Право участника долевой собственности по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом закреплено в п. 2 ст. 246 ГК РФ. Однако при возмездном отчуждении доли должны быть соблюдены правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Указанное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Хотя на практике довольно сложно представить ситуацию, в которой участнику долевой собственности, решившему осуществить мену своей доли по избранному им варианту, другими участниками этой собственности могут быть предложены аналогичные условия мены, особенно когда это касается мены доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Несмотря на то что комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными объектами жилищных прав, собственники этих комнат в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ также обладают преимуществом (привилегией) перед третьими лицами на приобретение отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (в ред. от 17 июня 2010 г.) залог участником общей долевой собственности своей доли в праве на общее имущество может быть осуществлен без согласия других собственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Особенность применения правила о преимущественной покупке в указанном случае выражается в том, что при реализации доли должника в общем имуществе, когда ее выдел в натуре невозможен либо против выдела возражают остальные участники общей собственности, этим участникам предоставляется преимущественное право покупки доли по цене, соразмерной рыночной стоимости реализуемой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. И лишь при их отказе от приобретения доли должника производится продажа этой доли с публичных торгов. Сособственники вправе принять участие в торгах, однако никаких преимуществ перед другими участниками торгов они иметь не будут. Продажа доли на торгах по цене ниже той, по которой сособственникам ранее предлагалось ее выкупить, не является нарушением их преимущественного права покупки. Если же проданная на торгах доля должника не предлагалась к выкупу остальным участникам общей собственности, то они вправе требовать в судебном порядке признания торгов недействительными, что влечет за собой недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ).

Преимущественное право покупки не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения. Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то имеет место притворная сделка и обладатели преимущества могут требовать судебной защиты своего права.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

При доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, относящиеся к продаже доли недвижимости. Однако для того, чтобы в данном случае применить правило о преимущественной покупке, должны быть представлены отвечающие требованиям допустимости доказательства, подтверждающие все существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.). При отсутствии таких доказательств суд не может признать прикрываемую сделку заключенной и определить размер денежной суммы, подлежащей выплате покупателю при переводе его прав и обязанностей по договору на истца.

Сложнее правовая оценка так называемых сделок "дарения одного квадратного метра", когда осуществляется дарение весьма незначительной доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру с целью последующей продажи одаряемому, приобретающему статус участника долевой собственности, оставшейся у дарителя доли без учета правила о преимущественной покупке. Представляется, что в данном случае имеет место мнимая сделка, т.е. есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, которая в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ является ничтожной. Действительная воля сторон такой сделки была направлена не на создание правовых последствий, возникающих при дарении имущества, а на покупку всей доли без учета имеющейся у других сособственников привилегии. Заключаемая сделка является лишь первоначальным этапом последующей продажи доли, в цену которой войдет и стоимость подаренной доли. Говорить о том, что в данном случае имеет место предусмотренная п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, прикрывающая продажу, достаточно сложно, поскольку продажа еще не осуществлена.

Требования о признании притворной или мнимой сделки недействительными могут быть соединены в одном исковом заявлении с требованием, связанным с защитой нарушенного преимущественного права покупки.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля (комната в коммунальной квартире) продается постороннему лицу и не распространяется на случаи возмездного отчуждения участником общей собственности своей доли (собственником комнаты) другому участнику этой собственности (другому собственнику), остальные сособственники в этих случаях никакого преимущества не имеют.

При продаже доли (комнаты в коммунальной квартире) постороннему лицу сособственники жилого дома (собственники остальных комнат в данной квартире) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (комнаты) по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.п.).

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Если несколько участников долевой собственности (собственников других комнат) изъявят желание приобрести отчуждаемую долю (комнату), то продавец по своему усмотрению выбирает, кому из них будет продана его доля (комната). В этом случае участники долевой собственности (собственники комнат), которым отказано, не могут оспаривать в судебном порядке право избранного продавцом покупателя на приобретение доли (комнаты).

Если же участник долевой собственности выражает согласие приобрести отчуждаемую долю (комнату) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Однако если продавец доли в праве общей собственности (комнаты в коммунальной квартире) впоследствии изменит объявленные им цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности (собственников других комнат). В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях. Высказывается суждение, в том числе на страницах юридической литературы <1>, о том, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям. К.И. Скловский считает, что в указанном случае правило о единой форме документа, требуемой при продаже недвижимости, не нарушено, так как действие рассматриваемого механизма состоит в том, что сохраняет силу уже имеющийся договор (непонятно какой, если собственник передумал продавать свою долю); заявление о продаже в порядке реализации преимущественного права должно связывать сделавшего его точно так же, как оферта, и если возникнет спор об акцепте, то договорные обязательства устанавливаются решением суда <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Российская юстиция. 2001. N 2.

<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008. С. 860.

С приведенным мнением, оказывающим определенное влияние на судебную практику, трудно согласиться, так как извещение продавца о продаже доли и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу.

Прежде всего обратим внимание на то, что по буквальному смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли не предлагает остальным участникам долевой собственности приобрести его долю, а извещает их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Офертой же признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

Есть ли основания считать, что в извещении собственника о продаже своей доли постороннему лицу выражено его намерение считать себя заключившим договор с участником долевой собственности, которому адресовано извещение? Полагаем, что нет, предложение о продаже сделано не ему, из извещения не следует намерение его отправителя заключить договор с адресатом в случае согласия последнего. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить других сособственников "о намерении продать свою долю постороннему лицу", что нельзя рассматривать в качестве предложения заключить договор. А если несколько сособственников выразили желание приобрести долю, то с кем из них следует считать заключенным договор?

По своему содержанию ст. 250 ГК РФ в определенной степени ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако распространение на собственника, направившего извещение другим сособственникам в силу предписания этой нормы, дополнительно положений закона, обязывающих продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению введенного специальной нормой закона ограничения прав этого собственника. Подобное ограничение может быть введено только федеральным законодателем.

Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению, и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом.

Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу, возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться ранее проданным им предметом договора.

Рассматриваемые судами общей юрисдикции дела по спорам, возникающим при осуществлении преимущественного права покупки, в подавляющем большинстве случаев связаны с отчуждением доли недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости может быть заключен только одним из предусмотренных п. 2 ст. 434 ГК РФ способов: путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение такой формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 550 ГК РФ). Договор жилого дома, квартиры (их части) подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. ст. 551, 558 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя во всех случаях с момента государственной регистрации перехода права (ст. 131, п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ).

Приведенные правовые положения в принципе исключают возможность заключения договора продажи недвижимости таким способом, как уведомление о принятии направленного предложения (оферты), и перехода с этого момента права собственности на отчуждаемую долю к остальным участникам общей долевой собственности. Форма оферты о продаже недвижимости в любом случае должна соответствовать форме, установленной для заключения договора данного вида. В частности, если предложение (оферта) поступило адресату в виде проекта договора продажи недвижимости, подписанного оферентом, то его подписание другой стороной будет означать акцепт сделанного предложения. В этом случае при уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации совершенной сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Однако при продаже доли в праве общей собственности извещение о продаже направляется другим участникам этой собственности крайне редко в форме проекта единого договора, что связывало бы продавца сделанным им предложением.

В случаях, когда несколько сособственников выразили намерение приобрести отчуждаемую долю в праве собственности на недвижимость, отсутствуют правовые основания для распределения этой доли между ними, если этого не пожелает продавец. Применение по аналогии п. 2 ст. 93 ГК РФ, которым установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью участниками этого общества пропорционально размерам своих долей, вряд ли допустимо. Эта норма регулирует отношения по распоряжению долями, имеющими стоимостное выражение, их перераспределение между участниками общества всегда возможно и влияет лишь на объем их участия в управлении обществом. Отчуждаемой же доле недвижимости всегда соответствует часть имущества в натуре, которую зачастую нельзя разделить. Например, распределение доли жилого дома, на которую приходится комната размером 9 кв. м, между тремя претендующими на нее сособственниками привело бы к последующему спору о выплате стоимости этой доли кому-либо из них на основании ст. 252 ГК РФ.

Правовые последствия отказа продавца от заключения договора, в том числе в связи с изменением им цены и других условий продажи, выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников долевой собственности о продаже доли на новых условиях.

В то же время, если из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Однако это не относится к случаям продажи доли недвижимого имущества, когда оферта должна быть выражена в форме одного договора, о чем сказано выше.

Извещение о продаже доли дома, квартиры направляется остальным участникам долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством извещения о предстоящей продаже доли в общей собственности могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Участники долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку такое право является личным, но вправе отказаться от него. Доказательством могут служить их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома, квартиры, за исключением отдельных их видов, например договора ренты (ст. 584 ГК РФ), но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации прав на недвижимое имущество распространяется на все случаи перехода прав на основании договора.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли.

Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК РФ. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Нотариус устанавливает их личность на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившихся, и проверяет подлинность подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если к этому времени не истек месячный срок со дня извещения продавцом остальных сособственников, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения этого срока.

К заявлению о регистрации могут также прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Закона о регистрации).

Если остальные участники долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки доли в праве могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли-продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01 <1>.

--------------------------------

<1> Утр. силу в 1999 г.

Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.п.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли недвижимости постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома, квартиры с нарушением его права.

В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома, квартиры. Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома, квартиры. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока.

Закрепленная в п. 3 ст. 250 ГК РФ норма устанавливает срок для защиты права на приоритетное приобретение отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, что полностью совпадает с понятием исковой давности, определенным в ст. 195 ГК РФ. Поэтому нет правовых оснований считать указанный срок пресекательным. Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст. 205 ГК РФ), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством. Согласно разъяснению, данному в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат; в то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома, квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. Не возникает и у покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома, квартиры, преимущественное право покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

В отличие от раздела (выдела доли) определение порядка пользования жилым домом, квартирой не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.

Неоднозначно решается судами вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. По нашему мнению, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о состоявшемся разделе общего имущества.

Б. предъявила иск к Г. и А. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого дома, ссылаясь в обоснование своих требований на нарушение ее преимущественного права покупки проданной доли. Решением районного суда в удовлетворении иска было отказано. Суд признал, что право общей долевой собственности на жилой дом между истицей и продавцом ранее было прекращено. Обосновывая такой вывод, суд сослался на то, что закон не предусматривает нотариальной формы удостоверения соглашения о разделе имущества в натуре, в связи с чем оно может быть заключено в простой письменной форме. Суду представлено письменное соглашение между Б. и А., по которому они произвели раздел дома в натуре, конкретизировав части строения, перешедшие каждому из них в собственность. Соглашением предусмотрены отдельные входы в каждую часть дома, оговорены конкретные работы по их изоляции. Такие работы были проведены в точном соответствии с состоявшимся соглашением, что подтверждено соответствующим актом, планом строения, показаниями свидетелей.

Точка зрения, высказанная судом, представляется правильной. Как вытекает из ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Судом производится раздел (выдел доли) в натуре только тогда, когда между участниками не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них. Поэтому при представлении надлежащих доказательств о наличии соглашения, которым отчуждаемая одним из сособственников доля дома, квартиры ранее была выделена в натуре, требования остальных сособственников о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли по мотиву нарушения преимущественного права покупки не могут быть удовлетворены.

На практике иногда гражданином или организацией предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК РФ).

Вместе с тем нарушение преимущественного права покупки не может служить основанием для признания сделки недействительной по иску лица, имеющего привилегию. В этом случае участник общей долевой собственности вправе требовать не признания сделки недействительной, а замены стороны в состоявшемся договоре, который остается действительным и сохраняет свою силу. В просительной части искового заявления излагается требование о переводе прав и обязанностей покупателя на истца и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, а также о присуждении взыскания с истца уплаченных по договору сумм.

В порядке рекомендации можно предложить следующую редакцию просительной части искового заявления: "Прошу перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома от 20 февраля 2011 года, заключенному между Петровым Василием Ивановичем (продавцом) и Сидоровым Александром Васильевичем (покупателем) и зарегистрированному органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (указать полное наименование этого государственного органа) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на Васильева Сергея Николаевича, признав его по данному договору покупателем 1/2 доли жилого дома, находящегося по адресу: ________________________. Присудить с меня, Васильева Сергея Николаевича, в пользу Сидорова Александра Васильевича компенсацию уплаченной покупной цены доли жилого дома в сумме _____ рублей и расходов по заключению договора в сумме _________ рублей, а всего - ________ рублей".

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения, квартиры.

При предъявлении такого иска истец обязан по предложению судьи внести требуемую сумму на депозитный счет суда или иным образом гарантировать выплату в случае удовлетворения его иска всех сумм, уплаченных покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что закон (п. 2 ст. 250 ГК РФ) наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по нашему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу.

Вместе с тем следует учитывать, что предварительное внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены является одной из мер обеспечения иска. Поэтому если такая мера обеспечения судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.