. 1 ГК РФ, является принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав, который, как справедливо отмечено в научной литературе, наименее изучен - ему не посвящено ни одного специального исследования, и в основном он рассматривается лишь в контексте пределов осуществления гражданских прав1.

Несомненно, реализация прав собственников не может протекать в отрыве от реальных процессов общественной жизни и сопровождается совокупностью различных факторов экономического, социального, политического характера, которые, в том числе, могут так или иначе препятствовать полной, всесторонней реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению своей собственностью. Такие преграды, помехи, затрудняющие или исключающие возможность реализации своих прав или законных интересов, получили в юридической науке название юридических препятствий.

Вместе с тем именно обеспечение беспрепятственной реализации своих субъективных прав провозглашается одним из национальных приоритетов осуществляемой правовой политики и является неотъемлемым признаком развитости правовой системы и в целом правового государства.

В научной литературе под юридическими препятствиями в реализации и защите прав, свобод, законных интересов понимаются нормативно установленные и (или) юридико-фактические условия, осложняющие (затрудняющие либо блокирующие) процесс осуществления правовых возможностей (прав, свобод, законных интересов) конкретного субъекта права в конкретной ситуации, требующие от носителя прав и законных интересов дополнительных, нормативно незапрограммированных либо предусмотренных в установленном правом порядке реализации права, но несоразмерных, неразумных организационных, материально-технических, временных, интеллектуальных и иных затрат[1] [2].

При реализации прав, законных интересов собственников встречаются различные юридические препятствия, которые в действительности, имея различную природу, источник, исключают нормальное существование правомочий собственников и создают для них дополнительные ограничения, обременения, связанные с процессом владения, пользования и распоряжения имуществом. При этом нередки случаи, когда юридические препятствия в принципе становятся причиной полного и окончательного исчезновения права.

Остановимся более подробно на видах препятствий, которые могут возникать при реализации прав собственников.

Наиболее распространенным видом юридических препятствий являются такие юридические препятствия, которые связаны с реализацией правомочий пользования объектом недвижимого имущества.

Рассмотрим юридические препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества, которые возникают вследствие правонарушений, допущенных по вине равных по правовому положению субъектов правоотношений (например, соседей, смежных землепользователей).

В данном случае, субъектом, чинящим соответствующие юридические препятствия, выступает лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности. Указанная позиция следует из смысла ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в п. 45 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.

Препятствия в этой области разнообразны; зачастую они проявляются при использовании смежных земельных участков и объектов общей собственности. В качестве примеров таких препятствий можно привести возведение высоких заборов, оттеняющих соседний участок; лишение или ограничение права прохода и проезда вследствие ремонтно-восстановительных работ; создание неудобств при пользовании общим домовым оборудованием, принадлежащим жителям многоквартирного дома; недопуск законного владельца в принадлежащее ему здание путем выставления охраны; сооружение шлагбаумов, несанкционированное строительство на земельном участке собственника; отключение электроэнергии и др.[3].

Механизм преодоления таких препятствий законодательно предусмотрен и активно применяется на практике. В подобных случаях собственник вправе требовать по суду устранения созданных препятствий, исключающих возможность нормально использовать принадлежащее имущество и распоряжаться им.

Однако не только неправомерные действия смежных собственников и прочих лиц могут стать препятствием для осуществления собственником своих правомочий.

В числе препятствий, которые могут создаваться вследствие действий государственных и муниципальных органов, можно также рассмотреть препятствия в реализации прав собственника в виде отказа в государственной реализации права собственности на объект недвижимости.

Фактически такой отказ исключает возможность защиты прав лица, претендующего на объект недвижимости и создает серьезную правовую неопределенность в вопросе судьбы такого имущества.

Нормативным обоснованием этого тезиса служит ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем осуществить государственную регистрацию права возможно далеко не всегда, при этом не всегда по вине собственника объекта недвижимого имущества.

Например, при принятии решения о предоставлении земельного участка ненадлежащим субъектом власти, а также при отсутствии возможности идентификации такого земельного участка принимается решение об отказе в государственной регистрации права. Причем доводы о том, что лицо, которому выделен соответствующий земельный участок, не несет ответственность за то, что в решении о выделении земельного участка есть подпись недействующего председателя, не имеет правового значения[4].

Другим препятствием, служащим основанием для отказа в государственной регистрации права, препятствующим реализации прав собственника земельного участка, является отсутствие в правоустанавливающих документах указания на вид разрешенного использования. Правовым обоснованием для отказа служит то, что разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий.

Интересным препятствием для реализации прав собственника и, соответственно, государственной реализации права служит отсутствие в политике реституции национализированных земель в отношении документов на землю, выданных до 1917 г., в регистрации может быть отказано по мотивам отсутствия информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество[5].

Вышеперечисленные препятствия далеко не всегда являются непреодолимыми и исключающими дальнейшую возможность реализации правомочий в отношении спорных объектов недвижимого имущества. По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество в судебном порядке по правилам п. 20 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

Кроме того, зачастую юридические препятствия в реализации прав собственников и потенциальных собственников могут возникнуть в результате дефектов нормативного регулирования, бессистемности законодательства федерального и регионального уровня; это во многом обусловлено тем, что круг указанных вопросов, в том числе конкретные механизмы реализации прав, устанавливается совместно РФ и субъектом РФ, и регионы зачастую попросту не успевают приводить свои акты в соответствие с федеральными нормативноправовыми актами, а также не регламентируют порядок реализации права, предусмотренного федеральными нормативно-правовыми актами. Такой подход порой приводит к возникновению серьезных юридических препятствий, для устранения которых субъект вынужден использовать целый комплекс различных правовых средств.

Например, на протяжении продолжительного периода времени в соответствии с Федеральным законом «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставлялось право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. Вместе с тем Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Красноярского края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» порядок первоочередного и бесплатного получения земельных участков для целей жилищного строительства указанной категории граждан не предусматривался, что, без всяких сомнений, создавало неустранимые препятствия для получения соответствующего социального блага.

Устранение подобных препятствий возможно через специальную законотворческую деятельность, однако порой это может на долгое время затруднить процесс реализации субъективных прав.

Так, только в 2014 г. Федеральным законом № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» необходимые изменения были внесены. Только после указанных событий граждане, имеющие право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие земельные участки в аренду без проведения торгов.

Таким образом, юридические препятствия в реализации прав собственников могут возникать в связи с различными причинами и по вине различных субъектов, в числе которых могут быть правотворческие органы, органы правоприменения, не обеспечивающие надлежащую реализацию права, субъекты непосредственной реализации права.

Кроме того, юридические препятствия в реализации прав собственника может создать и сам собственник, ненадлежащим образом реализующий предоставленные ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Таким образом, в числе ключевых причин, в связи с которыми возникают юридические препятствия, можно выделить:

• правовую неопределенность, возникающую вследствие неудовлетворительного состояния нормативно-правовой базы, содержащей пробелы, устранение которых представляется затруднительным без принятия соответствующих правовых актов;

• отсутствие надлежащего и своевременного контроля со стороны специальных уполномоченных правоприменительных органов, ответственных за реализацию прав собственников объектов недвижимого имущества;

• всевозможные злоупотребления правом, допускаемые смежными собственниками, владельцами недвижимого имущества;

• низкий профессиональный уровень правоприменителя, вследствие чего допускаются ошибки, препятствующие реализации прав собственников (например, кадастровая ошибка кадастрового инженера может привести к наложению границ отдельных земельных участков, что исключает возможность беспрепятственной реализации своих прав собственником такой недвижимости);

• низкую правовую грамотность пользователей и собственников земельных участков.

На основании вышеизложенного представляется возможным выделить неисчерпывающий перечень категорий субъектов, способных создать препятствия в реализации прав собственников.

Во-первых, это правотворческие органы, отвечающие за разработку порядка реализации прав собственников недвижимости, однако по каким-либо причинам ненадлежащим образом исполняющие свои обязанности.

Во-вторых, субъектом, препятствующим в реализации прав собственников может стать государственный или муниципальный орган, ненадлежащим образом осуществляющий правоприменение в указанной сфере, незаконно действующий или бездействующий.

В-третьих, субъектами юридических препятствий могут стать собственники смежных земельных участков, использующие свой земельный участок не по назначению или каким-либо образом препятствующие полному и всестороннему раскрытию титулов владельца, пользователя или распорядителя судьбы земельного участка.

В-четвертых, при определенных обстоятельствах сам собственник может создать себе юридические препятствия в реализации прав: например, собственник, нецелевым образом использующий земельный участок, на основании решения специального уполномоченного органа может быть ограничен в праве пользования земельным участком или даже лишен его полностью.

Указанный перечень субъектов и возможных случаев возникновения юридических препятствий не является исчерпывающим. Существенные препятствия в реализации своих собственнических прав могут возникнуть и вследствие правомерных действий уполномоченных органов, при этом такие препятствия будут иметь разумный и приемлемый характер, не будут требовать ни несоразмерных, неразумных организационных, материально-технических, временных, интеллектуальных, ни каких-либо иных затрат. Субъектом, препятствующим в реализации прав и законных интересов собственников недвижимости, могут выступать как заинтересованные граждане, юридические лица, при наличии соответствующих правовых оснований, так и органы государственной власти, органы местного самоуправления. В данном случае отношение к препятствиям должно быть не как к негативным явлениям правовой жизни, а как к позитивным юридическим средствам, обеспечивающим баланс частных и публичных интересов.

Взгляд на юридические препятствия как на юридические средства позволяет определить положительный правовой эффект от их существования и реализации.

По мнению А. В. Малько, правовые средства - это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которых удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социально полезных целей1.

В тех случаях, когда с помощью юридических препятствий удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социально-полезных целей, они являются необходимыми юридическими средствами и важным компонентом в правовой жизни общества.

Как справедливо отметил А. Р. Кирсанов, «право собственности по объему власти, предоставляемой субъекту прав, является самым обширным и полным из всех гражданских прав. Власть собственника находит препятствия к своему безграничному распространению только там, где закон, в интересах общего блага, не поставил ей предел в виде специальных и точно указанных ограничений»[6] [7].

Таким образом, представляется теоретически приемлемым рассмотрение ограничений (обременений) прав собственника недвижимости в качестве позитивных юридических препятствий.

В соответствии со ст. 55 Конституции РФ, а также абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Таким образом, нормативно-регулятивная система декларирует необходимость существования таких препятствий, которым собственник противиться не должен, а должен ответственно, добросовестно принять их как неотъемлемый элемент принадлежащего ему права. В основном это те случаи, когда препятствия возникают во благо публичного, общественного интереса.

В. П. Камышанский отмечает, что обременение представляет собой «привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия»1. Такие препятствия выражаются в форме возложения на собственника особых обязанностей по отношению к этим лицам, связанных с приобретенной вещью.

Согласно абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничение (обременение) прав есть наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

В числе позитивных юридических препятствий, выраженных в виде определенных ограничений, обременений может выступать, например, ограничение права собственника на владение и пользование земельным участком, где размещен наружный газопровод, что препятствует строительству объектов жилищно-гражданского назначения на таком земельном участке.

Указанные препятствия стали предметом рассмотрения Верховным судом РФ. В результате судом вынесено решение, в соответствии с которым установление перечисленных выше ограничений по фактическому использованию земельных участков обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами газа, транспортируемого по газораспределительным сетям, направлено на защиту жизни и здоровья граждан и на обеспечение их безопасности и основано на положениях п. 6 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 6 ст. 28 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации», в связи с чем такие ограничения не могут нарушать прав заявителя.[8] [9]

Из этого следует, что позитивные юридические препятствия являются распространенным средством правовой политики, но только при условии, когда такие препятствия не нарушают прав собственника.

Как было указано выше, юридические препятствия могут возникать вследствие различных причин и обусловлены действиями или бездействием различных субъектов.

Тем не менее, учитывая то обстоятельство, что для современной правовой системы важнейшей целью законодательного регулирования является создание благоприятного климата для беспрепятственной реализации прав и свобод, представляется возможным в качестве способов устранения юридических препятствий выделить следующие: повышение качества правотворчества на всех его уровнях, своевременность и высокий профессиональный уровень правоприменительной деятельности, несвязанность ее с любыми экономическими, политическими, социальными факторами, повышение уровня правовой культуры и правосознания населения - как собственников и владельцев объектов недвижимого имущества, так и любых других заинтересованных лиц, активная работа по правовому образованию, осуществляемому на различных уровнях и для различных групп населения. Не менее важным инструментом преодоления препятствий должно стать создание благоприятного информационного пространства, существование которого обеспечивало бы качественное взаимодействие между собственниками, государственными и муниципальными органами, различными общественными объединениями и иными заинтересованными лицами.

Таким образом, под юридическими препятствиями в реализации прав, свобод, законных интересов собственников недвижимого имущества понимаются нормативно установленные и (или) юридико- фактические условия, осложняющие процесс осуществления правовых возможностей по владению, пользованию и (или) распоряжению имуществом, принадлежащим конкретному субъекту права в конкретной ситуации, требующие от собственника дополнительных, нормативно не запрограммированных либо предусмотренных в установленном правом порядке реализации права, организационных, материально-технических, временных, интеллектуальных и иных затрат.

Проблема содержания юридических препятствий многоаспектна, что позволяет вести речь как о юридических препятствиях, которые становятся негативным явлением правовой действительности и не способствуют достижению целей правовой законности и правопорядка. Устранение таких препятствий - важнейшая задача как для субъектов непосредственной реализации права, так и для субъектов правотворчества и правоприменения. При этом предусмотрен целый ряд комплексных способов и методов для устранения таких преград.

Вести речь также возможно и о юридических препятствиях, которые по своему содержанию позитивны и способствуют достижению приоритетных целей государственного регулирования, являются позитивным юридическим средством. В таком случае препятствия должны адекватно восприниматься субъектами права, они отвечают характеристикам целесообразности, разумности и обоснованности. Как правило, такие препятствия являются необходимым ограничением с целью обеспечения общественных или государственных интересов.

[1] См., напр.: Вавилин Е. В. Благоприятная правовая среда как условие беспрепятственного осуществления прав и исполнения обязанностей // Российский юридический журнал. 2009. № 3. С. 61-66; Дерюгина Т. В. Свободное и беспрепятственное осуществление прав как принцип гражданского права // Актуальные проблемы правоведения.

2010. № 4. С. 55-58.

[2]

Панченко В. Ю. О понятии юридических препятствий в реализации и защите прав и законных интересов // Академический юридический журнал. 2013. № 3 (53). С. 10-18.

4 / под ред. С. А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Ин-т частного права, 2010. СПС «Гарант».

[4] См., напр.: Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 15 января 2015 г. по делу № 33-460/2015.

[5] См., напр.: Апелляционное определение Московского городского суда от 06 июня 2014 г. № 33-20586/14.

[6] Малько А. В. Правовые средства: вопросы теории и практики // Журнал рос.

права. 1998. № 8. С. 66-77.

[7]

Кирсанов А. Р. Развитие гражданского права в России: от укрепления вещных прав к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость: Информационный сборник. Вып. 5. М., 2002. С. 116.

[8] Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности: монография. Волгоград: ВА МВД России, 2000. С. 78.

[9] Решение Верховного суда РФ от 18.09.2013 № АКПИ13-851 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующими пунктов 1, 2, 7, 14, 17,

18, 21, 47 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878».