Положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие перевод жилого помещения в нежилое, не предусматривают в качестве условия такого перевода согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2010 отменены решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 15.05.2009 и определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 23.06.2009, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении заявления К., С., И., Н. и Ж. об отмене постановления главы г. Ульяновска от 20.02.2009 N 1381 отказано.

Отменяя решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска и определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда, принимая новое решение по делу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала следующее: "1 декабря 2008 г. В. обратился в администрацию Засвияжского района г. Ульяновска с заявлением о переводе квартиры <...>, принадлежащей ему на праве собственности, в нежилое помещение с проведением работ по перепланировке и переустройству, приложив пакет документов и список части жильцов указанного многоквартирного дома, выразивших согласие на перевод указанного жилого помещения в нежилое.

Постановлением главы г. Ульяновска от 20.02.2009 N 1381 квартира <...> переведена в нежилое помещение с проведением работ по проекту в установленном порядке для последующего использования данного помещения под магазин. Представленный В. рабочий проект реконструкции названной квартиры под магазин фототоваров с устройством отдельного входа предусматривает частичную разборку внутренних ненесущих гипсобетонных перегородок, облицовку внутренних стен (перегородок), смежных с жилыми квартирами, листами ГВЛ по стальному каркасу и устройство отдельного входа посредством устройства дверного проема и его увеличения за счет оконного проема с выбором подоконной части, что связано с изменением режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.

Отменяя указанное постановление главы г. Ульяновска, суд исходил из того, что, поскольку при переводе спорного жилого помещения из жилого в нежилое возникает необходимость изменения объекта недвижимости (при сносе части несущей стены), а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом, требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое В. не получено.

Данный вывод суда является ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. ст. 22 - 24).

При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В данном случае, поскольку судом не установлено, что в результате перепланировки или переустройства квартиры <...> требуется присоединение общего имущества в указанном доме, получения согласия всех собственников помещений в доме не требовалось.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу положений ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен дом <...>, не сформирован в соответствии с порядком, установленным ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Доказательств этого суду не представлено.

Поскольку земля под домом <...> не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то вывод суда о том, что требовалось согласие собственников жилых помещений дома <...> для изменения статуса квартиры <...> в указанном доме, нельзя признать правильным.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит судебные постановления, вынесенные по данному делу, незаконными и подлежащими отмене.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, и учитывая, что судебными инстанциями допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает возможным принять по делу новое решение, не передавая его для нового рассмотрения, об отказе в удовлетворении заявленных требований" <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 N 80-В09-26.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, т.е. производится в административном порядке. Из конституционного права каждого на судебную защиту не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры защиты.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.11.2011 оставлено без изменения решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 18.10.2011 по иску К. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании жилым занимаемого помещения по адресу: ***, первый этаж, помещение N ***, комнаты *** общей площадью 38 кв. м, обязании ответчика осуществить перевод указанного помещения в жилой фонд, а частная жалоба К. - без удовлетворения.

Оставляя в силе указанное решение, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала следующее: "К. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании жилым занимаемого помещения по адресу: ***, первый этаж, помещение N ***, комнаты *** общей площадью 38 кв. м, обязании ответчика осуществить перевод указанного помещения в жилой фонд, мотивируя требования тем, что помещение хотя и имеет статус нежилого, но отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и используется в качестве жилья.

В судебном заседании представителем ответчика А. заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с тем, что перевод помещения из нежилого в жилое в силу ст. 23 ЖК РФ осуществляется в ином порядке.

Представитель истца Ч. против прекращения производства по делу возражал.

<...>

В силу ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу, если оно не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.

Прекращая производство по указанному делу, суд, руководствуясь ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, ст. 220 ГПК РФ, обоснованно исходил из того, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, т.е. производится в ином (административном) порядке.

Доводы частной жалобы о том, что производство по данному делу прекращено без законных оснований, ответчиком ДЖП и ЖФ г. Москвы фактически необоснованно отказано в переводе нежилого помещения в жилой фонд, являются несостоятельными.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Однако из права каждого на судебную защиту не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты.

Часть 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 11 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Таким образом, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые. Это исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения.

Как установлено судом, решение о переводе или отказе в переводе помещения в нежилое органом местного самоуправления не принималось.

Судебная коллегия учитывает, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

Частью 3 ст. 24 ЖК РФ установлено, что решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Однако за защитой своих прав и законных интересов путем обжалования решений и действий органа местного самоуправления истец К. в порядке главы 25 ГПК РФ не обращался" <1>.

--------------------------------

<1> Архив Московского городского суда. Дело N 33-35400/2011.