Уже на стадии принятия заявления следует определиться с обстоятельствами, имеющими значение для дела. Если же ситуация, опыт, профессиональные навыки не позволили это сделать, то необходимо впоследствии при подготовке дела к судебному разбирательству, а также в период судебного разбирательства устранить недостатки. Отметим, что такое запоздалое определение обстоятельств не может быть одобрено не только по причине возможной волокиты, но и в связи с последующим возможным неправильным применением норм жилищного законодательства.

Для определения обстоятельств, имеющих значение для дела, судье следует исходить из:

- существа утверждений и возражений (предмет, основание иска, суть возражений, предмет, основания встречного иска);

- правового положения лиц, участвующих в деле;

- норм материального права, подлежащих применению;

- иных обстоятельств, определяемых в зависимости от ситуации и специфики жилищных правоотношений.

Приведем обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, по некоторым категориям дел.

Обстоятельствами, имеющими значение для дела, по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение являются:

- правовой режим помещения (жилое, нежилое и др. специфика);

- наличие либо отсутствие условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое не допускается;

- обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган;

- предоставлены ли все из предусмотренных ст. 23 ЖК РФ документы;

- мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое;

- отнесены ли указанные в решении об отказе в переводе мотивы к числу оснований для отказа в переводе жилых помещений в нежилые или нежилых помещений в жилые;

- другие обстоятельства.

По спорам о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

- действительно ли произведены перепланировка и (или) переустройство;

- принималось ли органом, осуществляющим согласование, решение о согласовании либо об отказе в согласовании;

- причины отказа в согласовании;

- соответствие переустройства и (или) перепланировки проекту;

- соблюдение технических, санитарных, иных норм и правил;

- какое право нарушено либо создана угроза нарушения конкретного права;

- не имеется ли возможность устранить допущенное нарушение, угрозу нарушения путем проведения дополнительных работ;

- сроки устранения нарушений и стоимость работ по устранению нарушений;

- причины, вследствие которых жилое помещение не приведено в прежнее состояние;

- основания и законность принятия решения о продаже жилого помещения с публичных торгов;

- основания и законность решения о расторжении договора найма;

- не являлись ли перепланировка и (или) переустройство самовольными;

- другие, в зависимости от спорной ситуации.

По спорам о выселении обстоятельства определяются в зависимости от характера возникшего правоотношения, правового положения его участников, вида жилищного фонда, правового режима жилого помещения, вида права на жилое помещение, подлежащей применению нормы права и др.

По спорам о выселении по основанию, предусмотренному ст. 35 ЖК РФ:

1) основания возникновения права собственности, иных прав на жилое помещение у собственника, членов его семьи, иных лиц (жилищный акт органа государственной власти, органа местного самоуправления, судебное решение, членство в ЖК, ЖСК, иные основания). У иных граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении:

- у членов семьи и бывших членов семьи;

- соглашение, брак, родство, иждивенчество, фактический брак, свойство (зять, сноха, свекровь, свекор и др.), фактическая гражданская связь (отчим, мачеха, падчерица, пасынок), юридическая связь (патронаж, опека, попечительство, приемная семья, усыновление);

- у отказа получателей: завещательный отказ, свидетельство о праве на наследство, акт регистрации;

- у получателей ренты: договор ренты (пожизненное содержание с иждивением);

- у других лиц: фактическая, юридическая связь;

2) вселение в установленном законом порядке;

3) прекращение семейных отношений;

4) истечение срока пользования;

5) вид права, в том числе права, которым собственник обязан наделить выселяемое уполномоченное лицо на предоставленное жилое помещение;

6) использование жилого помещения не по назначению, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

7) наличие предупреждения об устранении нарушения и др.

В случаях, когда речь идет о правах ребенка на жилое помещение, названные правила и, в частности, предусмотренные ст. 35 ЖК РФ не могут быть применены. В этих случаях следует обязанность по устранению недостатков возлагать на законных представителей и (или) органы опеки и попечительства.

По спорам о выселении по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ:

- является ли ответчик нанимателем жилого помещения или членом семьи нанимателя;

- заключен ли договор социального найма жилого помещения;

- какие лица указаны в договоре социального найма жилого помещения;

- установлена ли плата за жилое помещение;

- вносит ли ответчик плату за жилое помещение;

- имеется ли задолженность сроком более шести месяцев; при этом суд выясняет, с какого момента возникает задолженность по оплате, то есть с какого момента ответчика следует считать просрочившим исполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- установлена ли вина ответчика в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе имел ли ответчик реальную возможность вносить плату.

Представляется, что выселение ребенка по правилам, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ, недопустимо. В этом случае должен применяться иной механизм оплаты жилья и коммунальных услуг. Например, путем возложения такой обязанности на алиментообязанное лицо, законного представителя, орган опеки и попечительства.

По спорам о выселении по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ:

- является ли ответчик нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения;

- использует ли ответчик жилое помещение не по назначению, нарушает ли систематически права и законные интересы соседей, бесхозяйственно ли обращается с жилым помещением;

- допускает ли разрушение жилого помещения;

- предупреждался ли ответчик наймодателем жилого помещения о необходимости устранить нарушения;

- назначался ли наймодателем срок для проведения ремонта жилого помещения (если нарушение правил пользования повлекло разрушение жилого помещения);

- являлся ли данный срок разумным;

- устранил ли наниматель и члены его семьи допущенные нарушения после предупреждения наймодателем;

- имеется ли вина нанимателя и членов его семьи в неустранении нарушений.

Применяя ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, необходимо выяснять:

- факт лишения родительских прав;

- факт невозможности совместного проживания ребенка и лишенного родительских прав лица в одном жилом помещении;

- поведение лица, лишенного родительских прав, и не имеется ли возможность исправить это поведение;

- наличие иного жилого помещения и др.

По спорам о выселении из жилых помещений специализированного жилого фонда:

- правовой режим жилого помещения: является ли оно специализированным (отнесено ли оно к специализированному в установленном порядке в соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 <1>);

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

- заключен ли договор найма жилого помещения специализированного жилого фонда (с учетом требований Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений");

- действителен ли договор найма специализированного жилого помещения, мог ли он быть заключен с ответчиком, имели ли место трудовые отношения с ответчиком, служба или обучение и т.п.;

- является ли истец наймодателем;

- имеются ли предусмотренные законом основания для выселения.

По спорам о прекращении права пользования жилым помещением:

- наличие ранее семейных отношений между истцом и ответчиком;

- прекращение семейных отношений;

- отсутствие соглашения о порядке пользования жилым помещением между собственником и бывшим членом его семьи;

- отсутствие (наличие) у бывшего члена семьи собственника оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

- имущественное положение бывшего члена семьи собственника;

- другие обстоятельства, свидетельствующие о возможности бывшего члена семьи обеспечить себя иным жилым помещением;

- причины, вследствие которых ответчики не пользовались жилым помещением;

- срок, в течение которого ответчики не пользовались жилым помещением.

Применительно к жилому помещению, находящемуся в доме ЖСК, ЖК, обстоятельствами, имеющими значение, могут быть следующие:

- исключение из членов ЖСК, ЖК (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);

- невыплата полностью паевого взноса;

- другие, определяемые в зависимости от конкретной ситуации.

Обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора о неприобретении права пользования, являются:

- неосуществление права на жилое помещение в рамках сроков для его реализации;

- недействительность оснований (титулов), по которым произошло вселение;

- незаконное вселение;

- другие обстоятельства, определяемые в зависимости от конкретной ситуации.

По спорам о приватизации:

- объективное выражение воли на приватизацию;

- отсутствие или наличие препятствий для приватизации;

- правовой режим жилого помещения;

- лица, имеющие право на жилое помещение;

- основания для отказа в приватизации и др.

По искам о признании права пользования жилым помещением:

- являются ли ответчики членами семьи нанимателя;

- основания и условия вселения в жилое помещение.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя, или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

По искам о признании не приобретшими права на жилое помещение:

- основания регистрации в жилом помещении;

- причины, ставшие препятствием для реализации права пользования и вселения;

- характер нарушения законодательства при вселении в жилое помещение;

- законность основания возникновения права пользования жилым помещением;

- вид права на жилое помещение;

- наличие другого жилого помещения;

- срок осуществления права на вселение;

- другие обстоятельства, определяемые в конкретной ситуации.