Споры о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, - права отдельных категорий граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. К их числу главным образом относятся те, кто не в состоянии приобрести для себя жилье, т.е. малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

В силу ч. 2 ст. 49 ЖК РФ малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Однако следует учитывать, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Причем их правовое положение как очередников отличается от правового положения тех граждан, которые были поставлены на учет после 1 марта 2005 г., - для первых не имеет значения изменение их материального положения, для последних это обстоятельство предусмотрено в качестве самостоятельного основания для снятия с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Поскольку ЖК РФ исключил первоочередное предоставление, жилые помещения могут предоставляться только в порядке очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий, за исключением некоторых категорий граждан.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма в силу ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащими ремонту либо реконструкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также этим же лицам по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при наличии которых их проживание с другими членами семьи невозможно.

Гражданам, состоящим на жилищном учете, независимо от принадлежности их к той или иной категории жилое помещение может быть предоставлено с соблюдением общих требований жилищного законодательства, относящихся к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма. В частности, на это обратил внимание Конституционный Суд РФ в Определении от 3 ноября 2009 г. N 1368-О-О <1>, вынесенном по жалобам ряда граждан на нарушение их конституционных прав ч. 2 ст. 57 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

Вместе с тем судебная практика рассматривает сам факт постановки на учет льготной категории граждан как немедленное предоставление им жилья.

Так, решением районного суда К. было отказано в иске о предоставлении жилого помещения по тем мотивам, что правовыми актами не установлен срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено, поэтому она вправе претендовать на жилое помещение в порядке очередности и без нарушения прав лиц, состоящих перед ней в очереди на улучшение жилищных условий. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила в порядке надзора состоявшиеся по делу постановления и указала на то, что ч. 2 ст. 57 ЖК РФ не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников и от времени постановки на учет. Нет в ней и указания на предоставление жилья в порядке очередности лицам равной категории. Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2008 г. N 85-В08-3.

Те граждане, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий (ст. 53 ЖК РФ). К числу таких действий нормативные акты субъектов РФ относят, к примеру, обмен жилой площади, изменение порядка пользования жилым помещением, расторжение брака, вселение других лиц, а также отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения является основанием для заключения с ним соответствующего договора социального найма в срок, установленный этим решением. По ранее действовавшему законодательству договор найма жилого помещения заключался на основании ордера, который содержал все необходимые сведения для заключения договора: фамилия, имя, отчество лица, которому выдан ордер, состав членов семьи, включенных в ордер (фамилия, имя, отчество, родственное отношение), адрес и характеристика предоставляемой жилой площади - размер общей и жилой площади. Учитывая, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма заменяет собой ордер, оно должно содержать все эти сведения, необходимые при заключении договора социального найма.

Федеральными законами или законами субъектов РФ могут быть определены иные категории граждан, помимо малоимущих, имеющих право на обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма. Для таких категорий граждан правила постановки на учет и предоставления жилых помещений могут быть предусмотрены этими законами (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Предметом договора социального найма должно быть изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Помещения вспомогательного характера, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом такого договора. Комнаты по договору социального найма могут передаваться только в случае освобождения их в квартирах коммунального заселения. Согласно ч. 4 ст. 59 ЖК РФ такая комната заселяется на общих основаниях по договору социального найма только в том случае, если другие наниматели и (или) собственники, проживающие в коммунальной квартире, не имели оснований для предоставления им этой комнаты по договору социального найма либо она не передана им по договору купли-продажи.

Нанимателям и (или) собственникам, проживающим в коммунальной квартире, освободившаяся комната на основании их заявления может быть передана по договору социального найма, если они, во-первых, признаны или могут быть признаны малоимущими, во-вторых, являются нуждающимися в жилых помещениях или их обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. При отсутствии указанных лиц жилая комната может быть передана по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ст. 59 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается в письменной форме и по общему правилу вступает в силу с момента подписания. По его условиям наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Фактическая передача должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения. Подробно права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения регламентированы в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном на основании ст. 63 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 <1>. Типовой договор относится к числу нормативных актов, положениям которых обязаны следовать стороны договора социального найма жилого помещения.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Исключительно важное значение имеет норма ст. 64 ЖК РФ о том, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> (в ред. от 2 июля 2009 г.)). Теперь выработанные судебной практикой подходы к соблюдению жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное закрепление.

--------------------------------

<1> Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. 1967 - 2007. С. 46.

Отказ в постановке на учет, снятие с учета и предоставление жилого помещения могут быть оспорены в судебном порядке. Оспаривание отказа в постановке на учет или снятие с учета - это дела, возникающие из публичных правоотношений. Заявления по ним подаются в районный суд по месту жительства гражданина либо по месту нахождения органа местного самоуправления и рассматриваются по правилам гл. 25 ГПК РФ. При оспаривании гражданами и организациями решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения конкретным гражданам имеет место спор о праве, который должен рассматриваться по правилам искового производства.

По своему содержанию решение о предоставлении жилого помещения относится к ненормативным актам органа местного самоуправления либо иного управомоченного органа. В силу ст. 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону либо иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые интересы граждан или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Очевидно, если ненормативный акт местной администрации нарушает интересы государства или иных лиц, то наряду с признанием его недействительным точно так же должен быть признан недействительным и основанный на незаконном акте договор найма жилого помещения по мотиву его ничтожности (ст. 168 ГК РФ). Это влечет за собой выселение всех лиц без предоставления другого жилого помещения либо с предоставлением ранее занимаемого или другого, равного ему по размеру и благоустройству. На взаимную связь указанных выше требований и необходимость рассмотрения их в одном исковом производстве обращено внимание судов в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Приведенный в том же пункте Постановления перечень нарушений, влекущих за собой признание недействительным принятого решения о предоставлении жилого помещения, в основном воспроизводит содержание ст. 48 ЖК РСФСР 1983 г., посвященной основаниям и порядку признания ордера на жилое помещение недействительным. В частности, суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

1) гражданами были представлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

2) нарушены права других лиц на жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

3) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

4) имели место другие нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ.

С требованиями о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения и заключенного на его основании договора социального найма в районный суд вправе обратиться любые заинтересованные лица, если при выделении спорного жилого помещения были затронуты их права (граждане, организации, органы местного самоуправления, а также прокурор в соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

На требования о признании договора социального найма недействительным и выселении распространяются специальные сроки исковой давности - один год по оспоримым сделкам и три года о применении последствий недействительности ничтожных сделок (ст. 181 ГК РФ).

Заявление о применении срока исковой давности может быть сделано ответчиком на любой стадии процесса, в том числе в ходе предварительного судебного заседания. При установлении факта пропуска истцом без уважительных причин срока исковой давности судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу (ч. 6 ст. 152 ГПК РФ).

В силу ст. 205 ГК РФ пропущенный срок исковой давности не может быть восстановлен при обращении в суд с иском собственника жилищного фонда и иных организаций. Давностный срок не распространяется на требования о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение, а также временных жильцов и поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права пользования жилым помещением.

Дела по спорам о приобретении и прекращении права пользования жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, и обмене таких жилых помещений. По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю для использования по его целевому назначению в качестве жилья. При этом наймодатель вправе вселять в занимаемое им жилое помещение других лиц, сдавать его в поднаем, осуществлять обмен, а также осуществлять иные полномочия, предусмотренные ЖК РФ и другими федеральными законами.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с ним права и обязанности независимо от того, предоставлена ли им жилая площадь одновременно с нанимателем или они вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК РФ относит проживающих с ним совместно его супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в исключительных случаях в судебном порядке.

Иные лица, которые по закону могут быть признаны в исключительном случае членами семьи нанимателя, - это прежде всего неусыновленные дети мужа или жены нанимателя, а также лица, состоящие с нанимателем в семейных отношениях без регистрации брака. Самостоятельно требование о признании членом семьи нанимателя не может быть заявлено, данное обстоятельство имеет значение для правильного разрешения иска указанных лиц о признании за ними права пользования жилым помещением и является предметом доказывания именно по такому иску. Это же касается и требования об установлении факта длительности проживания в жилом помещении.

Верховный Суд РФ, отменяя судебные постановления об установлении факта проживания А. в жилом помещении, необходимого ей для регистрации в данном помещении, указал на то, что по смыслу ст. 263 ГПК РФ отсутствие спора о праве является обязательным условием для применения процессуальных правил особого производства; между А. и нанимателем жилого помещения существует спор о праве на это помещение, и его рассмотрение должно происходить по иным процессуальным правилам - правилам искового производства <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда РФ от 13 апреля 2010 г. N 20-В10-1.

Вселение нанимателем своего супруга, детей и родителей возможно с письменного согласия членов его семьи, включая временно отсутствующих. При вселении других лиц требуется также согласие и наймодателя, который может запретить их вселение в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В случае же вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя (ст. 70 ЖК РФ).

Причины, по которым член семьи нанимателя не согласен на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения. Такое согласие по своей природе является сделкой, и отказ от ее совершения не может быть оспорен в судебном порядке. Напротив, отказ наймодателя в даче согласия на вселение нанимателем в качестве членов своей семьи других лиц может последовать только в случаях, прямо предусмотренных законом, и может быть оспорен заинтересованным лицом в судебном порядке.

Один из самых спорных и неясных вопросов в судебной практике связан с определением юридического состава, порождающего возникновение права пользования жилым помещением лица, вселенного в качестве члена семьи нанимателя. По ранее действовавшему законодательству (ст. 54 ЖК РСФСР 1983 г.) члены семьи нанимателя приобретали равные с ним права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, если они были вселены с соблюдением установленного порядка и на их вселение выразили письменно согласие все лица, имеющие право постоянного пользования данным жилым помещением.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25 апреля 1995 г. N 3-П <1> признал положение об установленном порядке как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим по содержанию ряду статей Конституции РФ.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.

Значение прописки (в настоящее время - регистрация по месту жительства (пребывания)) свелось к одному из доказательств при разрешении судами споров о праве пользования жилым помещением между бывшими членами семьи нанимателя либо между ними и наймодателем, но сама проблема с определением момента возникновения данного права у нового члена семьи нанимателя продолжала оставаться. Как представляется, в ЖК РФ содержится ее решение - в связи с приданием другого по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г., правообразующего значения договору социального найма жилого помещения. Призванный регулировать гражданско-правовые отношения сторон, договор социального найма жилого помещения должен, во-первых, составляться в письменной форме, во-вторых, содержать указание на всех членов семьи нанимателя. Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя требует внесения изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ).

Таким образом, закон связывает вселение новых членов семьи с получением письменного согласия на это взрослых членов семьи нанимателя и внесением соответствующих изменений в договор социального найма жилого помещения. По существу, в ст. 70 ЖК РФ идет речь о первом и заключительном (внесение изменений в договор социального найма) этапах процедуры вселения, по завершении которых вновь вселяемое лицо приобретает статус сонанимателя жилого помещения с тем же объемом прав, что и наниматель этого жилого помещения.

Очевидно также, что для внесения изменений в договор социального найма жилого помещения необходимо об этом информировать наймодателя, что прямо предусмотрено подп. "м" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. Если учесть, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме, то соответствующее обращение нанимателя требует той же самой формы согласно положениям ст. 452 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договора. Пока этого не будет сделано, вновь вселенные лица, как правило, не оплачивают коммунальные услуги, не вправе принимать участие в приватизации жилья и обмене жилых помещений, а также в осуществлении всех других полномочий, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Следовательно, можно говорить о презумпции временного проживания лиц, которые не зарегистрированы (не прописаны) в спорной квартире и не включены в договор социального найма. Разумеется, не исключается возможность опровержения в судебном порядке этой презумпции и признания права пользования жилым помещением за этими лицами по их требованию, что разъяснено в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

При их обращении в суд с таким требованием необходимо учитывать не только разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, но и положения закона по рассматриваемой проблеме. Дело в том, что несоблюдение простой письменной формы совершения сделок, включая указанные выше, не влечет за собой их недействительность. В соответствии с положениями п. 1 ст. 162 ГК РФ заинтересованные лица в подтверждение сделки и ее условий, в частности правомерности вселения, не могут ссылаться на свидетельские показания, но не лишены права приводить письменные и другие доказательства (объяснения ответчиков, третьих лиц, переписку, квитанции по квартирной плате, выписки из финансового лицевого счета и т.п.).

Таким образом, при разрешении спора о праве на жилое помещение возможны варианты независимо от того, в какой форме - письменной или устной - было дано согласие на вселение нового члена семьи, внесены ли те или иные лица в договор социального найма жилого помещения и зарегистрированы ли они в спорной квартире. При таком подходе появляется возможность определить юридический статус указанных лиц, проживающих в квартире, и проводить единую судебную практику при рассмотрении дел данной категории.

В суд с исками о признании права пользования жилым помещением нередко обращаются граждане, фактически проживавшие, но не зарегистрированные в нем, после смерти нанимателя, являвшегося согласно договору социального найма единственным пользователем спорного жилого помещения. Жилое помещение в связи со смертью нанимателя считается юридически свободным, права и обязанности нанимателя, вытекающие из договора социального найма, не переходят в порядке наследования. Однако это не исключает права лиц, вселенных нанимателем при своей жизни в занимаемое им жилое помещение, требовать подтверждения в судебном порядке факта приобретения ими права пользования жилым помещением по нормам жилищного, а не наследственного права. Такое требование рассматривается по правилам искового производства, поскольку всегда присутствует спор о праве, подведомственный суду.

Передача фактически занятого жилого помещения другому лицу до разрешения возникшего спора может привести к негативным последствиям, в первую очередь для наймодателя. При подготовке к судебному разбирательству дел, связанных с подобными спорами, следует учитывать позицию Европейского суда по правам человека, выраженную в Постановлении от 18 ноября 2004 г. по делу "Прокопович против Российской Федерации" (жалоба N 58255/00). Прокопович проживала свыше 10 лет без официальной регистрации брака с Филипповым в квартире, предоставленной ему работодателем, будучи зарегистрированной по адресу места жительства своей дочери и ее семьи. После его смерти она заявила о своих правах на квартиру, ссылаясь на проживание в ней в качестве члена семьи нанимателя, несмотря на это, квартира была предоставлена другому лицу, а находившееся там имущество вывезено. Европейский суд, не вдаваясь в существо спора о праве заявителя на квартиру умершего нанимателя, отметил, что компетентными органами было принято решение "...о скоропалительном перезакреплении квартиры за другим лицом всего через семь дней после смерти бывшего ответственного квартиросъемщика" до разрешения спора о праве заявительницы на эту квартиру. Именно это обстоятельство, а также то, что Прокопович после предоставления квартиры другому лицу была выселена из жилого помещения не в судебном порядке, а силами работников милиции и жилищно-эксплуатационного управления, послужило основанием для вывода о нарушении ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, гарантирующей каждому право на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции.

Формальное соблюдение правил вселения гражданина в жилое помещение с соответствующим изменением договора социального найма само по себе не влечет за собой возникновения у него права пользования жилым помещением, если данный гражданин фактически не вселился в это помещение. В подобной ситуации заинтересованные лица (наниматель, члены его семьи, наймодатель) вправе оспорить факт вселения, предъявив в суд иск о признании данного гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением.

Практику разрешения подобных споров можно показать на примере дела по иску Л., вселенного решением Ленинского районного суда г. Воронежа в квартиру его бывшей супруги Б., в которой он был прописан. В кассационном порядке это решение районного суда было оставлено без изменения. Отменяя все состоявшиеся по делу судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала на то, что Л. мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы был вселен в нее как супруг Б. в установленном порядке. Между тем по делу бесспорно установлено, что Л. в спорное жилое помещение не вселялся, а лишь прописался в нем, что соответствовало договоренности сторон. При таких обстоятельствах Л. не приобрел права на спорное жилое помещение, поскольку в соответствии с законом для этого необходимо не только быть зарегистрированным в этом жилом помещении, но и фактически быть вселенным, чего в данном случае не произошло <1>.

--------------------------------

<1> Сборник судебной практики по гражданским делам. 1993 - 1996. М., 1997. С. 239.

Данная позиция, воспринятая судебной практикой, как представляется, нуждается в уточнении в связи с приданием действующим ЖК РФ другого, правообразующего значения договору социального найма жилого помещения по сравнению с прежним жилищным законодательством. Из содержания ст. 70 ЖК РФ усматривается, что вселение новых членов семьи связывается с получением письменного согласия на это взрослых членов семьи нанимателя и внесением соответствующих изменений в договор социального найма жилого помещения. По своей природе письменное согласие о вселении нового члена семьи на жилую площадь нанимателя представляет собой гражданско-правовую сделку, по условиям которой вновь вселяемое лицо приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением.

Как и любая другая сделка, письменное согласие нанимателя и членов его семьи может быть признано недействительным по основаниям ничтожности, если такое согласие было дано для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, т.е. не для вселения и проживания, а, например, для оформления регистрации (прописки), создания искусственной нуждаемости в улучшении жилищных условий и т.п. (ст. 170 ГК РФ). Такая сделка не имеет юридической силы и не порождает каких-либо правовых последствий.

Сам по себе факт проживания лица по другому адресу не может свидетельствовать о притворности произведенной регистрации в спорном жилом помещении, данный факт следует рассматривать лишь в качестве одного из доказательств в подтверждение того, что согласие на вселение было дано для вида, реального вселения и совместного проживания на площади нанимателя оно не предусматривало.

Поэтому при подготовке искового заявления в нем необходимо отразить не только сам факт непроживания ответчика в спорном жилом помещении, но и все другие юридически значимые обстоятельства. Истец обязан представить доказательства, подтверждающие действительный характер соглашения сторон при даче нанимателем и другими лицами письменного согласия на вселение ответчика в спорное жилое помещение, факт его постоянного проживания в другом месте, причины отдельного проживания, не были ли они обусловлены соглашением сторон при оформлении регистрации ответчика в спорном жилом помещении.

Просительная часть искового заявления по такого рода делам должна содержать требования о признании недействительным договора социального найма в части внесения в него в качестве сонанимателя ответчика и об аннулировании его регистрации по этому жилому помещению (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" <1>). Право на иск в материально-правовом смысле заинтересованные лица сохраняют независимо от срока регистрации ответчика в спорном жилом помещении.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 2004. N 2.

В то же время наниматель и члены его семьи, обладающие правом пользования жилым помещением, при определенных обстоятельствах могут утратить такое право, несмотря на сохранение ими регистрации в этом помещении. Прекращение семейных отношений либо временное отсутствие кого-либо из указанных лиц не ведет к изменению объема их прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения. Ситуация становится иной, когда отсутствие одного или нескольких пользователей жилого помещения приобретает длительный и постоянный характер. Здесь возможно применение положений ч. ч. 2, 3 ст. 83 ЖК РФ, в соответствии с которыми наниматель жилого помещения с письменного согласия других членов его семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Независимо от избранной нанимателем формы об одностороннем расторжении договора найма жилого помещения на нем лежит обязанность освободить и сдать наймодателю по акту в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и другое оборудование, оплатить стоимость непроизведенного ремонта, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (подп. "к" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).

Исходя из принципа диспозитивности и равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи любой из них вправе в указанном выше порядке отказаться от дальнейшего пользования жилым помещением и выйти из договора социального найма. Такой отказ одного или нескольких сонанимателей не обусловлен согласием нанимателя и других членов его семьи, не требует сдачи наймодателю жилого помещения по акту, внесения квартирной платы и совершения других действий, вытекающих из договора социального найма жилого помещения.

Когда выбывают не все, а только некоторые из пользователей жилого помещения, договор социального найма сохраняется, в него лишь вносятся соответствующие изменения относительно состава лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

Сохранение в договоре социального найма лица, фактически выбывшего на постоянное жительство в другое место, может существенно затрагивать интересы оставшихся проживать в жилом помещении лиц. В частности, они не имеют возможности без его согласия вселить других лиц, приватизировать жилое помещение, совершить обмен и осуществить другие правомочия, вытекающие из договора социального найма.

В такой ситуации наниматель и члены его семьи могут обратиться за судебной защитой своих прав и законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ) и потребовать в судебном порядке признания отсутствующего лица утратившим право пользования прежним жилым помещением в связи с его добровольным выездом и выходом из договора социального найма жилого помещения. Предметом доказывания по такому иску является факт выезда ответчика из жилого помещения на постоянное жительство в другое место, что влечет за собой расторжение договора социального найма жилого помещения в отношении этого лица.

По существу, в основе прекращения права ответчика на жилое помещение лежит не решение суда, а установленный этим решением факт выезда его из спорного жилого помещения, соответственно, и момент прекращения права на жилое помещение определяется не датой вынесенного судом решения, а днем выезда ответчика из жилого помещения.

То обстоятельство, что договор социального найма по ст. 83 ЖК РФ расторгается одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя, не может служить поводом к отказу в приеме указанного искового заявления и принятию по нему положительного решения. Основанием иска в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ его в одностороннем порядке от исполнения договора социального найма <1>.

--------------------------------

<1> См.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.

На практике сложно отграничить временный выезд лица от постоянного. Юридически значимыми в данном случае являются обстоятельства, свидетельствующие о добровольном выезде ответчика из занимаемого жилого помещения и об отсутствии препятствий в пользовании этим помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма. В их подтверждение могут быть представлены любые доказательства, включая сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, переезде в другой населенный пункт, вступлении в брак и проживании в другом жилом помещении, приобретении жилья по новому месту жительства и т.п.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 32 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснил, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, другого жилого помещения по договору социального найма или на праве собственности само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Данное разъяснение имеет принципиальное значение, так как ранее судебная практика, как правило, исходила из того, что иск по такого рода делам не мог быть удовлетворен, если гражданин не имел другого жилого помещения.

По прежнему законодательству в качестве наиболее распространенной формы изменения договора найма жилого помещения выступал раздел жилой площади (ст. 86 ЖК РСФСР 1983 г.). Действующий ЖК РФ не предусматривает возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя и заключения с ним отдельного договора. На практике по этому поводу высказывались противоположные точки зрения. Пленум Верховного Суда РФ не поддержал сторонников изменения договора социального найма жилого помещения, разъяснив в п. 31 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14, что требования членов семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ, удовлетворению не подлежат.

Право на обмен жилыми помещениями всегда являлось наиболее важным и существенным среди других жилищных прав нанимателя. Обмен жилыми помещениями позволял гражданам решать многие житейские проблемы - от приближения к месту работы, садовому, дачному участку до улучшения жилищных условий и разъезда с бывшими членами семьи. Представляя собой соглашение двух или более сторон о взаимной передаче жилищных прав и обязанностей, обмен жилых помещений может быть осуществлен при условии соответствия его требованиям закона.

Из содержания ст. 72 ЖК РФ видно, что обмен возможен только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Это означает, что обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, имеющее иной статус (например, на приватизированную, кооперативную квартиру, не говоря уже о жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма), невозможен.

Не содержит ЖК РФ и нормы, допускающей так называемый внутрисемейный (или родственный) обмен, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя был бы вправе обменять приходящуюся на него долю в праве пользования жилым помещением с другим лицом при условии его вселения в качестве члена семьи нанимателя обмениваемого помещения.

Анализ ст. 72 ЖК РФ, посвященной обмену жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет прийти к выводу, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма. Как и ранее, не имеется препятствий для обмена жилых помещений между двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации.

Для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, ЖК РФ требует, во-первых, заключения договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получения согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно - заключения новых договоров с каждым из нанимателей обмениваемых жилых помещений.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене занимаемого жилого помещения, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах (ч. ч. 2, 3 ст. 72 ЖК РФ).

Помимо общих требований, предъявляемых к форме и содержанию искового заявления, важно, чтобы в нем по делам данной категории содержался конкретный вариант обмена. Несоблюдение этого требования при обращении в суд ведет к оставлению искового заявления без движения до устранения этого недостатка в сроки, установленные определением судьи (ст. 136 ГПК РФ).

Осуществление одним или несколькими членами семьи своего права на обмен жилого помещения не должно вести к ущемлению прав и интересов нанимателя и других членов его семьи, проживающих в этом помещении. Поэтому уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, исходя из конкретного варианта обмена, необходимо выяснить, какие имеются возражения у ответчика и могут ли они быть подтверждены доказательствами, если заслуживают внимания.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривает наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Наряду с нанимателем и членами его семьи с вариантом предложенного обмена может быть не согласен и наймодатель. Однако в отличие от них отказ наймодателя может иметь место только по основаниям, прямо предусмотренным законом. В противном случае он не может повлечь за собой правовые последствия и не должен учитываться судом при разрешении конкретного дела. Согласно ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями не допускается, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений является непригодным для проживания, принято решение о его сносе либо капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в коммунальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в обмене жилыми помещениями содержится в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ и связано с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой договор обмена и не требует дальнейшего согласования с наймодателем, являясь основанием для расторжения одних и заключения других договоров социального найма.