Право собственника земельного участка возводить на своем участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам основано на конституционных полномочиях собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Такими же правами обладают лица, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Реализация указанного права не должна наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Строительство или реконструкция, результатом которой является новый объект недвижимости, должны быть осуществлены с соблюдением требований закона и иных правовых актов. В противном случае возведенная постройка будет считаться самовольной, лицо, осуществившее строительство, не приобретает на нее права собственности и не вправе продавать, дарить, сдавать ее в аренду, совершать иные сделки по распоряжению такой постройкой (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Такие сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими из этого последствиями. Лица, виновные в самовольном строительстве, реконструкции жилых домов, несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Любого из перечисленных обстоятельств достаточно для того, чтобы считать возведенный (реконструированный) объект недвижимости самовольной постройкой.

Иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен в суд собственником земельного участка, на котором находится постройка, иным субъектом вещного права на земельный участок или его законным владельцем, а также лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С таким иском в публичных интересах вправе обратиться в суд прокурор или уполномоченные федеральным законодательством органы, к каковым можно отнести органы местного самоуправления, регулирующие вопросы планировки и застройки территории муниципальных образований, осуществляющие выдачу разрешений на строительство (ст. 8, ч. 4 ст. 51 ГсК РФ).

Лицо, не обладающее правом на земельный участок, обязано указать в исковом заявлении о сносе самовольной постройки, в чем заключается нарушение его прав и законных интересов этой постройки. Правом требовать сноса постройки только по тому основанию, что она является самовольной, данное лицо не обладает, поскольку может обращаться в суд исключительно за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов и лишь при этом условии суд возбуждает гражданское дело (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). Истец по такому иску обязан доказать нарушение его прав и законных интересов, например представить доказательства того, что самовольная постройка, возведенная на земельном участке, смежном с его земельным участком, приводит к разрушению принадлежащих ему строений в результате ливневых стоков с постройки на эти строения, снижению их солнечного освещения ниже допустимого уровня и т.п.

В судах возникают также споры, связанные с отказом в государственной регистрации права собственности на постройку либо в выдаче свидетельства о праве на наследство по мотиву самовольного возведения постройки. Обстоятельства, подлежащие доказыванию по таким спорам, определяются с учетом правовых норм, регулирующих отношения, связанные с предоставлением земельных участков и осуществлением на них строительства.

Однако больше всего рассматривается дел по искам граждан о признании за ними права собственности на жилой дом, построенный (реконструированный) при отсутствии надлежащих разрешений.

При подготовке дел по спорам, предметом которых является самовольная постройка, суду в первую очередь должны быть представлены документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором осуществлено строительство, а также целевое назначение и разрешенное использование этого земельного участка.

Права собственника (владельца, пользователя) земельного участка могут быть подтверждены выпиской из ЕГРП, государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <1> (в ред. от 22 ноября 2006 г.), свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 <2> и Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 <3>, а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 <4>, выдаваемой органом местного самоуправления выпиской из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), форма которой утверждена Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146 <5>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

<2> Утр. силу в 2003 г.

<3> Утр. силу в 2002 г.

<4> Утр. силу в 2002 г.

<5> БНА. 2006. N 36.

При наличии у лица соответствующего права на земельный участок, на котором возведена постройка, должно быть представлено разрешение на строительство, если таковое требуется в соответствии со ст. 51 ГсК РФ, а в случае его отсутствия - доказательства в обоснование причин, по которым разрешение на строительство не было получено.

Соответствие возведенной постройки требованиям градостроительных и строительных норм, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил подтверждается заключениями соответствующих уполномоченных органов, а в случае спора - заключением экспертизы, проведенной по определению суда.

Статья 222 ГК РФ включена в гл. 14 данного Кодекса, устанавливающую основания приобретения права собственности. Это обусловлено тем, что в виде исключения самовольная постройка может быть легализована и при определенных в п. 3 названной статьи обстоятельствах стать объектом права собственности.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> (в ред. от 21 декабря 2009 г.) в п. 3 ст. 222 ГК РФ были внесены существенные изменения, принципиально изменившие с 1 сентября 2006 г. порядок и условия признания права собственности на самовольную постройку.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

Во-первых, установлена возможность признания права собственности на самовольную постройку не только судом, но и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Такие случаи предусмотрены ст. 25.3 Закона о регистрации, согласно которой государственная регистрация права собственности осуществляется в упрощенном порядка на основании документов, удостоверяющих право на земельный участок, и документов, подтверждающих факт создания недвижимого имущества и содержащих описание объекта. В упрощенном порядке осуществляется регистрация:

1) объектов недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство (перечень таких объектов приведен в ч. 17 ст. 51 ГсК РФ), объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном земельном участке). Документом, подтверждающим факт создания таких объектов недвижимости, является кадастровый паспорт;

2) объектов недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для садоводства, дачного хозяйства, а также гаража или иного объекта недвижимого имущества, в отношении которого в соответствии с законодательством не нужно разрешение на строительство и реконструкцию. Документом, подтверждающим факт создания и описание такого недвижимого имущества, является декларация, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2009 г. N 447 <1>.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2010. 15 янв.

Истребование у лица, обратившегося за регистрацией права собственности на перечисленные объекты недвижимости, каких-либо дополнительных документов не допускается.

Во-вторых, в прежней редакции ст. 222 ГК РФ предусматривала возможность признания такого права за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку. После 1 сентября 2006 г. возможно признание права собственности на самовольную постройку только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В том случае, если постройка была возведена лицом, не обладающим правом на земельный участок, данное лицо вправе требовать лишь возмещения понесенных расходов в размере, определенном судом, от того, за кем будет признано право собственности на эту постройку.

Независимо от того, в каком порядке гражданин ставит вопрос о признании за ним права собственности на самовольную постройку, такое право может быть признано за ним исключительно при условии, что сохранение этой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права и не может использоваться, как это нередко бывает в судебной практике, для упрощения процедуры оформления самовольным застройщиком своих прав, освобождения его от обязанности представлять все те согласования и разрешения, которые необходимы для осуществления строительства с соблюдением установленного порядка. Суд не может подменять государственные органы, наделенные соответствующими полномочиями в сфере градостроительной деятельности.

Заявление о признании права собственности на самовольную постройку разрешается судом в исковом порядке. Рассмотрение такого заявления в порядке установления юридического факта недопустимо, поскольку всегда имеет место спор о праве, подведомственный суду. Кроме того, факт владения строением на праве собственности может быть установлен судом лишь в отношении законно существующей постройки, на которую у заявителя имелись правоустанавливающие документы, но были утрачены, и возможность их восстановления во внесудебном порядке отсутствует (ст. 265 ГПК РФ).

Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку, которая возведена с получением всех необходимых разрешений на ее создание на не принадлежащем застройщику земельном участке, будет являться этот застройщик, а если предметом иска является постройка, возведенная застройщиком на своем участке, но без получения необходимых разрешений, - орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган этих городов федерального значения).

Примерный круг доказательств, необходимых для подтверждения обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения и разрешения данной категории споров, должен определяться исходя из обязанности истца доказать соблюдение всех требований, предъявляемых к строительству или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти доказательства можно сгруппировать в общем виде следующим образом:

1) документы о праве на земельный участок, на котором осуществлено строительство, либо о праве на строение, реконструкция которого самовольно произведена;

2) данные о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, о соблюдении красных линий, установленных проектами планировки;

3) проектная документация, являющаяся основанием для выдачи разрешения на строительство, если такая документация требуется;

4) разрешения на строительство, за исключение случаев, когда предметом спора является объект недвижимости, для государственной регистрации права собственности на который представления данного разрешения не требуется;

5) документы, свидетельствующие о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил;

6) доказательства соблюдения прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости;

7) доказательства того, что истец предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на строительство, к приемке объекта недвижимости в эксплуатацию, к государственной регистрации своих прав на возведенный (реконструированный) объект недвижимости, а также доказательства в подтверждение причин, по которым уполномоченным органом было отказано в выдаче соответствующих документов, в проведении государственной регистрации права.

Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке, и выдачи разрешения на строительство. По спорам, связанным с самовольным строительством, такая документация либо ее часть, как правило, отсутствует.

Поэтому по всем делам по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. В случае отсутствия таких заключений либо оспаривания их достоверности ответчиком суд может назначить соответствующую экспертизу.

В судебной практике встречаются иски членов семьи, родственников застройщика о признании за ними права собственности на самовольную постройку, как правило на часть жилого дома, по основанию участия в строительстве (реконструкции). По нашему мнению, удовлетворение такого иска возможно при доказанности, что: 1) истцы участвовали своим трудом и средствами в строительстве (реконструкции) спорного объекта недвижимости по договоренности с застройщиком о создании общей собственности; 2) единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или документа о вводе ее в эксплуатацию, если таковые документы требуются. Собственник (владелец, пользователь) земельного участка вправе реализовать свои полномочия на застройку принадлежащего ему участка, в связи с чем при доказанности, что застройка осуществлена им на условиях, влекущих возникновение права собственности у лиц, участвовавших в строительстве, и постройка соответствует всем предъявляемым к ней требованиям, к этим лицам может перейти право на землю под самовольным строением на основании ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на строение или его часть.

Во всех рассматриваемых случаях суд не вправе изменить целевое назначение земельного участка, занятого самовольной постройкой. Если постройка не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором она осуществлена, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено.

В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Следует ли это понимать так, что на требования о сносе такой постройки в связи с другими нарушениями, допущенными при ее создании (отсутствие права на земельный участок, где она возведена, или необходимых разрешений, существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан), исковая давность распространяется?

В юридической литературе отмечалось, что "к искам о сносе самовольных построек сроки исковой давности применяться не должны. Срок исковой давности - это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права собственности не ограничено каким-либо сроком" <1>.

--------------------------------

<1> Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.

Данная позиция в полной мере основана на нормах действующего законодательства. Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом гражданских прав, тогда как конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях <1>.

--------------------------------

<1> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. N 85-О // СПС "КонсультантПлюс".

Более того, требование заинтересованного лица о сносе самовольной постройки, находящейся на принадлежащем ему земельном участке либо на соседнем участке, но препятствующей ему владеть своим недвижимым имуществом (например, затрудняющей проезд к законно возведенному жилому дому), фактически является негаторным иском об устранении нарушения, не связанного с лишением владения, на который исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Поэтому заявление, сделанное в процессе подготовки к судебному разбирательству дела по иску о сносе самовольной постройки, о применении исковой давности не имеет значения и предлагать представлять доказательства в подтверждение причин пропуска давностного срока и их уважительности нет необходимости.

Следует обратить внимание на то, что Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации <1> (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) предполагает либерализовать правовой режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Предлагается также расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствия постройки градостроительным и строительным нормам и правилам (п. 3.4.4 Концепции).

--------------------------------

<1> ВВАС РФ. 2009. N 11.