Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. п. 1 - 3 ст. 244 ГК РФ).

Из приведенных законоположений следует, что общая собственность, как правило, является долевой. Совместная собственность может возникнуть исключительно в случаях, предусмотренных законом: в частности, в отношении имущества супругов (п. 1 ст. 33 СК РФ), имущества общего пользования, приобретенного или созданного садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1> (в ред. от 30 декабря 2008 г.)), имущества фермерского хозяйства (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> (в ред. от 28 декабря 2010 г.)). При этом по соглашению участников совместной собственности либо по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.

<2> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

Участники общей собственности нередко обращаются в суды общей юрисдикции с исками об установлении либо изменении размера долей в праве долевой собственности на жилой дом или квартиру, созданные в результате строительства либо приобретенные несколькими лицами по договорам купли-продажи, дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, в частности в связи с приватизацией жилого помещения. Такие иски могут заявляться самостоятельно либо вместе с требованиями о признании права собственности на определенную долю, выделе доли из общего имущества и т.п.

Подготовка к судебному разбирательству дел, связанных с определением размера долей участников общей долевой собственности, должна осуществляться с учетом понимания значения и правовой природы долей.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П <1>, размер долей сособственников имеет значение для определения их имущественных отношений как при распределении доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, так и при несении расходов по его содержанию (ст. ст. 248 и 249 ГК РФ); в ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.

Исходя из такого понимания доли в праве общей собственности не могут определяться в виде частей общего имущества, квадратных метров от общей площади жилого дома, размеров помещений в доме и т.п., а должны устанавливаться в виде правильной простой дроби, при этом за единицу принимается целый объект недвижимости, находящийся в общей собственности. Например, право собственности на жилой дом может принадлежать трем лицам в следующих долях: 1/2, 1/4 и 1/4. Сумма всех долей сособственников всегда должна быть равна единице, не меньше и не больше. Если же доли были указаны, например, в договоре об отчуждении части общего имущества в виде части этого имущества или размера площадей общего объекта недвижимости, то само по себе это обстоятельство не может повлечь недействительности сделки. В этом случае соглашением всех участников общей собственности, а в случае спора - судом доли могут быть определены в виде арифметических дробей, соответствующих размерам принадлежащих каждому из них частей или площадей общего имущества.

При определении в процессе подготовки дела к судебному разбирательству юридически значимых обстоятельств и необходимых доказательств всегда нужно помнить, что объем правомочий собственников в отношении общего имущества, распределение бремени расходов по его содержанию закон связывает не с фактом владения или пользования конкретными частями этого имущества, а именно с размером долей участников долевой собственности. Следствием изменения соотношения размера долей в праве общей собственности является изменение объема прав и обязанностей участников долевой собственности.

Суду во всех случаях должны быть представлены доказательства принадлежности имущества нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Если право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за одним лицом, то лицо, считающее это имущество общим, первоначально должно оспорить существующее право, доказать возникновение общей собственности и размер своей доли в праве общей собственности на общее имущество.

Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Равенство долей в праве общей собственности может быть оспорено любым участником долевой собственности, считающим такое распределение долей неправильным, например, в связи с внесением им большего вклада по сравнению с другими участниками общей собственности в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение размеров долей в праве долевой собственности.

Иногда требования об изменении размера долей обосновываются тем, что доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют фактически сложившемуся на протяжении длительного времени порядку пользования этим домом. Возможность удовлетворения таких требований исключить нельзя. В частности, если истцом будут представлены доказательства, что при покупке им доли жилого дома и установлении покупной цены были оговорены конкретные помещения дома и вспомогательные строения, которые ему передаются, дальнейшее пользование жилым домом, поддержание его в исправном состоянии осуществлялось в соответствии с такой договоренностью и никем не оспаривалось.

Однако наиболее распространены в судебной практике иски об изменении размера долей в праве общей собственности в связи с произведенной одним или несколькими участниками долевой собственности реконструкцией, капитальным ремонтом жилого дома. Данные требования основаны на п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество.

В процессе подготовки дел такой категории суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие:

законность реконструкции либо капитального ремонта жилого дома (документ о размере долей в праве общей собственности, кадастровый паспорт, выданный по результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта индивидуального жилищного строительства);

факт осуществления реконструкции или капитального ремонта жилого дома одним или несколькими сособственниками, а также размер их вклада в улучшение общего имущества (договоры, квитанции, чеки, накладные и иные указанные в ст. 55 ГПК РФ доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости);

наличие согласия всех остальных участников общей долевой собственности на проведение реконструкции либо капитального ремонта жилого дома, поскольку увеличение размера доли одного из сособственников неизбежно влечет уменьшение размера долей остальных сособственников.

Обратим внимание на то, что право участника долевой собственности, осуществившего строительство, на соответствующее увеличение своей доли не зависит от согласия других участников на изменение долей в праве общей собственности. Пунктом 2 ст. 245 ГК РФ предусмотрена возможность заключения соглашения между ними о порядке определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Безусловно, если подобное соглашение было заключено, то оно должно быть представлено суду, поскольку без него невозможно правильно разрешить возникший спор о перераспределении размера долей в праве общей собственности. Однако на практике, как правило, указанные соглашения между сособственниками жилого дома заключаются крайне редко.

Согласие же сособственников на производство неотделимых улучшений в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ является одним из обязательных условий соблюдения установленного порядка использования общего имущества. Конституционный Суд РФ в Определении от 23 сентября 2010 г. N 1156-О-О <1> отметил, что положение п. 3 ст. 245 ГК РФ, рассматриваемое во взаимосвязи с положением п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, направлено на защиту имущественных прав участников долевой собственности и обеспечение баланса интересов участника долевой собственности, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, и остальных участников долевой собственности.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

В том случае, когда сособственником, осуществившим реконструкцию либо капитальный ремонт общего имущества, не было получено согласие остальных участников долевой собственности, этот сособственник вправе оспорить отказ в даче согласия в судебном порядке, предъявив иск о признании необоснованными возражений против строительства.

При предъявлении указанного иска суду должны быть представлены проект предполагаемых изменений общего имущества, заключение компетентных органов о соответствии данного проекта архитектурным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности.

Обстоятельства, имеющие юридическое значение, и требуемые в их подтверждение доказательства зависят от характера заявленных возражений против строительства. Например, если ответчик ссылается на существенное уменьшение солнечного освещения занимаемых им частей общего дома, то необходимо заключение санитарного органа об уровне инсоляции помещений, которыми пользуются остальные сособственники, и будет ли соответствовать этот уровень по окончании строительства установленным нормам? Если указывается на то, что в результате предполагаемого строительства, например пристройки к жилому дому, будут нарушены строительные нормы и правила, другой сособственник лишится возможности подхода к занимаемой им части дома, то для проверки обоснованности возражений потребуются планы жилого дома и земельного участка, а в необходимых случаях - заключение экспертизы, назначение которой возможно в предварительном судебном заседании.

В случае признания судом возражений против строительства согласно представленному проекту необоснованными требование закона о необходимости получения согласия всех участников долевой собственности будет соблюдено.

Возражения ответчика, давшего согласие на производство неотделимых улучшений общего имущества, против изменения долей в праве общей собственности по тем мотивам, что он не соглашался на последующее изменение размера долей, не имеют правового значения.

В п. 3 ст. 245 ГК РФ указывается на право участника долевой собственности, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, требовать соответствующего увеличения своей доли. Однако ничего не говорится о праве остальных участников требовать уменьшения их долей в праве общей собственности. Как поступать, если предъявляется такой иск, что встречается в судебной практике не так уж и редко?

Возведение одним из сособственников для себя пристройки к дому само по себе не изменяет объем прав и обязанностей всех участников общей собственности, но влечет для них увеличение расходов по содержанию общего имущества, вызванных уплатой налогов исходя из увеличенной стоимости общего имущества, дополнительными затратами на поддержание пристройки в исправном состоянии и т.п. В такой ситуации остальные сособственники, не претендующие на произведенные неотделимые улучшения, вправе обратиться за судебной защитой и требовать уменьшения размера их долей в праве общей собственности в целях последующего перераспределения бремени содержания общего имущества в соответствии с вновь установленными долями в праве общей собственности.

Стоимость общего имущества не остается постоянной и может уменьшаться вследствие естественного его износа либо гибели (уничтожения) части общего имущества. Подобное уменьшение не влияет на правовой режим общего имущества и на размер долей в праве общей собственности. Вместе с тем если стоимость общего имущества уменьшилась в результате действий одного из сособственников, например в результате сноса им пристройки, разрушения части жилого дома, то остальные сособственники могут требовать пропорционального уменьшения доли лица, уничтожившего часть общего имущества, и увеличения размера их долей.

Наиболее сложным является определение критериев, из которых следует исходить при установлении размера долей участников общей собственности в новом объекте недвижимости, появившемся в результате реконструкции или капитального ремонта ранее существовавшего жилого дома.

Действовавшее прежде законодательство (ст. 125 ГК РСФСР 1964 г.) связывало изменение размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом с увеличением полезной площади жилого дома. В п. 3 ст. 245 ГК РФ, действующего в настоящее время, указания на такой критерий не содержится. Единственным основанием для изменения долей названо осуществление неотделимых улучшений общего имущества, т.е. таких улучшений, которые не могут быть отделены без причинения вреда хозяйственному назначению имущества.

По нашему мнению, в настоящее время правовых оснований связывать изменение размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом исключительно с увеличением или уменьшением размера полезной площади дома в результате произведенных неотделимых улучшений не имеется. В то же время не любые неотделимые улучшения могут повлечь за собой перераспределение долей в праве общей собственности на жилой дом. Оправданно произведенные изменения общего жилого дома, повлекшие увеличение или уменьшение размера его полезной площади, являются основанием для пересмотра долей участников общей собственности. Иные улучшения (например, производство необходимого ремонта) не изменяют непосредственного объекта права собственности - жилого дома.

Работы, произведенные в целях поддержания общего строения в исправном состоянии и его сохранения, например замена кровли, отдельных венцов общего бревенчатого дома и т.п., вряд ли могут повлиять на соотношение размера долей. Сособственник, осуществивший такие неотделимые улучшения, вправе требовать возмещения понесенных им расходов исходя из установленной ст. 249 ГК РФ обязанности каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Другое дело, когда по соглашению между всеми сособственниками одним из них за свой счет будет перестроен либо капитально отремонтирован жилой дом без изменения размера полезной площади. С учетом такого соглашения доли участников общей собственности на дом могут быть пересмотрены.

Разумеется, возведение хозяйственных построек, подсобных помещений также не может влиять на соотношение долей в праве общей собственности на жилой дом, поскольку они носят вспомогательный характер, при необходимости могут быть отделены, являются принадлежностью к главной вещи (жилому строению), предназначены для обслуживания этого строения и следуют его судьбе, если договором не оговорено иное (ст. 135 ГК РФ).

Осуществление одним из участников долевой собственности неотделимых улучшений влечет за собой изменение размера долей всех сособственников, а не только его доли. Доли сособственников в праве общей собственности на реконструированный либо капитально отремонтированный жилой дом определяются пропорционально изменению в результате таких улучшений соотношения размера их вкладов в общее имущество (в том числе перешедших к ним в порядке сингулярного или универсального правопреемства).

Например, если жилой дом стоимостью 1500000 руб. принадлежал в равных долях (по 1/3) трем гражданам, вклад каждого в общее имущество был равен 500000 руб. В результате произведенной одним из них реконструкции стоимость возросла на 1500000 руб., в связи с чем размер его вклада в общее имущество увеличился до 2000000 руб., что составляет 2/3 доли от стоимости перестроенного дома (3000000 руб.), а вклад остальных двух участников останется прежним - по 500000 руб., что составляет по 1/6 доли от стоимости перестроенного дома.

В предварительном судебном заседании может быть назначена экспертиза в целях определения соотношения размера долей в праве собственности на реконструированный (капитально отремонтированный) жилой дом. На разрешение эксперта могут быть поставлены, в частности, следующие вопросы: 1) какова действительная стоимость жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу <...> без учета произведенных перестроек (пристроек) и переоборудований и как распределяется эта стоимость пропорционально размеру долей сособственников в праве общей долевой собственности; 2) являются ли произведенные улучшения жилого дома неотделимыми и какова их стоимость; 3) какова действительная стоимость жилого дома после его реконструкции (капитального ремонта) и как она распределяется между сособственниками, если увеличение стоимости жилого дома произошло за счет вклада одного из участников долевой собственности; 4) каким долям от общей стоимости жилого дома соответствуют части его стоимости, распределяемые между сособственниками с учетом неотделимых улучшений жилого дома, произведенных этим участником долевой собственности.

Сторонам обязательно следует разъяснять их право, предусмотренное ч. 2 ст. 79 ГПК РФ, предлагать суду вопросы, подлежащие разъяснению экспертом. Суд, обсуждая поступившие предложения, исходит из их значимости для принятия правильного решения с учетом конкретных обстоятельств каждого гражданского дела. Мотивы, по которым предлагаемые сторонами вопросы приняты или отклонены, обязательно указываются в определении суда о назначении экспертизы.

При обращении участника долевой собственности с иском об изменении размера долей в связи с осуществленными им пристройками и переоборудованиями возникают вопросы, связанные с применением исковой давности. Иногда без каких-либо вариантов однозначно полагают, что течение срока исковой давности начинается с момента окончания строительства (принятия пристроек в эксплуатацию). С такой трактовкой трудно согласиться, поскольку согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Окончание строительства само по себе не нарушает права участника долевой собственности на произведенные им улучшения. Конечно, если улучшения не связаны с дополнительными пристройками и право на эти улучшения невозможно определить исходя из дальнейшего пользования жилым домом, то можно признать окончание производства работ по улучшению имущества началом течения давностного срока. Иное дело, когда одним из сособственников возведены пристройки к жилому дому, которые, как правило, поступают в его пользование. Его право может считаться нарушенным только со дня, когда другие сособственники начинают претендовать на эти пристройки, в частности занимают их без ведома лица, осуществившего строительство, либо при разделе жилого дома отказываются признать факт возведения пристройки одним из сособственников.

Исковое заявление об изменении размера долей подлежит оплате государственной пошлиной в зависимости от цены иска, которая определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности истца (п. 1.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4).